Unter Instandsetzung versteht man bauliche Maßnahmen, die Schäden oder Mängel an einer Immobilie beseitigen und den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Anders als die Instandhaltung, die laufende Pflege- und Wartungsarbeiten umfasst, ist die Instandsetzung meist umfangreicher und erfolgt bei konkreten Schäden an der Bausubstanz. Typische Beispiele sind der Austausch einer maroden Dachkonstruktion, die Sanierung eines undichten Kellers oder die Erneuerung von fehlerhaften Elektro- und Wasserleitungen. In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) werden solche Maßnahmen oft als Sonderprojekte beschlossen und aus der Instandhaltungsrücklage oder über Sonderumlagen finanziert.
Abgrenzung zur Instandhaltung
Die Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung werden häufig gleichgesetzt, haben jedoch unterschiedliche Bedeutungen:
- Instandhaltung: dient der Bewahrung des ordnungsgemäßen Zustands durch Wartung, Pflege und kleinere Reparaturen (z. B. Reinigung von Dachrinnen, Austausch defekter Leuchtmittel im Treppenhaus).
- Instandsetzung: greift dann, wenn bereits Schäden entstanden sind, die eine Wiederherstellung erfordern (z. B. Sanierung einer durchfeuchteten Kellerwand oder Austausch von maroden Fensterrahmen).
Während Instandhaltung vorbeugend wirkt, ist Instandsetzung reaktiv und in der Regel mit höheren Kosten verbunden.
Typische Beispiele für Instandsetzungsmaßnahmen
In der Praxis zählen folgende Arbeiten zu den klassischen Instandsetzungen:
- Sanierung von undichten Dächern oder Flachdächern,
- Erneuerung schadhafter Dachkonstruktionen,
- Sanierung von Fundamenten und Kellern bei Feuchtigkeitsschäden,
- kompletter Austausch von Heizungsanlagen bei irreparablen Schäden,
- Erneuerung defekter Abwasser- oder Wasserleitungen,
- Sanierung von Rissen in tragenden Bauteilen,
- Komplettsanierung nach Brand- oder Wasserschäden.
Rechtliche Grundlagen
In einer WEG regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), dass Maßnahmen der Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum durch Beschluss der Eigentümerversammlung beschlossen werden müssen. Dabei werden Kosten in der Regel nach den Miteigentumsanteilen verteilt. Für die Finanzierung stehen die Instandhaltungsrücklage oder Sonderumlagen zur Verfügung. Eigentümer sind verpflichtet, die beschlossenen Beiträge zu leisten.
Im Mietrecht trägt grundsätzlich der Vermieter die Pflicht zur Instandsetzung, da er die Mietsache in einem gebrauchsfähigen Zustand halten muss. Mietvertragliche Klauseln dürfen diese Pflicht nicht vollständig auf den Mieter übertragen.
Finanzierung von Instandsetzungen
Instandsetzungen verursachen häufig hohe Kosten, da sie umfangreiche Sanierungsarbeiten betreffen. In der WEG gibt es verschiedene Finanzierungsquellen:
- Instandhaltungsrücklage: angesparte Rücklagen, die für planbare Sanierungen genutzt werden können,
- Sonderumlagen: wenn die Rücklage nicht ausreicht, können Eigentümer per Beschluss zu zusätzlichen Zahlungen verpflichtet werden,
- Kredite der WEG: in Ausnahmefällen können auch Gemeinschaftskredite aufgenommen werden, was allerdings selten ist.
Praxisbeispiel
In einer Wohnanlage mit 30 Eigentumswohnungen tritt ein erheblicher Schaden am Dach auf. Ein Gutachten stellt fest, dass die gesamte Dachkonstruktion erneuert werden muss. Die Kosten belaufen sich auf 300.000 €. Die Instandhaltungsrücklage deckt 200.000 €, für die verbleibenden 100.000 € beschließt die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage. Jeder Eigentümer zahlt seinen Anteil entsprechend der Miteigentumsanteile.
Unterschied zu Modernisierung
Die Instandsetzung darf nicht mit der Modernisierung verwechselt werden. Während die Instandsetzung den ursprünglichen Zustand wiederherstellt, zielt eine Modernisierung auf die Verbesserung des Standards ab, etwa durch energetische Maßnahmen (Wärmedämmung, Einbau moderner Heizungen). Rechtlich und finanziell ist diese Unterscheidung wichtig, da Modernisierungen zusätzliche Kosten verursachen können, die nicht in jedem Fall umlagefähig sind.
Fazit
Die Instandsetzung ist ein zentraler Bestandteil der Immobilienbewirtschaftung. Sie geht über die normale Instandhaltung hinaus und wird notwendig, wenn Schäden an der Bausubstanz auftreten. In Wohnungseigentümergemeinschaften erfordert sie Beschlüsse und eine gesicherte Finanzierung, im Mietrecht liegt die Pflicht beim Vermieter. Für Eigentümer und Bewohner bedeutet eine rechtzeitig durchgeführte Instandsetzung den Erhalt des Immobilienwertes und die Sicherung der Wohnqualität.
