Das Bestellerprinzip ist seit Juni 2015 fester Bestandteil des deutschen Mietrechts und bedeutet wörtlich: „Wer bestellt, bezahlt“. Es wurde eingeführt, um Wohnungssuchende – insbesondere in Ballungsgebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – finanziell zu entlasten. Nach dieser Regel trägt derjenige die Maklercourtage, der den Makler beauftragt hat. Da in der Praxis fast immer der Vermieter den Makler mit der Vermietung einer Wohnung beauftragt, zahlt in der Regel auch ausschließlich der Vermieter die Provision. Für Mieter gilt: Nur wenn sie den Makler nachweislich selbst beauftragen, müssen sie auch die Kosten tragen.
Rechtliche Grundlage
Die gesetzliche Verankerung des Bestellerprinzips findet sich in § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG). Es trat im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes am 1. Juni 2015 in Kraft. Ziel war es, die bis dahin gängige Praxis zu beenden, nach der Mieter oft mehrere Monatsmieten an Provision zahlen mussten, obwohl sie den Makler gar nicht selbst eingeschaltet hatten.
Wie funktioniert das Bestellerprinzip?
Das Prinzip folgt einem einfachen Grundgedanken: Der Auftraggeber zahlt. Beauftragt also der Vermieter einen Makler damit, eine freie Wohnung zu vermieten, muss er auch die Maklergebühr übernehmen. Nur wenn der Mieter den Makler ausdrücklich mit der Suche nach einer passenden Wohnung beauftragt, fällt die Provision zu seinen Lasten an. In der Praxis ist dieser Fall jedoch selten.
Höhe der Maklercourtage
Die Höhe der Provision ist gesetzlich gedeckelt. Nach § 3 Abs. 2 WoVermG darf die Courtage höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Diese Regelung gilt bundesweit und unabhängig davon, ob der Vermieter oder der Mieter die Kosten trägt.
Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt
Das Bestellerprinzip hat den Immobilienmarkt spürbar verändert:
- Mieter wurden deutlich entlastet, da sie in den meisten Fällen keine Courtage mehr zahlen müssen.
- Vermieter tragen nun die Kosten für die Maklerleistung, was ihre Gesamtkosten bei der Neuvermietung erhöht.
- Makler stehen stärker im Wettbewerb, da Vermieter die Kosten nur dann übernehmen, wenn sie einen klaren Mehrwert in der Dienstleistung sehen.
Ausnahmen und Umgehungsversuche
In den ersten Jahren nach Einführung des Bestellerprinzips versuchten einige Marktteilnehmer, die Regelung zu umgehen, etwa indem sie Mieter durch Zusatzvereinbarungen zur Zahlung verpflichten wollten. Solche Klauseln sind jedoch rechtlich unwirksam. Nur wenn der Mieter den Maklerauftrag nachweislich selbst erteilt, ist er zur Zahlung verpflichtet. Bei Verstößen drohen Maklern und Vermietern Bußgelder.
Praxisbeispiel
Ein Vermieter in München möchte seine Wohnung neu vermieten und beauftragt einen Immobilienmakler mit der Suche nach geeigneten Mietern. Nach erfolgreicher Vermittlung schuldet der Vermieter die Maklercourtage in Höhe von zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer. Der neue Mieter zahlt lediglich seine reguläre Miete und Nebenkosten, nicht aber eine zusätzliche Provision.
Unterschied zum Immobilienkauf
Das Bestellerprinzip gilt ausschließlich für die Vermietung von Wohnraum. Beim Immobilienkauf finden andere Regelungen Anwendung: Seit Ende 2020 gilt bei der Maklerprovision für Wohnimmobilien ein Kostenteilungsprinzip. Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklercourtage zu gleichen Teilen, sofern beide Parteien den Makler beauftragen.
Bedeutung für Mieter, Vermieter und Makler
Für Mieter bedeutet das Bestellerprinzip mehr Kostensicherheit und weniger finanzielle Hürden beim Umzug. Vermieter tragen zwar höhere Kosten, profitieren jedoch von der professionellen Vermarktung ihrer Objekte. Makler müssen ihre Leistungen deutlicher herausstellen, um Vermieter von einer Beauftragung zu überzeugen. Dadurch hat sich die Qualität der Maklerdienstleistungen vielerorts verbessert.
Fazit
Das Bestellerprinzip folgt dem Grundsatz: „Wer bestellt, bezahlt.“ Es sorgt seit 2015 für eine gerechtere Verteilung der Maklerkosten bei der Wohnungsvermietung und entlastet Mieter erheblich. Vermieter tragen die Provision, wenn sie den Makler beauftragen – nur selten sind Mieter selbst zahlungspflichtig. Damit ist das Bestellerprinzip ein wesentlicher Baustein für mehr Fairness und Transparenz am Wohnungsmarkt.
