Notarkosten gehören zu den unvermeidbaren Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb in Deutschland. Ohne notarielle Beurkundung ist kein Immobilienkauf rechtswirksam – und mit dieser Beurkundung entstehen automatisch gesetzlich geregelte Gebühren. Diese decken nicht nur den eigentlichen Kaufvertrag ab, sondern auch sämtliche Tätigkeiten des Notars im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung: die Kommunikation mit Behörden, die Einholung von Genehmigungen, die Grundbuchanträge und die rechtliche Prüfung der Vertragsinhalte. Der Notar ist dabei verpflichtet, seine Kosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) zu berechnen – individuelle Preisverhandlungen oder Rabatte sind ausgeschlossen.
Gesetzliche Grundlage der Notarkosten
Die Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) verbindlich geregelt. Dieses Gesetz bestimmt, wie hoch die Gebühren für Beurkundungen, Beglaubigungen und sonstige notarielle Tätigkeiten sein dürfen. Grundlage für die Berechnung ist in der Regel der sogenannte Geschäftswert – beim Immobilienkauf entspricht dieser dem vereinbarten Kaufpreis. Das bedeutet: Je höher der Kaufpreis, desto höher die Notargebühren, wobei die Sätze gesetzlich festgelegt und bundesweit einheitlich sind.
Welche Leistungen sind in den Notarkosten enthalten?
Die Notarkosten umfassen nicht nur die reine Beurkundung des Kaufvertrags, sondern eine Vielzahl rechtlicher und organisatorischer Tätigkeiten, die den Immobilienkauf absichern. Dazu gehören insbesondere:
- Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags, inklusive Vorlesen, Erläuterung und Unterzeichnung.
- Einholung von Genehmigungen – z. B. Vorkaufsrechtsverzichte der Gemeinde oder Zustimmung von Erbbaurechtsgebern.
- Beantragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, um den Käufer vor Doppelverkäufen zu schützen.
- Abwicklung der Kaufpreiszahlung, ggf. über ein Notaranderkonto.
- Veranlassung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch nach Zahlung des Kaufpreises.
- Mitteilung an das Finanzamt zur Erhebung der Grunderwerbsteuer.
Diese Tätigkeiten gewährleisten einen sicheren, gesetzeskonformen Ablauf des Immobilienkaufs – von der Vertragsunterzeichnung bis zur endgültigen Eigentumsübertragung.
Wie hoch sind die Notarkosten?
In der Praxis belaufen sich die Notarkosten gemeinsam mit den Grundbuchgebühren auf rund 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Diese Spanne kann leicht variieren, abhängig vom Bundesland und den konkreten Leistungen, die der Notar erbringt.
Beispielhafte Berechnung:
- Kaufpreis der Immobilie: 500.000 €
- Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 %): 7.500 €
- Gesamtkosten (inkl. Grunderwerbsteuer und Maklerprovision): bis zu 10–15 % des Kaufpreises
Damit sind Notarkosten ein wesentlicher Bestandteil der Kaufnebenkosten, die bei der Finanzierungsplanung unbedingt einkalkuliert werden sollten.
Wer trägt die Notarkosten?
In der Regel trägt der Käufer die Notarkosten sowie die Gebühren für das Grundbuchamt. Diese Verteilung ist branchenüblich und wird fast immer im Kaufvertrag festgehalten. Der Grund: Der Käufer hat das wirtschaftliche Interesse an der Eigentumsübertragung. Lediglich dann, wenn der Verkäufer zusätzliche notarielle Leistungen beauftragt – etwa zur Lastenfreistellung eines Grundstücks – kann er anteilig beteiligt werden.
Notarkosten für Finanzierungsunterlagen
Wird die Immobilie über ein Darlehen finanziert, fällt eine weitere notarielle Gebühr an: für die Beurkundung der Grundschuld. Diese Grundschuld dient der Bank als Sicherheit und wird im Grundbuch eingetragen. Sie verursacht zusätzliche Kosten, die sich ebenfalls am Darlehensbetrag orientieren. Je nach Höhe des Kredits und regionalen Besonderheiten liegen die Zusatzkosten meist zwischen 300 und 800 Euro.
Besonderheiten bei Schenkungen, Erbschaften und Nießbrauch
Auch bei der Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie – etwa durch Schenkung oder Erbregelung – fallen Notarkosten an. In diesen Fällen berechnet sich der Geschäftswert nicht nach einem Kaufpreis, sondern nach dem Verkehrswert der Immobilie oder einem steuerlich ermittelten Wert. Wird ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht eingetragen, kann sich der Wert mindern, was die Gebühren entsprechend reduziert.
Wie werden Notarkosten abgerechnet?
Nach Abschluss der Beurkundung stellt der Notar eine detaillierte Kostenrechnung aus. Diese enthält alle Gebührenpositionen und die gesetzliche Grundlage nach dem GNotKG. Die Rechnung muss vom Käufer innerhalb einer Frist (meist 14 Tage) beglichen werden. Erst nach Zahlung kann der Notar die weiteren Schritte – etwa die Eigentumsumschreibung – vollständig durchführen.
Fazit
Die Notarkosten sind ein fester, gesetzlich geregelter Bestandteil jedes Immobilienkaufs. Sie garantieren, dass der gesamte Vorgang – vom Vertragsentwurf über die Beurkundung bis hin zur Grundbuchänderung – rechtlich abgesichert erfolgt. Mit etwa 1,5 % des Kaufpreises sind sie zwar ein spürbarer Kostenfaktor, zugleich aber eine unverzichtbare Investition in Rechtssicherheit und Transparenz. Käufer sollten die Notarkosten daher frühzeitig in ihre Finanzierung einkalkulieren und die Abrechnung sorgfältig prüfen, um einen reibungslosen Eigentumsübergang sicherzustellen.
