Maklerhaftung

Die Maklerhaftung beschreibt die rechtliche Verantwortung eines Immobilienmaklers gegenüber seinen Kunden. Auch wenn ein Makler im Wesentlichen als Vermittler tätig wird und die Angaben zu einer Immobilie meist vom Verkäufer stammen, ist er nicht gänzlich von der Haftung befreit. In bestimmten Fällen – insbesondere bei falschen Auskünften, verschwiegener Aufklärung oder grob fahrlässigem Verhalten – kann er schadensersatzpflichtig werden. Für Käufer und Verkäufer ist es daher wichtig zu wissen, in welchen Situationen der Makler haftet und welche Grenzen seine Verantwortung hat.

Rechtliche Grundlage der Maklerhaftung

Die rechtliche Basis bildet das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), insbesondere die §§ 652 ff., die die Tätigkeit des Maklers regeln. Grundsätzlich schuldet ein Makler keinen Erfolg in Bezug auf den Vertragsabschluss, sondern erhält seine Courtage nur dann, wenn durch seine Tätigkeit ein Vertrag zustande kommt. Dennoch ist er während der Vertragsverhandlungen verpflichtet, seine Kunden korrekt und vollständig zu informieren und darf keine irreführenden Angaben machen.

Wann haftet ein Makler?

Die Maklerhaftung greift in verschiedenen Konstellationen:

• Falsche Angaben: Wenn der Makler eine falsche Wohnfläche, ein unzutreffendes Baujahr oder nicht vorhandene Ausstattungsmerkmale nennt.
• Verschweigen von Mängeln: Kennt der Makler z. B. Feuchtigkeitsschäden oder eine mangelhafte Baugenehmigung und verschweigt dies, handelt er pflichtwidrig.
• Unterlassene Aufklärung: Wenn der Makler offenkundige Unrichtigkeiten aus den Angaben des Verkäufers nicht berichtigt.
• Falsche Beratung: Gibt der Makler Empfehlungen oder Zusicherungen ab, die fachlich falsch sind, kann er dafür haftbar gemacht werden.

Wichtig ist jedoch: Für die Richtigkeit aller Angaben haftet in erster Linie der Verkäufer. Der Makler haftet nur, wenn er selbst aktiv falsche Informationen weitergibt oder grob fahrlässig nicht überprüft, was offensichtlich falsch ist.

Grenzen der Maklerhaftung

Ein Makler ist kein Sachverständiger oder Gutachter. Er muss daher nicht jedes Detail technisch prüfen oder versteckte Mängel aufdecken. Er darf sich in der Regel auf die Informationen des Verkäufers verlassen. Allerdings gilt eine Plausibilitätskontrolle: Offensichtliche Unstimmigkeiten – etwa eine stark abweichende Wohnfläche im Vergleich zum Grundriss oder ein erkennbarer Wasserschaden bei einer Besichtigung – muss er richtigstellen.

Beispiele aus der Praxis

Typische Fälle, in denen Gerichte eine Maklerhaftung bejaht haben, sind:

• Angabe einer Wohnfläche von 120 m² im Exposé, obwohl die tatsächliche Fläche nur 100 m² betrug.
• Verschweigen eines laufenden Rechtsstreits über eine Baugenehmigung.
• Nichtaufklärung über bestehende Mietverhältnisse, die den Käufer in seiner Nutzung einschränken.

In solchen Fällen musste der Makler entweder Schadenersatz leisten oder die Provision zurückzahlen.

Haftung gegenüber Verkäufer und Käufer

Ein Makler kann sowohl gegenüber dem Verkäufer als auch gegenüber dem Käufer haften:

• Gegenüber dem Verkäufer: wenn er falsche Angaben über die Bonität des Käufers macht oder Interessenten nicht korrekt prüft.
• Gegenüber dem Käufer: wenn er wesentliche Informationen über die Immobilie falsch darstellt oder verschweigt.

Damit ist die Maklerhaftung ein Schutzmechanismus für beide Seiten und sorgt für faire Abläufe im Immobiliengeschäft.

Maklerhaftung und Berufshaftpflicht

Viele Immobilienmakler sichern sich gegen mögliche Haftungsansprüche durch eine Berufshaftpflichtversicherung ab. Diese übernimmt Schadensersatzforderungen, wenn der Makler aufgrund von Beratungsfehlern oder Pflichtverletzungen in Anspruch genommen wird. Für seriöse Makler ist eine solche Versicherung Standard und ein wichtiges Qualitätsmerkmal für Kunden.

Tipps für Auftraggeber

Um spätere Konflikte zu vermeiden, sollten Auftraggeber bei der Zusammenarbeit mit einem Makler Folgendes beachten:

• Exposé und Angaben des Maklers kritisch prüfen und mit Dokumenten (Grundbuch, Baupläne) abgleichen.
• Sich wichtige Zusagen schriftlich bestätigen lassen.
• Bei Unsicherheit über bestimmte Angaben unabhängige Gutachter oder Sachverständige einschalten.

Fazit

Die Maklerhaftung stellt sicher, dass Immobilienmakler ihre Aufgaben mit der notwendigen Sorgfalt erfüllen. Auch wenn die Hauptverantwortung für richtige Angaben beim Verkäufer liegt, muss der Makler offenkundige Fehler berichtigen und eine zutreffende Beratung gewährleisten. Wer als Käufer oder Verkäufer mit einem Makler zusammenarbeitet, sollte dessen Auskünfte sorgfältig prüfen, kann sich im Konfliktfall aber auf gesetzliche Haftungsregelungen berufen. Für Makler selbst bedeutet die Haftung eine Verpflichtung zu Transparenz, Sorgfalt und professioneller Arbeitsweise – und für Kunden ein Stück Sicherheit im komplexen Immobiliengeschäft.