Der Erbe ist die Person, die nach dem Tod eines Erblassers dessen Vermögen und Rechtspositionen übernimmt. Dabei handelt es sich nicht nur um Guthaben, Wertpapiere oder Sachwerte, sondern auch um Immobilien. Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, wird Eigentümer dieser Immobilie – inklusive aller Rechte und Pflichten, die daran gebunden sind. Damit verbunden sind sowohl Chancen (z. B. Vermögensaufbau, Eigennutzung, Vermietung) als auch Risiken (z. B. offene Kredite, Instandhaltungskosten). Für die formelle Eigentumsübertragung im Grundbuch ist in vielen Fällen ein Erbschein notwendig, sofern kein notarielles Testament oder Erbvertrag vorliegt.
Rechtliche Grundlage
Die Erbfolge ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Mit dem Tod einer Person geht das gesamte Vermögen als Gesamtrechtsnachfolge automatisch auf den oder die Erben über (§ 1922 BGB). Es ist also keine gesonderte Übertragung erforderlich. Allerdings müssen Erben ihre Rechtsstellung nachweisen können, um z. B. im Grundbuch eingetragen zu werden oder über Bankkonten zu verfügen.
Immobilien als Teil der Erbschaft
Besonders häufig sind Immobilien Teil einer Erbschaft. Mit dem Tod des Erblassers geht das Eigentum automatisch auf die Erben über. Damit verbunden sind folgende Schritte:
- Nachweis der Erbenstellung: durch Erbschein, notarielles Testament oder Erbvertrag.
- Grundbuchumschreibung: Eintrag des Erben als neuer Eigentümer im Grundbuch. Die Umschreibung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.
- Übernahme von Rechten und Pflichten: Dazu gehören Hypotheken, Grundschulden oder laufende Darlehen.
Pflichten und Haftung des Erben
Ein Erbe haftet nicht nur für die Vermögenswerte, sondern auch für alle Verbindlichkeiten des Erblassers. Dazu können gehören:
- offene Immobiliendarlehen,
- eingetragene Grundschulden oder Hypotheken,
- offene Handwerkerrechnungen oder Betriebskosten.
Wer die Haftung begrenzen will, kann innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis des Erbfalls die Erbschaft ausschlagen (§ 1944 BGB). Alternativ besteht die Möglichkeit einer Nachlassverwaltung oder einer Nachlassinsolvenz, wenn die Schulden höher als das Vermögen sind.
Erbschein und Grundbuch
Damit die Immobilie offiziell dem Erben zugeordnet wird, ist eine Grundbuchumschreibung erforderlich. In der Regel verlangt das Grundbuchamt einen Erbschein als Nachweis. Liegt ein notarielles Testament oder ein notariell beurkundeter Erbvertrag vor, kann dieser den Erbschein ersetzen. Die Umschreibung muss beantragt werden und ist – sofern sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall erfolgt – von der Grundbuchgebühr befreit.
Erbengemeinschaft bei Immobilien
Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann nicht einem einzelnen Erben, sondern allen gemeinsam. Entscheidungen wie Verkauf, Vermietung oder Sanierung müssen einvernehmlich getroffen werden. Dies führt in der Praxis häufig zu Konflikten, wenn die Interessen auseinandergehen. Ein Ausweg kann die Auszahlung einzelner Miterben oder der Verkauf der Immobilie sein.
Steuerliche Aspekte
Erben einer Immobilie müssen prüfen, ob Erbschaftsteuer anfällt. Die Höhe hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert der Immobilie ab. Es gelten jedoch hohe Freibeträge: Ehegatten haben z. B. 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro Freibetrag. Selbstgenutzte Immobilien können unter bestimmten Voraussetzungen sogar steuerfrei vererbt werden.
Vorteile und Risiken für Erben
Vorteile:
- Vermögensaufbau durch Eigentum an Immobilien,
- Möglichkeit der Eigennutzung oder Vermietung,
- steuerliche Privilegien bei nahen Angehörigen.
Risiken:
- Übernahme von Schulden und Verpflichtungen,
- Konflikte innerhalb einer Erbengemeinschaft,
- laufende Instandhaltungs- und Betriebskosten.
Praxisbeispiel
Eine Tochter erbt nach dem Tod ihrer Mutter ein Einfamilienhaus. Da ein notarielles Testament vorliegt, benötigt sie keinen Erbschein für die Grundbuchumschreibung. Allerdings ist das Haus noch mit einem Hypothekendarlehen von 80.000 Euro belastet. Sie muss nun entscheiden, ob sie die Immobilie selbst nutzen, verkaufen oder vermieten möchte. Zugleich übernimmt sie die Pflicht zur Rückzahlung des Kredits.
Fazit
Der Erbe tritt automatisch in die Rechtsposition des Verstorbenen ein und erlangt Eigentum an dessen Vermögen, einschließlich Immobilien. Neben Chancen wie Vermögenszuwachs und Eigennutzung entstehen auch Verpflichtungen, insbesondere durch Schulden oder die Bildung einer Erbengemeinschaft. Wer erbt, sollte deshalb rechtzeitig prüfen, ob eine Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft sinnvoll ist. Mit sorgfältiger Planung kann eine Erbschaft jedoch ein wichtiger Baustein für den eigenen Vermögensaufbau sein.
