Das Geh- und Fahrtrecht ist eine besondere Form des Wegerechts und gehört zu den Grunddienstbarkeiten, die im Grundbuch eingetragen werden können. Es erlaubt dem Berechtigten, ein fremdes Grundstück zu betreten oder mit Fahrzeugen zu befahren. Der typische Anwendungsfall: Ein Grundstück liegt nicht direkt an einer öffentlichen Straße, sondern „hinter“ einem anderen Grundstück. Damit der hinterliegende Eigentümer dennoch Zugang zur Straße hat, wird ihm über das vorderliegende Grundstück ein Geh- und Fahrtrecht eingeräumt. Dieses Recht wird im Grundbuch auf dem belasteten Grundstück eingetragen und ist damit dauerhaft gesichert – es gilt auch für alle künftigen Eigentümer.
Rechtliche Einordnung
Das Geh- und Fahrtrecht ist eine Dienstbarkeit im Sinne von § 1018 BGB. Es handelt sich um ein sogenanntes dingliches Recht, das an ein bestimmtes Grundstück gebunden ist. Das bedeutet: Nicht eine einzelne Person, sondern das herrschende Grundstück (z. B. das hinterliegende Grundstück) ist berechtigt. Im Gegenzug ist das dienende Grundstück (z. B. das straßenseitige Grundstück) belastet. Durch die Eintragung ins Grundbuch ist dieses Recht auch bei Eigentümerwechseln verbindlich.
Arten des Geh- und Fahrtrechts
Je nach Bedarf und Vereinbarung können unterschiedliche Ausgestaltungen festgelegt werden:
- Gehrecht: berechtigt lediglich zum Betreten des Grundstücks, z. B. zu Fuß oder mit dem Fahrrad.
- Fahrrecht: umfasst zusätzlich die Nutzung mit Fahrzeugen, z. B. PKW, landwirtschaftlichen Maschinen oder Lieferfahrzeugen.
- Kombiniertes Geh- und Fahrtrecht: die gebräuchlichste Form, die beide Rechte einschließt.
- Ergänzende Rechte: Oft wird auch ein Leitungsrecht hinzugefügt, etwa für Wasser- oder Stromleitungen.
Eintragung im Grundbuch
Damit ein Geh- und Fahrtrecht rechtlich wirksam ist, muss es im Grundbuch des belasteten Grundstücks eingetragen werden. Dort erfolgt die Eintragung in Abteilung II (Lasten und Beschränkungen). Form und Umfang der Nutzung werden genau beschrieben, etwa die Breite des Weges oder die erlaubten Nutzungsarten. Ohne Grundbucheintrag wäre das Recht nur schuldrechtlich (zwischen den beteiligten Eigentümern) wirksam und würde bei einem Eigentümerwechsel erlöschen.
Rechte und Pflichten der Beteiligten
Aus einem Geh- und Fahrtrecht ergeben sich für beide Seiten bestimmte Verpflichtungen:
- Berechtigter: darf den Weg bestimmungsgemäß nutzen, muss jedoch Rücksicht auf das dienende Grundstück nehmen und darf es nicht über das vereinbarte Maß hinaus beanspruchen.
- Belasteter Eigentümer: muss die Nutzung dulden, darf den Weg nicht versperren oder unzumutbar einschränken.
- Unterhaltspflicht: In vielen Fällen ist der Berechtigte für die Instandhaltung des Weges zuständig. Fehlt eine Vereinbarung, entscheiden Gerichte im Einzelfall.
Bedeutung für die Praxis
Ein Geh- und Fahrtrecht spielt vor allem in folgenden Situationen eine Rolle:
- Hinterliegergrundstücke: Grundstücke ohne direkte Straßenanbindung benötigen zwingend ein Wegerecht.
- Landwirtschaft: Zufahrten für Maschinen oder Transporte über Nachbargrundstücke.
- Mehrfamilienhäuser: Zugang zu Garagenhöfen oder Stellplätzen.
Ohne ein gesichertes Geh- und Fahrtrecht kann die Nutzbarkeit eines Grundstücks erheblich eingeschränkt oder im Extremfall sogar unmöglich sein.
Konflikte und Streitpunkte
In der Praxis kommt es häufig zu Auseinandersetzungen, etwa wenn der belastete Eigentümer den Weg absperrt, die Nutzung einschränken will oder wenn unklar ist, wer für Reparaturen aufkommt. Um Streit zu vermeiden, sollte das Geh- und Fahrtrecht im Grundbuch möglichst präzise beschrieben werden (z. B. Breite, Art der Nutzung, Unterhaltspflicht).
Praxisbeispiel
Grundstück B liegt hinter Grundstück A und hat keine direkte Anbindung an die Straße. Der Eigentümer von B erhält daher im Grundbuch von A ein Geh- und Fahrtrecht eingetragen. Er darf den 3 Meter breiten Weg jederzeit zu Fuß und mit dem Auto nutzen. Die Verpflichtung zur Instandhaltung des Weges trägt der Berechtigte. Auch wenn Grundstück A verkauft wird, bleibt das Geh- und Fahrtrecht für Grundstück B bestehen.
Fazit
Das Geh- und Fahrtrecht ist ein zentrales Instrument, um die Erreichbarkeit von Grundstücken zu sichern. Es schafft Rechtssicherheit für Eigentümer und Nutzer und ist durch den Eintrag im Grundbuch dauerhaft wirksam. Gerade bei Hinterliegergrundstücken ist es unverzichtbar – sowohl für die praktische Nutzung als auch für den rechtssicheren Immobilienverkehr.
