Das Eigenkapital ist eine der zentralen Größen bei der Immobilienfinanzierung. Es bezeichnet das Vermögen, das Käufer aus eigenen Mitteln in den Kauf oder Bau einer Immobilie einbringen. Klassischerweise versteht man darunter Guthaben auf Konten oder Ersparnisse, doch auch andere Werte wie bereits bezahlte Baukosten, ein vorhandenes Grundstück oder sogar bestimmte Wertpapiere können als Eigenkapital angerechnet werden. Grundsätzlich gilt: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer ist der Finanzierungsbedarf und desto günstiger sind in der Regel die Konditionen bei der Bank. Für Kreditgeber ist ein hoher Eigenkapitalanteil ein Zeichen von finanzieller Stabilität und reduziert das Ausfallrisiko.
Bedeutung von Eigenkapital beim Immobilienkauf
Eigenkapital erfüllt mehrere wichtige Funktionen. Es senkt das Risiko für die Bank, da der Kreditnehmer selbst einen Teil der Kosten trägt, und verbessert dadurch die Chancen auf günstige Zinsen. Zudem verringert es die monatliche Belastung, da ein kleinerer Kredit aufgenommen werden muss. Käufer, die über ausreichend Eigenkapital verfügen, sind damit flexibler in der Wahl der Finanzierungsmodelle und können ihre Verhandlungsmacht bei Banken deutlich stärken.
Wie viel Eigenkapital ist notwendig?
Als Faustregel gilt: Mindestens 20 % des Kaufpreises sollten durch Eigenkapital abgedeckt werden. Manche Banken finanzieren auch mit 10 % oder weniger, allerdings verschlechtern sich dann die Konditionen deutlich. Neben dem eigentlichen Kaufpreis müssen Käufer außerdem die Nebenkosten bedenken, die meist zwischen 8 und 12 % betragen (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision). Diese Nebenkosten verlangen Banken in der Regel vollständig aus Eigenkapital. Wer also eine Immobilie für 300.000 Euro kaufen möchte, sollte mindestens 60.000 bis 90.000 Euro Eigenkapital einplanen.
Formen von Eigenkapital
Eigenkapital umfasst mehr als nur Bargeld oder Bankguthaben. Typische Eigenkapitalformen sind:
- Sparguthaben und Tagesgeldkonten
- Wertpapiere (Aktien, Fonds, Anleihen)
- Bausparguthaben oder zuteilungsreife Bausparverträge
- Eigenleistungen am Bau („Muskelhypothek“), die von Banken mit einem bestimmten Wert angesetzt werden können
- Grundstücke, die bereits im Besitz sind und ins Bauprojekt eingebracht werden
- Bereits geleistete Baukosten, etwa Anzahlungen oder bezahlte Architektenhonorare
Einfluss auf die Zinsen
Das Verhältnis von Darlehenssumme zum Immobilienwert wird als Beleihungsauslauf bezeichnet. Je niedriger dieser Wert, desto besser sind die Finanzierungskonditionen. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und 100.000 Euro Eigenkapital beträgt der Beleihungsauslauf 75 %. Für die Bank bedeutet dies ein geringeres Risiko, was sich in niedrigeren Zinssätzen widerspiegelt. Umgekehrt führt eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital zu hohen Zinsen und strengeren Auflagen.
Vor- und Nachteile von hohem Eigenkapital
Vorteile:
- Günstigere Zinsen und bessere Kreditkonditionen
- Geringerer Finanzierungsbedarf und niedrigere Monatsraten
- Mehr Sicherheit und Unabhängigkeit von Zinsänderungen
Nachteile:
- Kapital ist langfristig gebunden und nicht mehr flexibel verfügbar
- Bei sehr hohen Eigenkapitalquoten können Renditechancen entfallen, da Fremdkapitalhebel fehlt
Eigenkapital vs. Vollfinanzierung
Manche Käufer entscheiden sich bewusst für eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital, um ihr Vermögen liquide zu halten. Dies ist jedoch mit deutlich höheren Risiken verbunden. Banken vergeben Vollfinanzierungen nur unter strengen Voraussetzungen, etwa bei sehr hoher Bonität oder zusätzlicher Sicherheit. In den meisten Fällen ist ein angemessener Eigenkapitaleinsatz die sicherere und günstigere Lösung.
Praxisbeispiel
Eine Familie möchte ein Haus für 350.000 Euro kaufen. Hinzu kommen Nebenkosten von rund 35.000 Euro. Mit Eigenkapital in Höhe von 100.000 Euro finanzieren sie 250.000 Euro über ein Darlehen. Bei einem Zinssatz von 3 % und 2 % anfänglicher Tilgung ergibt sich eine monatliche Rate von rund 1.040 Euro. Ohne Eigenkapital müssten 385.000 Euro finanziert werden, was nicht nur die Rate erhöht, sondern auch die Bankzinsen verteuert.
Bedeutung für Käufer und Investoren
Für private Käufer bedeutet Eigenkapital Sicherheit und bessere Konditionen. Investoren hingegen kalkulieren oft mit bewusst geringerem Eigenkapitaleinsatz, um den Leverage-Effekt zu nutzen und die Eigenkapitalrendite zu steigern. Entscheidend ist dabei stets die Balance zwischen Risiko, Rendite und Liquidität.
Fazit
Das Eigenkapital ist die Grundlage einer soliden Immobilienfinanzierung. Es reduziert den Kreditbedarf, verbessert die Zinskonditionen und signalisiert der Bank finanzielle Stabilität. Während mindestens 20 % Eigenkapital als Richtwert gelten, können zusätzliche Eigenmittel auch langfristig mehr Sicherheit schaffen. Käufer und Investoren sollten individuell prüfen, wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, um ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Sicherheit und Rendite zu erreichen.
