Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein zentrales Dokument im deutschen Immobilienrecht. Sie bestätigt, dass eine Wohnung oder Teileigentumseinheit baulich von anderen Einheiten getrennt ist und über einen eigenen Zugang verfügt. Erst mit ihr kann Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet werden. Für Verkäufer bedeutet sie die Möglichkeit, ein Mehrfamilienhaus in wertsteigernde Eigentumswohnungen aufzuteilen – für Käufer die Sicherheit, rechtlich abgesichertes Eigentum zu erwerben.
Definition und rechtliche Grundlage
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein amtliches Dokument, das von der Bauaufsichtsbehörde oder einer vergleichbaren Stelle ausgestellt wird. Grundlage bildet § 7 Abs. 4 WEG. Sie bescheinigt, dass eine Wohnung oder Gewerbeeinheit so beschaffen ist, dass sie baulich unabhängig genutzt werden kann. Ohne diese Bescheinigung ist es rechtlich nicht möglich, ein eigenes Wohnungsgrundbuch anzulegen. Damit wäre der Kauf oder Verkauf einzelner Eigentumswohnungen ausgeschlossen.
Warum ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung so wichtig?
Sie hat sowohl rechtliche als auch wirtschaftliche Relevanz. Käufer erhalten die Garantie, dass ihre Wohnung nicht nur ein ideeller Miteigentumsanteil am Haus ist, sondern rechtlich selbstständiges Eigentum. Verkäufer profitieren, weil sie ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen können – und so meist einen deutlich höheren Gesamterlös erzielen. Auch Banken verlangen die Abgeschlossenheitsbescheinigung, da sie die Grundlage für eine Immobilienfinanzierung bildet.
Voraussetzungen: Wann gilt eine Wohnung als abgeschlossen?
Damit eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt wird, müssen bestimmte Kriterien erfüllt sein:
- Bauliche Trennung: Die Einheit muss durch Wände und Decken klar von anderen Einheiten abgegrenzt sein.
- Eigener Zugang: Jede Wohnung benötigt eine abschließbare Eingangstür, die nicht durch eine andere Einheit führt.
- Haushaltsführung: Die Wohnung muss über Wohnraum, eine Küche oder Kochnische sowie ein Bad verfügen.
- Zubehör: Keller, Dachboden oder Garagen können als Zubehör-Sondereigentum zugeordnet werden.
Gemeinschaftsflächen wie Treppenhäuser, Heizungsräume oder tragende Gebäudeteile sind davon ausgenommen und bleiben Gemeinschaftseigentum.
Der Ablauf der Beantragung
Der Weg zur Abgeschlossenheitsbescheinigung umfasst mehrere Schritte:
- Vorbereitung der Unterlagen: Erforderlich sind aktuelle, maßstabsgerechte Grundrisse, Schnitte und Ansichten. Diese müssen die einzelnen Einheiten mit Nummerierung und Abgrenzung klar darstellen.
- Einreichung beim Bauamt: Der Antrag wird bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde gestellt.
- Prüfung: Die Behörde kontrolliert die Abgeschlossenheit, Zugänge und Ausstattung. Gegebenenfalls werden Nachbesserungen gefordert.
- Bescheinigung: Sind alle Voraussetzungen erfüllt, stellt die Behörde die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus, meist mit Bezug auf den Teilungsplan.
Die Bearbeitungszeit variiert je nach Kommune, liegt aber erfahrungsgemäß zwischen zwei und sechs Wochen.
Kosten und Zuständigkeiten
Die Gebühren sind in den Verwaltungskostengesetzen der Länder geregelt. Meist betragen sie zwischen 50 und 150 Euro pro Einheit. Hinzu kommen oft Kosten für die Anpassung der Baupläne durch einen Architekten oder Bauingenieur. Zuständig ist das örtliche Bauamt oder die Untere Bauaufsichtsbehörde. In manchen Städten gibt es zentrale Stellen, die auf die Ausstellung dieser Bescheinigungen spezialisiert sind.
Abgrenzung zu Teilungsplan und Teilungserklärung
Viele verwechseln die Abgeschlossenheitsbescheinigung mit anderen Dokumenten:
- Teilungsplan: Zeichnerische Darstellung der Einheiten mit Nummerierung.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: Amtlicher Nachweis der baulichen Abgeschlossenheit, basierend auf dem Teilungsplan.
- Teilungserklärung: Notariell beurkundete Regelung über Sondereigentum, Miteigentumsanteile und Gemeinschaftsordnung.
Alle drei Dokumente sind notwendig, um rechtlich abgesichertes Wohnungseigentum zu schaffen.
Praxisbeispiel: Aufteilung eines Mehrfamilienhauses
Ein Eigentümer besitzt ein Dreifamilienhaus und möchte dieses in drei Eigentumswohnungen umwandeln. Der Architekt erstellt aktuelle Pläne, die Abgeschlossenheit wird durch separate Wohnungstüren und eigene Bäder nachgewiesen. Die Bauaufsicht erteilt für jede Einheit eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Auf dieser Grundlage erstellt der Notar die Teilungserklärung, das Grundbuchamt legt drei Wohnungsgrundbücher an. Nun können die Wohnungen einzeln verkauft werden – meist mit einem deutlich höheren Erlös, als wenn das Haus als Ganzes verkauft würde.
Typische Fehler und Stolpersteine
Häufige Probleme treten auf, wenn:
- Pläne unvollständig oder nicht eindeutig beschriftet sind.
- Gemeinschaftsflächen fälschlich als Sondereigentum dargestellt werden.
- Nutzungsänderungen ohne baurechtliche Genehmigung vorgenommen wurden.
Um Verzögerungen zu vermeiden, sollten die Pläne präzise und professionell erstellt sein. Frühzeitige Abstimmungen mit Architekten, Bauamt und Notar sind empfehlenswert.
Bedeutung für den Immobilienmarkt
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist mehr als ein formaler Akt – sie ist ein Schlüssel zur Wertsteigerung. In Regionen mit hoher Nachfrage nach Eigentumswohnungen wie München, Stuttgart oder Frankfurt ermöglicht sie die Aufteilung von Immobilien in verkaufsstarke Einheiten. Für private Hausverkäufer, Erbengemeinschaften oder Kapitalanleger ist sie ein entscheidender Hebel, um den Immobilienwert zu maximieren.
Fazit
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein unverzichtbares Dokument, wenn aus einem Gebäude rechtssicheres Wohnungseigentum geschaffen werden soll. Sie schützt Käufer, schafft Sicherheit für Banken und eröffnet Verkäufern neue wirtschaftliche Möglichkeiten. Wer ein Mehrfamilienhaus aufteilen möchte, sollte die Beantragung frühzeitig planen, vollständige Unterlagen vorbereiten und die Abstimmung mit Bauamt und Notar suchen. So wird der Weg zum Wohnungseigentum klar, sicher und wirtschaftlich lohnend.
