Die Anschlussfinanzierung ist ein zentraler Schritt in der Baufinanzierung. Sie wird notwendig, wenn die vereinbarte Zinsbindung eines Immobilienkredits ausläuft und die Restschuld noch nicht vollständig getilgt ist. Kreditnehmer müssen dann entscheiden, wie sie die verbleibende Finanzierung gestalten – entweder durch eine Verlängerung beim bisherigen Kreditgeber (Prolongation) oder durch einen Wechsel zu einer anderen Bank (Umschuldung). Ziel ist es, die Restschuld zu möglichst günstigen Konditionen weiterzuführen und Planungssicherheit für die kommenden Jahre zu schaffen.
Warum eine Anschlussfinanzierung nötig ist
Immobilienkredite werden in Deutschland meist mit festen Zinsbindungen zwischen 5 und 20 Jahren abgeschlossen. Da die vollständige Rückzahlung oft deutlich länger dauert, bleibt nach Ablauf der Zinsbindung eine Restschuld. Diese muss mit einer neuen Vereinbarung finanziert werden – der Anschlussfinanzierung. Ohne sie würden automatisch variable Zinsen gelten, die für Kreditnehmer ein erhebliches Risiko darstellen können.
Option 1: Prolongation beim bisherigen Kreditgeber
Die einfachste Form der Anschlussfinanzierung ist die Prolongation. Dabei wird der bestehende Kreditvertrag bei derselben Bank fortgeführt, allerdings mit neuen Zinskonditionen und gegebenenfalls einer angepassten Tilgung. Vorteile sind:
- kein Bankenwechsel und daher geringerer organisatorischer Aufwand,
- oft unkomplizierte Abwicklung ohne neue Grundbucheintragung,
- Verhandlungsspielraum bei bestehenden Kundenbeziehungen.
Allerdings lohnt es sich, die angebotenen Konditionen kritisch zu prüfen, da Banken nicht immer die günstigsten Zinsen anbieten.
Option 2: Umschuldung zu einer neuen Bank
Bei der Umschuldung wird die Restschuld durch ein neues Darlehen bei einer anderen Bank finanziert. Dieses Verfahren bietet oft die Chance auf niedrigere Zinsen und bessere Vertragsbedingungen. Allerdings ist es mit zusätzlichem Aufwand verbunden:
- neue Bonitätsprüfung und Vertragsunterlagen,
- notarielle Umschreibung der Grundschuld,
- ggf. zusätzliche Kosten für Notar und Grundbuchamt.
Langfristig können die Zinsersparnisse jedoch erheblich sein und die Mehrkosten deutlich übersteigen.
Zinsbindung und Planungssicherheit
Die Wahl der neuen Zinsbindung ist entscheidend für die zukünftige finanzielle Planung. In Niedrigzinsphasen empfiehlt sich oft eine lange Zinsbindung (10–20 Jahre), um das günstige Niveau dauerhaft zu sichern. In Hochzinsphasen kann eine kürzere Bindung sinnvoll sein, um später von möglichen Zinssenkungen zu profitieren.
Forward-Darlehen als Sonderform
Ein Forward-Darlehen ermöglicht es Kreditnehmern, sich die aktuellen Zinsen schon mehrere Jahre vor Ablauf der Zinsbindung zu sichern. Damit können sie sich gegen steigende Zinsen absichern. Allerdings verlangen Banken dafür einen kleinen Zinsaufschlag. Diese Option ist vor allem dann interessant, wenn steigende Zinsen absehbar sind.
Beispielrechnung
Ein Kreditnehmer hat noch eine Restschuld von 200.000 Euro. Die aktuelle Zinsbindung läuft in sechs Monaten aus. Die Hausbank bietet eine Prolongation zu 4 % an. Eine andere Bank bietet 3,5 % Zinsen. Bei einer Laufzeit von 10 Jahren spart der Kreditnehmer durch die Umschuldung mehrere tausend Euro Zinskosten – trotz zusätzlicher Notar- und Grundbuchkosten.
Tipps für Kreditnehmer
Um die beste Anschlussfinanzierung zu finden, sollten Kreditnehmer:
- rechtzeitig Angebote vergleichen – am besten schon 12 bis 24 Monate vor Ablauf der Zinsbindung,
- auf Zinsentwicklungen achten und ggf. ein Forward-Darlehen nutzen,
- die Tilgungshöhe anpassen, um die Restschuld schneller abzubauen,
- Kosten für Umschuldung (Notar, Grundbuch) in die Kalkulation einbeziehen.
Bedeutung für Immobilienkäufer und Investoren
Die Anschlussfinanzierung hat große Bedeutung für die Gesamtkosten einer Immobilie. Schon kleine Unterschiede im Zinssatz können über die Jahre fünfstellige Beträge ausmachen. Für Kapitalanleger ist die Wahl der richtigen Anschlussfinanzierung entscheidend für die Rendite, für Eigennutzer für die langfristige finanzielle Stabilität.
Fazit
Die Anschlussfinanzierung ist ein unverzichtbarer Bestandteil jeder Baufinanzierung. Ob Prolongation bei der bisherigen Bank oder Umschuldung zu einem neuen Kreditinstitut – wichtig ist der Vergleich verschiedener Angebote und die rechtzeitige Planung. Wer aktiv handelt, kann sich günstige Zinsen sichern, seine Restschuld effizient tilgen und langfristig erhebliche Kosten sparen.
