Wer eine Immobilie erwirbt, zahlt nicht nur den Kaufpreis. Zusätzlich fallen Kaufnebenkosten an, die einen erheblichen Anteil am Gesamtaufwand ausmachen können. Je nach Bundesland und individueller Situation betragen sie zwischen 8 und 15 Prozent des Kaufpreises. Diese Ausgaben müssen Käufer in ihrer Finanzierungsplanung zwingend berücksichtigen, da Banken sie in der Regel nicht über das Darlehen mitfinanzieren.
Welche Posten zählen zu den Kaufnebenkosten?
Die wichtigsten Bestandteile der Kaufnebenkosten sind:
- Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. In Baden-Württemberg liegt sie aktuell bei 5 %.
- Notarkosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags und notwendige Erklärungen entstehen Kosten in Höhe von ca. 1 % des Kaufpreises.
- Grundbuchgebühren: Die Eintragungen im Grundbuch (Eigentumsumschreibung, Grundschuldbestellung) schlagen mit rund 0,5–1 % zu Buche.
- Maklercourtage: Falls ein Makler eingeschaltet wird, beträgt die Provision zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Seit Ende 2020 wird die Courtage beim Kauf von Wohnimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Weitere mögliche Kosten
Neben den typischen Nebenkosten können weitere Aufwendungen entstehen, die nicht immer bedacht werden:
- Gutachter- und Sachverständigenkosten: Falls ein Wertgutachten zur Finanzierung oder zur Absicherung gewünscht wird.
- Finanzierungskosten: Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühren oder Kosten für Grundschuldbestellungen bei der Bank.
- Versicherungen: Etwa eine Wohngebäudeversicherung, die von vielen Banken zur Kreditvergabe gefordert wird.
- Modernisierungs- und Renovierungskosten: Unmittelbar nach dem Kauf können Sanierungen oder Umbauten erforderlich sein.
Berechnungsbeispiel
Ein Käufer erwirbt eine Immobilie für 400.000 €. Die Kaufnebenkosten setzen sich wie folgt zusammen:
- Grunderwerbsteuer (5 % in Baden-Württemberg): 20.000 €
- Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 %): 6.000 €
- Maklercourtage (3,57 % inkl. MwSt., hälftig geteilt): 7.140 €
Insgesamt fallen also 33.140 € an Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis an. Der tatsächliche Kaufaufwand liegt somit bei 433.140 €.
Warum sind Kaufnebenkosten so wichtig?
Kaufnebenkosten sind ein wesentlicher Faktor in der Finanzierungsplanung. Da sie nicht über das Darlehen finanziert werden, müssen Käufer über ausreichend Eigenkapital verfügen, um sie zu decken. Banken setzen häufig voraus, dass zumindest die Kaufnebenkosten und ein Teil des Kaufpreises aus Eigenmitteln bezahlt werden. Wer diesen Betrag unterschätzt, läuft Gefahr, die Finanzierung nicht darstellen zu können.
Steuerliche Aspekte
Bei selbstgenutzten Immobilien sind Kaufnebenkosten steuerlich nicht absetzbar. Anders bei vermieteten Immobilien: Dort können bestimmte Kosten – etwa Notarkosten für die Grundschuldbestellung oder Maklerprovisionen – als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Dies reduziert die Steuerlast und verbessert die Rendite.
Fazit
Die Kaufnebenkosten sind beim Immobilienkauf ein entscheidender Posten, den Käufer nicht unterschätzen dürfen. Sie machen zwischen 8 und 15 Prozent des Kaufpreises aus und müssen aus Eigenkapital finanziert werden. Eine genaue Kalkulation aller Nebenkosten ist daher unverzichtbar, um eine solide und tragfähige Finanzierung sicherzustellen.
