Die Maklercourtage, auch Maklerprovision genannt, ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler nach erfolgreicher Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags erhält. Sie wird nur dann fällig, wenn tatsächlich ein notariell beurkundeter Kaufvertrag oder ein Mietvertrag zustande kommt. Damit unterscheidet sich die Courtage von anderen Dienstleistungen, die unabhängig vom Erfolg honoriert werden. Ihre Höhe und Aufteilung sind in Deutschland nicht bundeseinheitlich geregelt, sondern ergeben sich aus regionalen Gepflogenheiten, vertraglichen Vereinbarungen und seit 2020 auch aus gesetzlichen Vorgaben für Wohnimmobilien.
Rechtliche Grundlage
Die Grundlage für die Maklercourtage bildet § 652 BGB. Danach hat der Makler Anspruch auf Provision, wenn durch seine Tätigkeit ein Vertrag zustande gekommen ist und zwischen Makler und Auftraggeber ein wirksamer Maklervertrag bestand. Das bedeutet: Allein die Tätigkeit des Maklers – etwa Besichtigungen oder Exposéerstellung – genügt nicht, solange kein rechtswirksamer Hauptvertrag geschlossen wurde.
Höhe der Maklercourtage
Die Höhe der Maklercourtage ist frei verhandelbar, hat sich jedoch in der Praxis innerhalb bestimmter Spannbreiten etabliert:
- Immobilienverkauf: meist zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer, regional unterschiedlich.
- Mietwohnungen: hier gilt in der Regel das Bestellerprinzip – derjenige, der den Makler beauftragt, trägt die Provision.
Beispiel: Wird ein Einfamilienhaus für 400.000 € verkauft und beträgt die Courtage 3,57 % (inkl. MwSt.), beläuft sich die Vergütung des Maklers auf 14.280 €.
Neuregelung seit 2020 bei Wohnimmobilien
Seit Dezember 2020 gibt es eine wichtige gesetzliche Änderung: Bei der Vermittlung von Wohnimmobilien (Häuser, Wohnungen, Baugrundstücke) muss der Verkäufer, sofern er den Makler allein beauftragt hat, mindestens die Hälfte der Maklercourtage übernehmen. Damit sollen Käufer entlastet und die Kosten fairer verteilt werden.
In der Praxis heißt das: Beauftragt der Verkäufer einen Makler, darf dieser nicht mehr die gesamte Courtage ausschließlich vom Käufer verlangen. Beide Seiten tragen jeweils mindestens 50 % der Kosten, sofern nichts anderes ausdrücklich vereinbart ist.
Maklercourtage bei Mietwohnungen
Im Mietrecht gilt bereits seit 2015 das sogenannte Bestellerprinzip. Danach muss die Maklercourtage von demjenigen bezahlt werden, der den Makler tatsächlich beauftragt hat. In der Praxis ist das fast immer der Vermieter, da er den Makler mit der Mietersuche betraut. Mieter sind dadurch weitgehend von Provisionszahlungen entlastet.
Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Mieter selbst aktiv einen Makler beauftragt und dieser ausschließlich für ihn tätig wird.
Vorteile der Maklercourtage für Auftraggeber
Auch wenn die Maklercourtage einen beträchtlichen Kostenpunkt darstellen kann, bringt sie für Eigentümer wie Käufer zahlreiche Vorteile:
- Professionelle Vermarktung: der Makler erstellt Exposés, organisiert Besichtigungen und führt Verhandlungen.
- Rechtssicherheit: Verträge und Abläufe werden fachkundig begleitet, was Fehler und Risiken minimiert.
- Marktkenntnis: Makler kennen regionale Preise und Zielgruppen und können so den bestmöglichen Kauf- oder Mietpreis erzielen.
Verhandlungsoptionen
Da die Maklercourtage grundsätzlich frei vereinbar ist, haben Auftraggeber die Möglichkeit, über die Höhe zu verhandeln. Insbesondere in Regionen mit mehreren aktiven Maklern oder bei hochpreisigen Objekten ist es üblich, dass Eigentümer die Provision im Vorfeld nach unten verhandeln.
Auch Käufer können im Einzelfall versuchen, die Kosten zu teilen oder einen Teil auf den Verkäufer zu übertragen – sofern dies nicht ohnehin durch die Gesetzeslage vorgegeben ist.
Unterschied zu Auslandsmärkten
Ein Blick ins Ausland zeigt, dass die Provisionsregelungen sehr unterschiedlich ausfallen können. In den USA etwa zahlen in der Regel Verkäufer die gesamte Maklercourtage, die dann zwischen Käufer- und Verkäufermakler aufgeteilt wird. In Deutschland ist die Kostenteilung zwischen beiden Parteien eher die Regel, insbesondere seit der Reform 2020.
Fazit
Die Maklercourtage ist ein zentrales Element jeder Immobilienvermittlung. Sie stellt die Vergütung für die umfassenden Leistungen des Maklers dar, von der Vermarktung bis zur Vertragsunterzeichnung. Auch wenn die Kosten hoch erscheinen können, profitieren Verkäufer wie Käufer von der Professionalität, Marktkenntnis und Rechtssicherheit, die ein Makler mitbringt.
Seit den gesetzlichen Änderungen von 2020 ist die Belastung für Käufer fairer verteilt, während Mieter bereits seit 2015 durch das Bestellerprinzip entlastet sind. Wer eine Immobilie kauft, verkauft oder vermietet, sollte die Regelungen zur Maklercourtage genau kennen und bei Bedarf aktiv über die Höhe der Provision verhandeln.
