Als Vermieter nehmen Sie nicht nur regelmäßig Miete ein. Sie können auch Ihre Steuern senken. Dafür müssen Sie laufende Kosten, Zinsen und Abschreibungen richtig ansetzen. Dieser Artikel zeigt, welche Vorteile Sie nutzen können.
Diese Vorteile entstehen nicht von selbst. Sie müssen alle Ausgaben in der Steuererklärung angeben und mit Rechnungen, Verträgen oder Belegen für Zahlungen nachweisen. Eine klare Ablage spart Zeit und verhindert, dass Sie Kosten übersehen.
Warum Steuervorteile für Vermieter wichtig sind
Reparaturen, Verwaltung und Kredite wirken sich stark auf die Rendite einer Immobilie aus. Hohe Kosten für Arbeiten am Haus oder einen Mieterwechsel fallen oft nicht planbar an. Abzüge bei der Steuer können das Ergebnis eines Jahres dann verbessern.
Eine Ausgabe lohnt sich aber nicht nur, weil Sie diese absetzen können. Sie sollte auch sinnvoll sein, den Wert der Immobilie sichern oder die Chancen auf eine Vermietung erhöhen.
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Werbungskosten: Ausgaben absetzen
Werbungskosten sind Ausgaben, die durch die Vermietung entstehen. Sie lassen sich von den Mieten abziehen. Nutzen Sie einen Teil der Immobilie selbst, müssen Sie gemeinsame Kosten wie Beiträge für Versicherungen oder Nebenkosten passend aufteilen.
Bewahren Sie alle Rechnungen auf und zahlen Sie möglichst per Überweisung. Bei Barzahlungen ist der Bezug zur Vermietung oft schwerer zu belegen.
Reparaturen und Arbeiten am Haus
Kosten für kleinere Reparaturen, neue Anstriche und Arbeiten am Gebäude lassen sich ganz absetzen, sofern es sich nicht um eine grundlegende Sanierung handelt. Dazu zählen etwa kaputte Armaturen, Malerarbeiten nach einem Mieterwechsel oder die Reparatur der Heizung.
Bei großen Arbeiten kurz nach dem Kauf wird geprüft, ob es sich um sofort abziehbare Kosten für den Erhalt oder um anschaffungsnahe Herstellungskosten handelt. Davon hängt ab, ob Sie die Kosten sofort oder nur über die Abschreibung ansetzen können.
Kosten für die Verwaltung
Gebühren für die Hausverwaltung, das Konto oder die Abrechnung der Nebenkosten gelten als Werbungskosten. Auch Anzeigen, Bonitätsprüfungen, Vorlagen für Mietverträge, Porto und Fachbücher können absetzbar sein. Sie müssen aber klar mit der Vermietung zu tun haben.
Fahrtkosten
Fahrten zur Immobilie können Sie mit pauschal 30 Cent pro Kilometer absetzen. Dazu gehören Termine mit Mietern, Handwerkern, Maklern oder der Hausverwaltung. Notieren Sie Datum, Grund, Ziel und Zahl der gefahrenen Kilometer.
Kosten für Kredite
Zinsen, Gebühren und andere Kreditkosten für die Finanzierung der Immobilie können Sie steuerlich geltend machen. Die Tilgung zählt dagegen nicht zu den Werbungskosten. Mit ihr zahlen Sie das geliehene Geld zurück.
Bei Krediten für private und vermietete Bereiche müssen Sie beide Anteile klar trennen. Das gilt auch bei einer neuen Finanzierung. Getrennte Konten und klare Verträge erleichtern den Nachweis der abziehbaren Zinsen.
Versicherungen und laufende Kosten
Beiträge für die Wohngebäudeversicherung, die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht oder bestimmte Versicherungen gegen Schäden durch Naturgefahren können steuerlich zählen. Das gilt auch, wenn Sie diese Kosten über die Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Einnahmen und Ausgaben werden bei der Steuer getrennt erfasst.
Abschreibung der Immobilie
Mit der linearen Abschreibung (AfA) können Sie jedes Jahr 2 % der Kosten für Kauf oder Bau absetzen – über 50 Jahre. Das gilt nur für das Gebäude, nicht für den Grund und Boden. Daher muss der Kaufpreis klar auf Grundstück und Gebäude verteilt werden.
Auch weitere Kosten beim Kauf können in die Rechnung einfließen. Dazu gehören Kosten für den Notar, Gebühren für das Grundbuch oder die Grunderwerbsteuer. Sie müssen dem Anteil des Gebäudes zuzurechnen sein. Die AfA senkt das Ergebnis für die Steuer, ohne dass jedes Jahr erneut Geld abfließt.
Weitere Abschreibungen und Zuschüsse
Programme wie das Klimaschutzpaket erlauben weitere Abschreibungen von bis zu 5 % pro Jahr – etwa bei Maßnahmen zum Energiesparen oder bei Neubauten. Oft gelten dafür feste Fristen, technische Vorgaben und Pflichten zum Nachweis. Prüfen Sie vor dem Start, ob Sie zuerst einen Antrag stellen oder eine Bescheinigung einholen müssen.
Maßnahmen zum Energiesparen können auch laufende Kosten senken, den Wohnwert erhöhen und eine spätere Vermietung erleichtern. Wie sie sich bei der Steuer auswirken, muss jedoch für jede einzelne Maßnahme geprüft werden.
Steuervorteile bei Denkmalschutz
Bei Gebäuden unter Denkmalschutz lassen sich Kosten für die Sanierung innerhalb von 10 bis 12 Jahren absetzen – deutlich schneller als üblich.
Die Arbeiten müssen Sie meist mit der zuständigen Behörde abstimmen. Fehlen nötige Belege, kann das Finanzamt den Abzug ablehnen. Bewahren Sie daher Angebote, Genehmigungen, Rechnungen und Belege für Zahlungen vollständig auf.
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Steuern auf Mieten und Nebenkosten
Mieten zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Auch Voraus- und Nachzahlungen für Nebenkosten sind Einnahmen, auf die Steuern anfallen. Die passenden Ausgaben können Sie aber als Werbungskosten absetzen. Daher führen umlagefähige Nebenkosten nicht von selbst zu einer höheren Steuerlast.
Zahlungen an Mieter senken die Einnahmen oder werden in der Übersicht für die Steuer passend erfasst. Wichtig ist, dass Sie jede Zahlung dem richtigen Jahr zuordnen.
Leerstand und die Absicht zu vermieten
Auch bei einem kurzen Leerstand können Kosten Werbungskosten bleiben. Dafür müssen Sie die Immobilie weiter ernsthaft zur Miete anbieten. Anzeigen, Aufträge an Makler, Termine zur Besichtigung und andere Belege für die Suche nach Mietern dienen als Nachweis.
Je länger die Räume leer stehen, desto wichtiger sind diese Belege. Vermieter müssen zeigen können, dass sie die Immobilie angeboten haben und diese nicht aus privaten Gründen leer steht.
Spekulationssteuer beim Verkauf vermeiden
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gilt eine Frist von 10 Jahren. Verkaufen Sie innerhalb dieser Zeit, müssen Sie den Gewinn versteuern. Nach Ablauf der Frist ist der Verkauf steuerfrei. Eine Ausnahme gilt, wenn Sie die Immobilie mindestens zwei volle Kalenderjahre selbst genutzt haben.
Bei der Berechnung des Gewinns zählen nicht nur Kauf- und Verkaufspreis. Auch weitere Kosten beim Kauf, spätere Baukosten, Kosten des Verkaufs und schon genutzte Abschreibungen fließen ein. Bewahren Sie daher alle Unterlagen zu Kauf, Bau und Verkauf dauerhaft auf.
Bei einer teils vermieteten und teils selbst genutzten Immobilie muss oft der Anteil der Vermietung bestimmt werden. Eine frühe Prüfung hilft, die Folgen für die Steuer und den besten Zeitpunkt für den Verkauf zu bewerten.
Maklerkosten von der Steuer absetzen
Maklerkosten für die Vermietung gelten meist als Werbungskosten. Beim Verkauf können sie den Gewinn mindern, wenn dafür Steuern anfallen. Rechnung, Beleg für die Zahlung und Vertrag müssen eine klare Zuordnung erlauben.
Steuern im Alltag planen
Die Planung beginnt nicht erst mit der Steuererklärung. Erfassen Sie Mieten und Kosten laufend, ordnen Sie Belege und planen Sie größere Arbeiten früh. Eine Übersicht für jedes Jahr schafft Klarheit. Sie sollte Mieten, Nebenkosten, Zinsen, Reparaturen und Kosten für die Verwaltung enthalten.
Prüfen Sie zudem regelmäßig Ihre Verträge für Miete, Verwaltung, Kredite und Versicherungen. Ändern sich Nutzung, Kredit oder Eigentum, kann sich das auf die Steuer auswirken.
Wann sich ein Steuerberater lohnt
Bei den vielen Regeln kann ein Steuerberater helfen. Er ordnet Kosten richtig zu, achtet auf Fristen und prüft mögliche Vorteile.
Hilfe vom Fach ist vor allem beim Kauf, bei großen Sanierungen, Neubauten, Gebäuden unter Denkmalschutz, gemischter Nutzung oder einem geplanten Verkauf sinnvoll. Da sich Regeln ändern können, sollten auch erfahrene Vermieter ihre Lage regelmäßig prüfen lassen.
Fazit
Vermieter können ihre Steuern durch Werbungskosten, Abschreibungen und besondere Regeln beim Verkauf senken. Dafür brauchen sie vollständige Belege, eine klare Zuordnung der Kosten und eine frühe Planung großer Arbeiten. So bleibt die Vermietung auch auf lange Sicht rentabel.
