Die Mieterhöhung ist ein sensibles Thema im Mietrecht und betrifft sowohl Vermieter als auch Mieter unmittelbar. Sie ermöglicht es dem Vermieter, die Miete während eines laufenden Mietverhältnisses an veränderte Marktbedingungen, gesetzliche Vorgaben oder gestiegene Kosten anzupassen. Gleichzeitig ist sie durch das Mietrecht streng reguliert, um Mieter vor übermäßigen Belastungen zu schützen. Wer die rechtlichen Grundlagen kennt, kann Streitigkeiten vermeiden und die Miete korrekt anpassen oder prüfen.
Rechtliche Grundlagen der Mieterhöhung
Die Vorschriften zur Mieterhöhung finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den §§ 557 bis 561. Grundsätzlich gilt: Eine Mieterhöhung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig und muss stets in Textform erfolgen. Außerdem ist die Zustimmung des Mieters erforderlich – verweigert er diese, kann der Vermieter die Erhöhung gerichtlich durchsetzen.
Kappungsgrenze – die gesetzliche Obergrenze
Ein zentrales Instrument zum Schutz des Mieters ist die sogenannte Kappungsgrenze. Sie besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % steigen darf. In sogenannten angespannten Wohnungsmärkten – also Regionen mit besonders hoher Nachfrage und Wohnungsknappheit – ist die Grenze auf 15 % reduziert. Ob eine Stadt oder Gemeinde als angespannt gilt, entscheiden die jeweiligen Landesregierungen.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Neben der Kappungsgrenze darf die neue Miete nicht höher sein als die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese ergibt sich aus den Mieten vergleichbarer Wohnungen in der Region und wird in der Regel durch den Mietspiegel dokumentiert. Existiert kein Mietspiegel, können auch Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten herangezogen werden.
Damit soll verhindert werden, dass einzelne Wohnungen unverhältnismäßig teuer vermietet werden.
Form und Verfahren der Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung muss stets in Textform erfolgen. Der Vermieter muss darin den Grund der Erhöhung nachvollziehbar darlegen, etwa durch Bezugnahme auf den Mietspiegel oder Vergleichswohnungen. Der Mieter hat nach Zugang des Schreibens in der Regel eine Frist von zwei Monaten, um der Erhöhung zuzustimmen. Erfolgt keine Zustimmung, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.
Besondere Formen der Mieterhöhung
Neben der klassischen Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gibt es weitere Modelle:
- Staffelmiete: Die Miete steigt automatisch zu festgelegten Zeitpunkten um vorher vereinbarte Beträge. Eine zusätzliche Erhöhung nach Mietspiegel ist hier ausgeschlossen.
- Indexmiete: Die Miete orientiert sich am Verbraucherpreisindex (Inflation) und steigt oder sinkt entsprechend der allgemeinen Preisentwicklung.
- Betriebskostenumlage: Steigende Betriebskosten können unter Umständen ebenfalls zu höheren monatlichen Zahlungen führen, sofern sie vertraglich vereinbart sind.
Wann ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen?
Eine Mieterhöhung ist nicht in allen Situationen möglich. Ausgeschlossen ist sie insbesondere:
- während einer vereinbarten Staffelmiete oder Indexmiete,
- während der ersten 12 Monate nach Einzug des Mieters,
- wenn durch die Erhöhung die Kappungsgrenze oder die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten würde.
Rechte des Mieters
Mieter haben das Recht, eine Mieterhöhung zu prüfen und ggf. abzulehnen, wenn sie nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Sie können Einsicht in den Mietspiegel verlangen oder die angegebenen Vergleichswohnungen überprüfen. Weist die Mieterhöhung formale Fehler auf oder ist sie sachlich nicht begründet, muss ihr nicht zugestimmt werden.
Kommt es dennoch zum Streit, entscheidet im Zweifel das zuständige Amtsgericht.
Praktische Tipps für Vermieter und Mieter
Für Vermieter:
Eine transparente Begründung und die Einhaltung aller Formalien sind entscheidend. Wer die Erhöhung nachvollziehbar anhand des Mietspiegels darlegt, hat vor Gericht gute Chancen auf Zustimmung.
Für Mieter:
Es lohnt sich, jede Mieterhöhung sorgfältig zu prüfen. Bei Unsicherheit kann eine Beratung durch den Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht helfen.
Fazit
Die Mieterhöhung ist ein rechtlich klar geregeltes Instrument, um Mietpreise an Markt und Kosten anzupassen. Sie ist jedoch an enge Grenzen gebunden: Kappungsgrenze, Vergleichsmiete und formale Anforderungen schützen den Mieter vor übermäßigen Belastungen. Wer als Vermieter oder Mieter seine Rechte und Pflichten kennt, kann Konflikte vermeiden und für eine faire Anpassung der Miete sorgen.
