Die Bruttorendite ist eine zentrale Kennzahl in der Immobilienbewertung und dient als erste Orientierung für Anleger, wie rentabel eine Immobilie sein kann. Sie zeigt, wie viel Prozent der Kaufpreis einer Immobilie jährlich durch Mieteinnahmen wieder hereinkommt – allerdings ohne Berücksichtigung von Nebenkosten, Steuern oder potenziellen Mietausfällen. Damit ist die Bruttorendite ein schneller und leicht nachvollziehbarer Indikator, der Investoren einen ersten Eindruck von der Wirtschaftlichkeit eines Objekts gibt. Für eine fundierte Investitionsentscheidung reicht sie jedoch nicht aus; dafür muss zusätzlich die Nettorendite berechnet werden.
Definition der Bruttorendite
Unter Bruttorendite versteht man das Verhältnis von jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis einer Immobilie. Sie wird in Prozent angegeben und gilt als einfache Methode, um verschiedene Immobilien miteinander zu vergleichen. Da sie jedoch keine weiteren Kosten berücksichtigt, spricht man auch von einer „groben Renditekennzahl“.
Formel zur Berechnung
Die Berechnung der Bruttorendite ist unkompliziert:
Bruttorendite (%) = (Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Beispiel: Eine Immobilie wird für 250.000 Euro gekauft und erzielt jährliche Nettokaltmieten von 10.000 Euro. Daraus ergibt sich eine Bruttorendite von 4 %.
Bedeutung für Investoren
Die Bruttorendite ist eine erste Orientierungshilfe für Anleger, da sie auf einen Blick zeigt, wie attraktiv ein Objekt im Verhältnis zum Kaufpreis ist. Eine hohe Bruttorendite weist auf eine potenziell bessere Wirtschaftlichkeit hin. Dennoch kann eine scheinbar hohe Rendite täuschen, wenn beispielsweise hohe Instandhaltungskosten, hohe Betriebskosten oder ein hohes Leerstandsrisiko bestehen.
Grenzen der Bruttorendite
Die Bruttorendite ist zwar einfach zu berechnen, hat aber wesentliche Einschränkungen:
- Sie berücksichtigt keine laufenden Kosten wie Instandhaltungen, Hausverwaltung oder Modernisierungen.
- Steuern, Finanzierungskosten und Rücklagen bleiben unberücksichtigt.
- Mögliche Leerstände oder Mietausfälle fließen nicht in die Berechnung ein.
Deshalb dient die Bruttorendite nur als grober Richtwert und sollte immer mit der Nettorendite oder anderen Kennzahlen ergänzt werden.
Unterschied zur Nettorendite
Während die Bruttorendite lediglich Mieteinnahmen und Kaufpreis gegenüberstellt, berücksichtigt die Nettorendite auch die tatsächlich anfallenden Kosten. Dazu gehören:
- Betriebskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können,
- Instandhaltung und Reparaturen,
- Hausverwaltungskosten,
- Versicherungen und Rücklagen.
Die Nettorendite gibt damit ein deutlich realistischeres Bild über die tatsächliche Wirtschaftlichkeit einer Immobilie.
Praxisbeispiel
Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus für 1.000.000 Euro. Die Jahresnettokaltmieten betragen 50.000 Euro. Die Bruttorendite liegt somit bei 5 %. Nach Abzug nicht umlagefähiger Kosten von 10.000 Euro bleiben 40.000 Euro Reinertrag übrig. Daraus ergibt sich eine Nettorendite von 4 %. Das Beispiel zeigt, dass die Nettorendite oft deutlich niedriger ausfällt als die Bruttorendite.
Orientierungswerte am Markt
Die Höhe der Bruttorendite hängt stark von Lage, Immobilienart und Marktsituation ab:
- Großstädte: In Metropolen wie München oder Hamburg liegen Bruttorenditen häufig nur bei 2–3 %, da Kaufpreise sehr hoch sind.
- Mittelstädte und ländliche Regionen: Hier können Bruttorenditen von 4–6 % oder mehr erzielt werden.
- Spezialimmobilien: Gewerbeobjekte oder Pflegeimmobilien weisen teils deutlich höhere Bruttorenditen auf, gehen aber auch mit höheren Risiken einher.
Vorteile der Bruttorendite
Trotz ihrer Grenzen hat die Bruttorendite wichtige Vorteile:
- Schnelle und einfache Berechnung.
- Vergleichbarkeit von Objekten in unterschiedlichen Regionen.
- Erste Einschätzung zur Wirtschaftlichkeit.
Fazit
Die Bruttorendite ist eine einfache, aber aufschlussreiche Kennzahl, die das Verhältnis von Kaufpreis und Mieteinnahmen darstellt. Sie eignet sich gut für den schnellen Vergleich von Immobilien, sagt aber wenig über die tatsächliche Rentabilität aus. Für Investoren ist sie ein nützlicher Startpunkt, sollte jedoch stets zusammen mit der Nettorendite und weiteren Faktoren wie Lage, Leerstandsrisiko und Instandhaltungskosten betrachtet werden, um eine fundierte Investitionsentscheidung zu treffen.
