Die Baugenehmigung ist die schriftliche Bestätigung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, dass ein geplantes Bauvorhaben den geltenden Vorschriften entspricht und ausgeführt werden darf. Sie stellt sicher, dass Neubauten, Umbauten oder Nutzungsänderungen im Einklang mit dem Baurecht, den Bauordnungen der Länder sowie städtebaulichen Vorgaben stehen. Ohne eine gültige Genehmigung zu bauen, gilt als Schwarzbau und kann schwerwiegende Konsequenzen wie Baustopp, Bußgelder oder sogar Abrissverfügungen nach sich ziehen.
Rechtliche Grundlage
Die Pflicht zur Baugenehmigung ist in den Landesbauordnungen der Bundesländer verankert. Sie basiert auf dem öffentlichen Baurecht, das aus zwei Bereichen besteht:
- Bauplanungsrecht: regelt, ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf (Bebauungsplan, Flächennutzungsplan).
- Bauordnungsrecht: stellt sicher, dass das Bauwerk den Sicherheits- und Gestaltungsanforderungen entspricht (Statik, Brandschutz, Abstandsflächen, Barrierefreiheit).
Die Genehmigung wird durch die Bauaufsichtsbehörde erteilt und gilt nur für das konkret beantragte Bauvorhaben.
Wann ist eine Baugenehmigung erforderlich?
Nicht jedes Bauprojekt ist genehmigungspflichtig. Grundsätzlich gilt: Je größer und komplexer das Vorhaben, desto eher ist eine Baugenehmigung erforderlich. Typische genehmigungspflichtige Vorhaben sind:
- Neubauten (Wohnhäuser, Gewerbeimmobilien),
- größere Umbauten oder Anbauten,
- Nutzungsänderungen (z. B. Umwandlung einer Gewerbefläche in Wohnraum),
- Dachausbauten oder Dachaufstockungen,
- Bauten mit Auswirkungen auf Statik oder Brandschutz.
Kleinere Projekte wie Gartenhäuser, Carports oder Terrassenüberdachungen können je nach Bundesland genehmigungsfrei sein. Hier lohnt ein Blick in die jeweilige Landesbauordnung.
Der Weg zur Baugenehmigung
Um eine Baugenehmigung zu erhalten, muss ein Bauantrag gestellt werden. Dieser umfasst verschiedene Unterlagen:
- ausgefülltes Antragsformular,
- amtlicher Lageplan,
- genehmigungsfähige Bauzeichnungen und Baubeschreibung,
- Nachweise zu Statik, Schallschutz, Wärmeschutz und Brandschutz,
- ggf. Stellplatznachweise oder Entwässerungspläne.
Der Antrag wird in der Regel von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur erstellt und beim zuständigen Bauamt eingereicht. Nach Prüfung aller Unterlagen entscheidet die Behörde über die Erteilung der Genehmigung.
Bearbeitungszeit und Gültigkeit
Die Bearbeitungsdauer variiert je nach Bundesland, Projektgröße und Auslastung der Behörde. Sie kann von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten reichen. Eine erteilte Baugenehmigung ist in der Regel drei Jahre gültig. Beginnt der Bau in dieser Zeit nicht, erlischt die Genehmigung – kann aber auf Antrag verlängert werden.
Kosten einer Baugenehmigung
Die Kosten richten sich nach dem Bauwert und der Gebührenordnung der Länder. Typischerweise liegen sie zwischen 0,4 % und 0,6 % der Bausumme. Bei einem Bauprojekt mit Kosten von 400.000 Euro sind somit Gebühren von rund 1.600 bis 2.400 Euro üblich.
Risiken beim Bauen ohne Genehmigung
Wer ohne gültige Baugenehmigung baut, riskiert schwerwiegende Folgen:
- Baustopp durch die Behörde,
- Bußgelder und zusätzliche Kosten,
- Rückbauverfügung bis hin zum vollständigen Abriss des Schwarzbaus,
- Probleme bei Verkauf oder Finanzierung der Immobilie.
Darüber hinaus können Versicherungen die Regulierung verweigern, wenn ein Schaden an einem nicht genehmigten Bauwerk entsteht.
Ausnahmen und vereinfachte Verfahren
Viele Bundesländer bieten vereinfachte Genehmigungsverfahren oder Genehmigungsfreistellungen für bestimmte Bauvorhaben an. Voraussetzung ist in der Regel, dass das Vorhaben im Einklang mit dem Bebauungsplan steht. Dennoch müssen auch bei genehmigungsfreien Projekten die Bauvorschriften eingehalten werden.
Praxisbeispiel
Ein Eigentümer plant den Ausbau seines Dachgeschosses. Er beauftragt einen Architekten, der die Bauzeichnungen erstellt und den Bauantrag einreicht. Nach rund drei Monaten erteilt die Bauaufsichtsbehörde die Baugenehmigung. Erst jetzt darf mit den Bauarbeiten begonnen werden. Ohne diese Genehmigung wäre der Ausbau ein Schwarzbau mit allen rechtlichen Konsequenzen.
Fazit
Die Baugenehmigung ist ein zentraler Bestandteil jedes größeren Bauvorhabens. Sie stellt sicher, dass Bauprojekte rechtlich abgesichert sind, den baurechtlichen Vorschriften entsprechen und keine Gefahren für Bewohner oder Nachbarn entstehen. Wer rechtzeitig prüft, welche Unterlagen erforderlich sind und die Genehmigung ordnungsgemäß beantragt, vermeidet Risiken wie Baustopp oder Rückbau. Damit ist die Baugenehmigung ein unverzichtbares Element für jedes seriöse Bauprojekt.
