Ein Baugrundstück ist ein Grundstück, das nach geltendem Baurecht mit einem Gebäude bebaut werden darf. Voraussetzung ist in der Regel die Erschließung, also der Anschluss an öffentliche Infrastruktur wie Straße, Strom, Wasser, Abwasser und Telekommunikation. Ob und in welchem Umfang gebaut werden darf, hängt von der Lage, dem Zuschnitt und den baurechtlichen Vorgaben ab – insbesondere von der Grundflächenzahl (GRZ) und der Geschossflächenzahl (GFZ). Da Baugrundstücke gerade in begehrten Lagen knapp sind, zählen sie zu den wertstabilsten und oft teuersten Immobilienarten.
Rechtliche Grundlagen
Ob ein Grundstück als Baugrundstück gilt, entscheidet das öffentliche Baurecht. Maßgeblich sind:
- Bauplanungsrecht (Baugesetzbuch, Bebauungspläne, Flächennutzungspläne),
- Bauordnungsrecht der jeweiligen Landesbauordnung,
- Erschließungsrecht für die Anbindung an öffentliche Infrastruktur.
Nur wenn ein Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt oder nach § 34 BauGB im „Innenbereich“ bebaut werden darf, gilt es als Baugrundstück. Flächen im Außenbereich (§ 35 BauGB) sind in der Regel nicht bebaubar, außer für privilegierte Nutzungen (z. B. Landwirtschaft).
Erschließung eines Baugrundstücks
Ein zentrales Kriterium für die Bebaubarkeit ist die Erschließung. Dazu gehören:
- Zufahrt über eine öffentliche Straße,
- Anschluss an Strom- und Wasserversorgung,
- Abwasserentsorgung (Kanalisation oder genehmigte Kleinkläranlage),
- ggf. Gasversorgung und Glasfaseranschluss.
Ist ein Grundstück nicht erschlossen, kann es erst nach Durchführung einer Erschließung als Baugrundstück gelten. Die Kosten trägt ganz oder teilweise der Eigentümer über Erschließungsbeiträge.
Baurechtliche Vorgaben
Was und wie groß gebaut werden darf, hängt von den baurechtlichen Kennzahlen ab:
- GRZ (Grundflächenzahl): legt fest, wie viel Prozent des Grundstücks überbaut werden dürfen.
- GFZ (Geschossflächenzahl): bestimmt die maximale zulässige Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksgröße.
- Bauweise: offenes oder geschlossenes Bauen, Abstandsflächen, Höhe der Gebäude.
Diese Vorgaben sind im Bebauungsplan verankert und für Bauherren verbindlich.
Faktoren für den Wert eines Baugrundstücks
Der Wert eines Baugrundstücks hängt von zahlreichen Faktoren ab:
- Lage: zentrale Stadtlagen sind deutlich teurer als ländliche Regionen.
- Größe und Zuschnitt: schmale oder ungünstig geschnittene Grundstücke sind weniger flexibel bebaubar.
- Erschließung: voll erschlossene Grundstücke erzielen höhere Preise.
- Bebauungsplan: je größer die zulässige Bebauung, desto höher der Grundstückswert.
- Nachfrage: in Ballungsgebieten führt die Knappheit an Baugrundstücken zu stark steigenden Preisen.
Praxisbeispiel
Ein 600 Quadratmeter großes Baugrundstück in einer Großstadt ist im Bebauungsplan für Einfamilienhäuser mit einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 0,8 vorgesehen. Das bedeutet, dass 240 Quadratmeter Grundfläche überbaut werden dürfen und eine gesamte Geschossfläche von 480 Quadratmetern möglich ist. Damit können Bauherren ein großzügiges Einfamilienhaus oder ein kleines Mehrfamilienhaus realisieren. In ländlichen Regionen würde dasselbe Grundstück deutlich günstiger sein, während es in einer Metropole einen sehr hohen Marktwert erzielt.
Risiken beim Kauf eines Baugrundstücks
Wer ein Baugrundstück kaufen möchte, sollte verschiedene Risiken beachten:
- Bodenbeschaffenheit: Altlasten, schlechte Tragfähigkeit oder hoher Grundwasserspiegel können Baukosten stark erhöhen.
- Baulasten: Wegerechte oder andere Beschränkungen können die Nutzbarkeit einschränken.
- Erschließungskosten: bei nicht vollständig erschlossenen Grundstücken können hohe Zusatzkosten entstehen.
- Baugenehmigung: auch bei Baugrundstücken muss jedes Vorhaben individuell genehmigt werden.
Bedeutung für Käufer und Investoren
Für Käufer bietet ein Baugrundstück die Möglichkeit, individuelle Wohnträume zu verwirklichen. Investoren schätzen Baugrundstücke als strategisches Investment, da sie durch Bau und Entwicklung erheblichen Wertzuwachs generieren können. Gerade in Regionen mit hoher Nachfrage sind Baugrundstücke ein knappes Gut und daher besonders wertstabil.
Fazit
Ein Baugrundstück ist die Grundlage jedes Bauvorhabens. Es muss erschlossen und nach Baurecht bebaubar sein. Faktoren wie Lage, Zuschnitt, Erschließung und Bebauungsplan bestimmen den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten. Wer ein Baugrundstück erwerben möchte, sollte neben dem Kaufpreis auch die Erschließungskosten, Bodenqualität und rechtlichen Vorgaben prüfen. So lassen sich böse Überraschungen vermeiden und das Grundstück optimal entwickeln.
