Der Kaufpreisfaktor, auch als Vervielfältiger bezeichnet, ist eine zentrale Kennzahl in der Immobilienbewertung. Er zeigt an, wie oft die jährliche Nettokaltmiete einer Immobilie im Kaufpreis enthalten ist. Damit liefert er eine schnelle Orientierung, ob ein Objekt teuer oder günstig im Verhältnis zu seinen Mieteinnahmen erscheint. Besonders für Kapitalanleger, die Immobilien zur Vermietung erwerben, ist der Kaufpreisfaktor ein wichtiges Instrument zur Beurteilung von Renditechancen und Standortqualität.
Definition und Berechnung
Der Kaufpreisfaktor berechnet sich nach einer einfachen Formel:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Ein Beispiel: Beträgt der Kaufpreis einer Wohnung 250.000 € und die jährliche Nettokaltmiete liegt bei 10.000 €, ergibt sich ein Faktor von 25. Das bedeutet, dass der Käufer theoretisch 25 Jahre benötigt, um allein durch Mieteinnahmen den Kaufpreis zu refinanzieren – vor Abzug von Bewirtschaftungskosten, Steuern oder Leerstand.
Bedeutung in der Praxis
Der Kaufpreisfaktor ist ein wichtiger Vergleichsmaßstab für unterschiedliche Immobilien und Standorte:
- Niedriger Faktor: weist auf vergleichsweise günstige Preise und eine höhere Bruttomietrendite hin.
- Hoher Faktor: signalisiert teuren Wohnraum und eine eher niedrige Rendite, spiegelt aber oft attraktive Lagen mit hoher Wertstabilität wider.
Zusammenhang mit der Mietrendite
Der Kaufpreisfaktor ist eng mit der Bruttomietrendite verbunden. Die Umrechnung erfolgt über die Formel:
Bruttomietrendite (%) = 100 ÷ Kaufpreisfaktor
Beispiel: Ein Faktor von 25 entspricht einer Bruttomietrendite von 4 %. Bei einem Faktor von 33 sinkt die Rendite auf ca. 3 %, während ein Faktor von 20 einer Rendite von 5 % entspricht. Anleger nutzen diesen Zusammenhang, um Investitionsobjekte schnell einzuschätzen.
Unterschiede nach Standort
Die Höhe des Kaufpreisfaktors ist stark abhängig von Lage und Marktnachfrage:
- Metropolen wie München oder Hamburg: Kaufpreisfaktoren von 30 bis 40 sind keine Seltenheit, da die Immobilienpreise sehr hoch und die Mieten reguliert sind.
- Mittelstädte und ländliche Regionen: Hier bewegen sich die Faktoren oft zwischen 15 und 25, was höhere Mietrenditen ermöglicht, aber teils geringere Wertsteigerungschancen bietet.
Stärken und Schwächen des Kaufpreisfaktors
Die Kennzahl bietet Vorteile, hat aber auch ihre Grenzen:
- Vorteile: schnelle Vergleichbarkeit von Objekten, einfache Berechnung, Orientierung für Investoren.
- Nachteile: berücksichtigt keine Bewirtschaftungskosten, Leerstände, Instandhaltung oder steuerliche Effekte. Für eine exakte Renditeberechnung ist daher die Nettomietrendite aussagekräftiger.
Praxisbeispiel
Ein Investor prüft zwei Immobilien:
- Objekt A: Kaufpreis 300.000 €, Jahresmiete 15.000 € → Faktor 20
- Objekt B: Kaufpreis 300.000 €, Jahresmiete 10.000 € → Faktor 30
Objekt A bietet eine deutlich bessere Bruttorendite, während Objekt B möglicherweise durch Lage oder Wertsteigerungspotenzial punktet. Hier zeigt sich: Der Kaufpreisfaktor ist nur ein erster Anhaltspunkt und muss im Gesamtkontext bewertet werden.
Fazit
Der Kaufpreisfaktor ist eine unverzichtbare Kennzahl für die Immobilienbewertung und insbesondere für Kapitalanleger. Er ermöglicht eine schnelle Einschätzung, wie attraktiv ein Objekt im Verhältnis zu seinen Mieteinnahmen ist. Ein niedriger Faktor deutet auf eine hohe Mietrendite hin, ein hoher Faktor auf teureren, aber oft wertstabilen Wohnraum. Für eine fundierte Investitionsentscheidung sollte er jedoch immer zusammen mit weiteren Kennzahlen wie Nettomietrendite, Standortanalyse und Finanzierungskonditionen betrachtet werden.
