Die Grundsteuer ist eine jährlich zu zahlende Abgabe für Eigentümer von Grundstücken und Immobilien. Sie stellt eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen dar und wird von allen erhoben, die als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Grundlage für die Berechnung ist der vom Finanzamt festgestellte Wert des Grundstücks und Gebäudes, multipliziert mit einer gesetzlich bestimmten Messzahl und dem individuellen Hebesatz der Gemeinde. Ab 2025 greift die neue Grundsteuerreform, die die bisherige Berechnung auf Basis veralteter Einheitswerte ablöst. Für Hausbesitzer bedeutet die Grundsteuer eine regelmäßige finanzielle Belastung, bei vermieteten Immobilien kann sie jedoch auf die Mieter umgelegt werden.
Rechtliche Grundlage
Die Grundsteuer ist im Grundsteuergesetz (GrStG) geregelt. Zuständig für die Feststellung der Werte sind die Finanzämter, während die Gemeinden die konkrete Steuer erheben und vereinnahmen. Damit handelt es sich um eine Gemeindesteuer, die den Kommunen Einnahmen für Infrastruktur, Schulen, Straßenbau und andere öffentliche Leistungen sichert.
Berechnung der Grundsteuer
Die Grundsteuer setzt sich aus drei Schritten zusammen:
- Ermittlung des Grundstückswerts: Bis 2024 anhand der alten Einheitswerte (West: 1964, Ost: 1935), ab 2025 nach neuen Bewertungsgrundlagen.
- Grundsteuermesszahl: ein gesetzlich festgelegter Prozentsatz, der auf den ermittelten Wert angewendet wird.
- Hebesatz der Gemeinde: individueller Multiplikator, den jede Kommune selbst festlegt. Dadurch können Unterschiede von mehreren Hundert Euro pro Jahr entstehen.
Grundsteuerreform 2025
Die bisherige Berechnung der Grundsteuer war jahrzehntelang auf Basis veralteter Werte erfolgt und vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt worden. Ab 2025 gilt daher eine neue Regelung:
- Neuermittlung der Grundstückswerte anhand aktueller Faktoren wie Bodenrichtwert, Grundstücksfläche und Immobilienart.
- Reduzierte Grundsteuermesszahlen, um eine übermäßige Belastung zu verhindern.
- Flexibilität der Bundesländer: Sie dürfen eigene Modelle anwenden (z. B. Flächenmodell oder Bodenwertmodell).
Für Eigentümer bedeutet dies: Abgaben können steigen oder sinken – je nach Lage und Wert der Immobilie sowie je nach kommunalem Hebesatz.
Arten der Grundsteuer
Die Grundsteuer wird in zwei Hauptarten unterteilt:
- Grundsteuer A: für land- und forstwirtschaftliche Betriebe.
- Grundsteuer B: für bebaute und unbebaute Grundstücke im privaten und gewerblichen Bereich.
Einige Kommunen planen zudem eine zusätzliche Grundsteuer C, die auf unbebaute, aber baureife Grundstücke erhoben werden soll, um Baulandmobilisierung zu fördern.
Umlage auf Mieter
Nach der Betriebskostenverordnung ist die Grundsteuer umlagefähig. Das bedeutet, dass Vermieter die jährliche Belastung im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf ihre Mieter umlegen dürfen. Für Mieter macht sie damit einen spürbaren Anteil an den Betriebskosten aus.
Praxisbeispiel
Ein Haus in Baden-Württemberg hat nach neuer Berechnung einen Grundsteuerwert von 400.000 €. Mit einer Messzahl von 0,031 % ergibt sich ein Grundsteuermessbetrag von 124 €. Legt die Gemeinde einen Hebesatz von 500 % fest, beträgt die jährliche Grundsteuer 620 €. Dieser Betrag kann bei einer Vermietung anteilig auf die Mieter verteilt werden.
Bedeutung für Eigentümer und Investoren
Für private Hausbesitzer ist die Grundsteuer ein fester Bestandteil der laufenden Kosten, für Investoren beeinflusst sie die Rendite. Bei der Kalkulation von Mietpreisen und Betriebskosten muss sie zwingend berücksichtigt werden. Auch beim Immobilienkauf spielt sie eine Rolle, da hohe Hebesätze in bestimmten Gemeinden die jährlichen Belastungen deutlich erhöhen können.
Fazit
Die Grundsteuer ist eine unverzichtbare Einnahmequelle für Gemeinden und eine Pflichtabgabe für Immobilieneigentümer. Ab 2025 sorgt die Grundsteuerreform für eine gerechtere Bewertung, allerdings auch für mögliche Mehrbelastungen. Käufer und Eigentümer sollten sich daher frühzeitig über den Hebesatz ihrer Gemeinde und die neue Berechnung informieren. Für Vermieter bleibt die Umlagefähigkeit ein Vorteil, während Mieter die Grundsteuer als Nebenkosten tragen müssen.
