Der Aufteilungsplan ist ein zentrales Dokument im Wohnungseigentumsrecht. Er stellt in Form von Bauzeichnungen dar, wie ein Gebäude in einzelne Wohnungen, Gewerbeeinheiten und Gemeinschaftsflächen aufgeteilt ist. Zusammen mit der Teilungserklärung und der Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet er die Grundlage, um Sondereigentum an einer Wohnung oder Teileigentum an einer Gewerbefläche zu begründen. Damit ist er unverzichtbar, wenn ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt oder neu gebaut wird.
Rechtliche Grundlage
Die gesetzliche Basis für den Aufteilungsplan findet sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Er wird in der Regel vom Architekten oder einem Vermessungsingenieur erstellt und anschließend von der zuständigen Baubehörde geprüft. Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die Behörde, dass die dargestellten Einheiten baulich voneinander getrennt und eigenständig nutzbar sind. Erst dann kann im Grundbuch ein eigenes Wohnungsgrundbuch für jede Einheit angelegt werden.
Inhalt des Aufteilungsplans
Ein Aufteilungsplan ist mehr als ein einfacher Grundriss. Er enthält alle Informationen, die für die klare Abgrenzung der einzelnen Eigentumseinheiten erforderlich sind:
- Grundrisse aller Geschosse des Gebäudes,
- Darstellung der Wohnungen und Räume mit eindeutiger Nummerierung,
- Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum,
- Angaben zu Nebenräumen wie Keller, Dachboden oder Garagen,
- markierte Flächen für gemeinschaftlich genutzte Bereiche (z. B. Treppenhaus, Flure, Heizungsräume).
Die klare Nummerierung ist entscheidend, da sie später in der Teilungserklärung und im Grundbuch wieder aufgenommen wird.
Funktion des Aufteilungsplans
Der Aufteilungsplan erfüllt mehrere wichtige Funktionen:
- Er schafft Transparenz über die Zuordnung von Räumen und Flächen.
- Er ermöglicht die rechtliche Begründung von Sondereigentum.
- Er dient als Beweisdokument bei Streitigkeiten zwischen Eigentümern.
- Er ist eine notwendige Voraussetzung für die Anlage von Wohnungsgrundbüchern.
Abgrenzung zu anderen Dokumenten
Der Aufteilungsplan ist Teil der Teilungserklärung, unterscheidet sich aber von anderen Dokumenten:
- Teilungserklärung: rechtliche Vereinbarung über die Aufteilung des Eigentums.
- Aufteilungsplan: zeichnerische Darstellung der baulichen Aufteilung.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: amtlicher Nachweis, dass die Einheiten baulich getrennt sind.
Erst das Zusammenspiel dieser drei Dokumente ermöglicht eine rechtssichere Begründung von Wohnungseigentum.
Praxisbeispiel
Ein Bauträger plant den Umbau eines alten Mehrfamilienhauses in acht Eigentumswohnungen. Der Architekt erstellt einen Aufteilungsplan mit allen Grundrissen und der Nummerierung der Wohnungen. Die Baubehörde prüft die Pläne und erteilt die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Anschließend reicht der Bauträger die Teilungserklärung samt Aufteilungsplan beim Notar ein. Auf dieser Basis legt das Grundbuchamt acht separate Wohnungsgrundbücher an – jede Wohnung ist nun rechtlich eigenständiges Sondereigentum.
Bedeutung für Käufer und Eigentümer
Für Käufer bietet der Aufteilungsplan die notwendige Klarheit, welche Räume und Flächen sie tatsächlich erwerben. Insbesondere bei Kellerräumen, Stellplätzen oder Gartenflächen ist der Aufteilungsplan oft entscheidend, um spätere Missverständnisse zu vermeiden. Für die Eigentümergemeinschaft dient er als verbindliche Grundlage, wenn es um die Nutzung oder Instandhaltung von Flächen geht.
Risiken bei fehlerhaften Plänen
Fehlerhafte oder unvollständige Aufteilungspläne können zu erheblichen Problemen führen. Unklare Abgrenzungen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum sind eine häufige Ursache für Streitigkeiten. Auch im Grundbuch können falsche Eintragungen entstehen, wenn der Aufteilungsplan nicht eindeutig ist. Daher ist es wichtig, dass die Pläne von erfahrenen Fachleuten erstellt und sorgfältig geprüft werden.
Fazit
Der Aufteilungsplan ist ein unverzichtbares Dokument, wenn es um die Begründung von Wohnungseigentum geht. Er stellt die bauliche Aufteilung eines Gebäudes übersichtlich dar, grenzt Sondereigentum von Gemeinschaftseigentum ab und schafft damit Rechtssicherheit für Käufer, Eigentümer und Behörden. Ohne einen klaren, geprüften Aufteilungsplan kann kein rechtlich wirksames Wohnungseigentum entstehen.
