Die Eigenkapitalquote ist eine wichtige Kennzahl bei der Immobilienfinanzierung. Sie beschreibt, wie viel Prozent des Kaufpreises oder der gesamten Finanzierungskosten einer Immobilie durch Eigenkapital gedeckt sind. Ein einfaches Beispiel verdeutlicht dies: Bringt ein Käufer 60.000 Euro Eigenkapital für eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro ein, entspricht dies einer Eigenkapitalquote von 20 %. Für Banken ist diese Quote ein zentrales Kriterium bei der Bewertung der Kreditwürdigkeit, da sie Rückschlüsse auf die finanzielle Stabilität des Käufers erlaubt. Je höher die Eigenkapitalquote, desto geringer ist das Risiko für den Kreditgeber – und desto besser sind in der Regel die Finanzierungskonditionen.
Berechnung der Eigenkapitalquote
Die Berechnung der Eigenkapitalquote erfolgt nach einer einfachen Formel:
Eigenkapitalquote (%) = (Eigenkapital ÷ Gesamtkosten) × 100
Zu den Gesamtkosten zählen nicht nur der reine Kaufpreis der Immobilie, sondern auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Maklerprovision. Wer also beispielsweise 80.000 Euro Eigenkapital in eine Immobilie mit Gesamtkosten von 400.000 Euro einbringt, hat eine Eigenkapitalquote von 20 %.
Bedeutung für die Bank
Für Banken ist die Eigenkapitalquote eine zentrale Größe, um das Risiko einer Immobilienfinanzierung einzuschätzen. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser sind die Chancen auf:
- niedrigere Sollzinsen,
- flexiblere Tilgungsoptionen,
- höhere Kreditbewilligungschancen.
Eine niedrige Eigenkapitalquote bedeutet dagegen für die Bank ein höheres Risiko. Deshalb fallen die Zinsen in solchen Fällen oft deutlich höher aus.
Empfohlene Eigenkapitalquote
Experten empfehlen eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 % bis 30 %. Damit lassen sich nicht nur die Kaufnebenkosten abdecken, sondern auch ein Teil des Kaufpreises. Wer nur über wenig Eigenkapital verfügt und eine Vollfinanzierung anstrebt, muss mit erheblichen Zinsaufschlägen und strengeren Bonitätsprüfungen rechnen. Eine hohe Eigenkapitalquote verbessert nicht nur die Konditionen, sondern erhöht auch die Sicherheit für den Käufer, da die monatliche Belastung sinkt.
Beispielrechnung
Ein Käufer möchte eine Eigentumswohnung für 250.000 Euro erwerben. Die Nebenkosten belaufen sich auf 25.000 Euro, sodass die Gesamtkosten 275.000 Euro betragen. Mit einem Eigenkapital von 55.000 Euro ergibt sich eine Eigenkapitalquote von 20 %. Muss der Käufer dagegen mit nur 20.000 Euro Eigenkapital auskommen, sinkt die Quote auf rund 7 %. In diesem Fall erhöht sich das Finanzierungsrisiko, und die Bank wird höhere Zinsen verlangen.
Einfluss auf den Beleihungsauslauf
Die Eigenkapitalquote hängt eng mit dem Beleihungsauslauf zusammen, also dem Verhältnis von Darlehenssumme zum Immobilienwert. Je höher die Eigenkapitalquote, desto niedriger der Beleihungsauslauf – und desto günstiger die Konditionen. Banken stufen Finanzierungen mit einem Beleihungsauslauf von bis zu 80 % in der Regel als besonders sicher ein.
Vor- und Nachteile einer hohen Eigenkapitalquote
Vorteile:
- deutlich günstigere Zinsen und Kreditbedingungen,
- geringere monatliche Rate durch reduzierten Finanzierungsbedarf,
- größere finanzielle Sicherheit für den Kreditnehmer.
Nachteile:
- hohe Bindung liquider Mittel, die dann nicht mehr für andere Investitionen zur Verfügung stehen,
- geringerer Leverage-Effekt für Investoren, die Rendite mit Fremdkapital steigern wollen.
Praxisbeispiel
Eine Familie bringt beim Kauf eines Hauses für 400.000 Euro 120.000 Euro Eigenkapital ein. Die Eigenkapitalquote beträgt 30 %. Die Bank bewertet dies positiv und bietet einen Sollzins von 3,2 % an. Ein Käufer mit nur 10 % Eigenkapital müsste für dasselbe Haus deutlich höhere Zinsen zahlen, beispielsweise 4,5 %, und trägt zudem eine höhere monatliche Belastung. Das Beispiel zeigt, wie stark die Eigenkapitalquote die Finanzierungskonditionen beeinflusst.
Bedeutung für Käufer und Investoren
Für private Käufer ist eine solide Eigenkapitalquote ein Zeichen von Sicherheit und Planbarkeit. Investoren nutzen dagegen manchmal bewusst eine niedrigere Eigenkapitalquote, um durch eine höhere Fremdfinanzierung den Leverage-Effekt zu nutzen und ihre Eigenkapitalrendite zu steigern. Allerdings steigt damit auch das Risiko im Falle von Wertverlusten oder Zinssteigerungen.
Fazit
Die Eigenkapitalquote ist eine zentrale Kennzahl bei der Immobilienfinanzierung. Sie gibt an, wie hoch der Anteil eigener Mittel an den Gesamtkosten ist und beeinflusst maßgeblich die Kreditkonditionen. Während eine hohe Eigenkapitalquote Sicherheit und günstige Zinsen bedeutet, kann eine niedrige Quote mit höheren Risiken und Kosten verbunden sein. Käufer und Investoren sollten daher genau abwägen, wie viel Eigenkapital sie sinnvoll in ihre Finanzierung einbringen.
