Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist ein wohnungspolitisches Instrument, das 2015 eingeführt wurde, um in angespannten Wohnungsmärkten übermäßige Mietsteigerungen bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen zu verhindern. Sie schreibt vor, dass die neue Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Damit soll der Anstieg der Wohnkosten in Ballungsräumen gebremst werden. Für Mieter bedeutet sie einen Schutz vor überhöhten Neuvertragsmieten, für Vermieter hingegen eine rechtliche Begrenzung der Mietpreisgestaltung.

Rechtliche Grundlage und Einführung

Die Mietpreisbremse wurde durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz eingeführt und ist in den §§ 556d bis 556g des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Sie trat zunächst 2015 in Kraft und gilt ausschließlich in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den jeweiligen Landesregierungen durch Verordnung festgelegt werden. Ursprünglich befristet, wurde die Regelung mehrfach verlängert und gilt aktuell bis 2029.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse kommt nicht bundesweit, sondern nur in ausgewiesenen Regionen mit Wohnungsknappheit zur Anwendung. Dazu gehören vor allem Großstädte und Ballungsräume wie Berlin, München, Hamburg oder Frankfurt am Main. Die jeweiligen Landesregierungen entscheiden, welche Gemeinden oder Stadtteile betroffen sind, und veröffentlichen entsprechende Rechtsverordnungen.

In ländlichen Gegenden oder Regionen mit entspanntem Wohnungsmarkt findet die Mietpreisbremse hingegen keine Anwendung.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Nicht alle Wohnungen fallen unter die Mietpreisbremse. Es gibt wichtige Ausnahmen:

• Neubauten: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen. Damit sollen Investitionen in neuen Wohnraum nicht gebremst werden.
• Umfassend modernisierte Wohnungen: Hat der Vermieter eine Wohnung aufwendig modernisiert (in der Regel mit Kosten von mindestens einem Drittel eines vergleichbaren Neubaus), gilt die Mietpreisbremse nicht.
• Vormiete: Hat der Vormieter bereits eine Miete gezahlt, die über der 10-%-Grenze liegt, darf der Vermieter diese auch dem neuen Mieter weiterberechnen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete

Zentrale Bezugsgröße ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie wird in der Regel über den Mietspiegel ermittelt, den viele Städte und Gemeinden regelmäßig erstellen. Maßgeblich sind dabei die in den letzten sechs Jahren vereinbarten Mieten für vergleichbare Wohnungen hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Liegt kein Mietspiegel vor, können Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen herangezogen werden.

Rechte der Mieter

Mieter haben die Möglichkeit, eine zu hohe Miete zu rügen, wenn sie den Verdacht haben, dass die Mietpreisbremse verletzt wurde. Diese Rüge muss schriftlich erfolgen und aufzeigen, dass die vereinbarte Miete die zulässige Grenze überschreitet. Ab diesem Zeitpunkt schuldet der Mieter nur noch die gesetzlich zulässige Miete. Außerdem kann er eine Rückerstattung zu viel gezahlter Miete für die Zukunft verlangen. Seit 2020 gilt zudem: zu hohe Mieten können auch rückwirkend ab Vertragsbeginn gesenkt werden, wenn der Vermieter nicht über bestehende Ausnahmen informiert hat.

Pflichten der Vermieter

Vermieter sind verpflichtet, ihre Mieter über Ausnahmen von der Mietpreisbremse aufzuklären, etwa wenn die Wohnung ein Neubau ist oder umfassend modernisiert wurde. Erfolgt diese Mitteilung nicht rechtzeitig und transparent, können Mieter die Miete mindern oder Rückzahlungen einfordern. Vermieter sollten deshalb alle relevanten Informationen dokumentieren und schriftlich im Mietvertrag festhalten, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Kritik und Wirkung der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist politisch und gesellschaftlich umstritten. Kritiker bemängeln, dass sie den Wohnungsmarkt nicht nachhaltig entlaste, da sie die Knappheit an Wohnraum nicht beseitige. Stattdessen würden Investitionen in Neubauten wichtiger sein. Zudem sei die Mietpreisbremse in der Praxis schwer durchzusetzen, da Mieter oft nicht über ihre Rechte informiert seien oder aus Angst vor Konflikten mit dem Vermieter auf eine Rüge verzichten. Befürworter sehen in ihr jedoch ein wichtiges Instrument, um Mieter vor Ausbeutung in angespannten Märkten zu schützen.

Fazit

Die Mietpreisbremse begrenzt Mietsteigerungen bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen in besonders gefragten Regionen. Sie sorgt dafür, dass die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ausnahmen gelten für Neubauten, umfassend modernisierte Wohnungen und bestehende höhere Vormieten. Auch wenn sie nicht alle Probleme des Wohnungsmarkts löst, bietet sie Mietern ein wirksames Schutzinstrument gegen überhöhte Mietforderungen. Vermieter sollten ihre Informationspflichten ernst nehmen, während Mieter ihre Rechte aktiv nutzen können.