Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks in Deutschland anfällt. Sie wird vom Käufer geschuldet und bemisst sich nach dem Kaufpreis sowie dem geltenden Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes. Damit stellt sie eine bedeutende Nebenkostenposition beim Immobilienkauf dar und kann je nach Kaufpreis mehrere zehntausend Euro ausmachen. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – diese ist zwingende Voraussetzung, damit der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen werden kann.
Rechtliche Grundlagen
Die Grunderwerbsteuer ist im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt. Sie wird von den Finanzämtern der Bundesländer erhoben, wobei jedes Land seinen eigenen Steuersatz festlegt. Seit einer Reform im Jahr 2006 haben die Bundesländer die Möglichkeit, die Höhe selbst zu bestimmen, was zu großen regionalen Unterschieden führt.
Höhe der Grunderwerbsteuer
Die Höhe variiert je nach Bundesland. Beispiele (Stand 2025):
- Bayern und Sachsen: 3,5 %
- Baden-Württemberg: 5,0 %
- Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
- Hamburg: 5,5 %
- Thüringen: 6,5 %
Bei einem Kaufpreis von 500.000 € fallen in Baden-Württemberg beispielsweise 25.000 € Grunderwerbsteuer an.
Wer zahlt die Steuer?
Grundsätzlich wird die Grunderwerbsteuer vom Käufer geschuldet. In Ausnahmefällen kann auch eine andere Vereinbarung getroffen werden, doch üblich ist die Käuferpflicht. Der Notar meldet den Kaufvertrag nach der Beurkundung automatisch an das Finanzamt. Dieses erstellt dann den Steuerbescheid, der innerhalb eines Monats zu begleichen ist.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Eine Schlüsselrolle spielt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Sie wird vom Finanzamt erst nach Eingang der Zahlung ausgestellt. Ohne dieses Dokument kann das Grundbuchamt den Eigentumsübergang nicht eintragen. Damit ist die Grunderwerbsteuer eine direkte Voraussetzung dafür, dass der Käufer offiziell als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
Ausnahmen und Befreiungen
In bestimmten Fällen fällt keine Grunderwerbsteuer an, etwa:
- bei Erbschaften und Schenkungen,
- bei Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern,
- wenn der Kaufpreis für ein Grundstück unter 2.500 € liegt.
Darüber hinaus gibt es Sonderregeln bei Umwandlungen von Gesellschaften oder bei konzerninternen Übertragungen.
Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten
Die Steuer ist eine der größten Kaufnebenkosten und sollte bei jeder Immobilienfinanzierung berücksichtigt werden. Neben der Grunderwerbsteuer fallen zusätzlich Notarkosten und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls Maklerprovision an. Insgesamt betragen die Kaufnebenkosten in Deutschland in der Regel 8–15 % des Kaufpreises, abhängig vom Bundesland.
Steuerliche Besonderheiten für Investoren
Für Kapitalanleger ist die Grunderwerbsteuer steuerlich nicht absetzbar, sie zählt zu den Anschaffungskosten und erhöht die Abschreibungsbasis der Immobilie. Das bedeutet: Die gezahlte Steuer kann nicht sofort als Aufwand geltend gemacht werden, sondern wird über die Abschreibungen (AfA) über die Nutzungsdauer berücksichtigt.
Praxisbeispiel
Ein Käufer erwirbt ein Einfamilienhaus in Stuttgart für 600.000 €. Der Steuersatz in Baden-Württemberg liegt bei 5 %. Damit ergibt sich eine Grunderwerbsteuer von 30.000 €. Erst nach Begleichung dieser Summe stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, sodass der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer ist ein zentrales Element jedes Immobilienkaufs in Deutschland. Sie sorgt für erhebliche Zusatzkosten und ist unverzichtbare Voraussetzung für den Grundbucheintrag. Käufer sollten die Steuer daher frühzeitig in ihre Finanzierungsplanung einbeziehen. Wer die Ausnahmen kennt und mögliche Befreiungen prüft, kann in Einzelfällen sogar sparen – für die meisten Käufer jedoch bleibt die Grunderwerbsteuer ein fester Bestandteil der Kaufnebenkosten.
