Teilungserklärung bedeutet: Ein Gebäude (mit Grundstück) wird rechtlich in selbstständige Einheiten aufgeteilt – Wohnungen (Wohnungseigentum) und/oder Teileigentum (z. B. Laden, Büro). Die Teilungserklärung bestimmt exakt, was Sondereigentum ist, was Gemeinschaftseigentum bleibt und welche Sondernutzungsrechte bestehen. Sie wird notariell beurkundet und beim Grundbuchamt eingereicht; danach erhält jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt.
Teilungserklärung im Überblick: Zweck, Inhalt, Rechtsgrundlagen
Die Teilungserklärung ist die juristische „Betriebsanleitung“ einer Wohnungseigentumsanlage. Sie regelt die Aufteilung des Gesamtobjekts in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, verankert die Gemeinschaftsordnung (z. B. Stimmrecht, Kostenverteilung, Hausordnung) und schafft damit eine tragfähige Grundlage für Nutzung, Verwaltung und Vermarktung.
Rechtsgrundlagen finden sich im § 1 WEG (Begriffe), im § 8 WEG (Begründung von Wohnungseigentum durch Teilungserklärung) sowie in § 7 WEG (Begründung durch vertragliche Aufteilung unter Miteigentümern). Was Sondereigentum enthalten darf, präzisieren § 3 WEG und § 5 WEG. Der dingliche Eigentumserwerb an den Einheiten erfolgt – wie stets bei Grundstücken – durch Einigung und Eintragung im Grundbuch nach § 873 BGB.
Was gehört hinein – und warum ist es so wichtig?
Eine gute Teilungserklärung enthält mindestens: (1) die Bezeichnung der Einheiten (Nr., Lage, Größe), (2) die Miteigentumsanteile (MEA), (3) die Abgrenzung Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum, (4) ggf. Sondernutzungsrechte (z. B. Garten, Stellplatz), (5) die Gemeinschaftsordnung (Stimmprinzip, Kostenschlüssel, Gebrauch, Hausordnung). Präzision verhindert Auslegungsstreit – und erhöht die Verkehrsfähigkeit jeder Einheit.
Vom Gebäude zum Wohnungsgrundbuch: Form, Nachweise, Ablauf
Der Eigentümer des Grundstücks begründet Wohnungseigentum durch Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 WEG). Diese bedarf der notariellen Beurkundung und wird mit den notwendigen Anlagen eingereicht. Alternative: Sind bereits Miteigentumsanteile am Grundstück vorhanden, können die Teilhaber durch Aufteilungsvereinbarung nach § 7 WEG Sondereigentum bilden.
Wesentliche Anlagen sind der Aufteilungsplan (geschlossene Darstellung jeder Einheit mit Nummerierung) und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde. Sie bestätigt, dass die Einheiten in sich abgeschlossen sind (eigener Zugang, Küche/Bad bei Wohnungen etc.). Erst danach legt das Grundbuchamt für jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt an – die Voraussetzung für Verkauf, Beleihung und Vererbung.
Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte
Sondereigentum umfasst typischerweise die Räume innerhalb der Wohnung inkl. nichttragender Innenwände, Bodenbeläge, Innentüren, Einbauten – nicht jedoch tragende Bauteile, Fassade, Dach, Fensterkonstruktion oder gemeinschaftliche Leitungen (vgl. § 3 WEG, § 5 WEG).
Gemeinschaftseigentum ist alles, was dem gemeinschaftlichen Bestand/der Sicherheit dient: Grundstück, Fundament, Tragwerk, Dach, Fassade, Treppenhaus, Außenanlagen, zentrale Leitungen.
Sondernutzungsrechte gewähren einzelnen Eigentümern die exklusive Nutzung von Gemeinschaftsflächen (z. B. Garten, Stellplatz). Sie werden durch Vereinbarung begründet (§ 15 WEG) und sollten in der Teilungserklärung klar kartiert und möglichst grundbuchlich gesichert werden – für „verkaufsfeste“ Zuordnungen ohne Streitpotenzial.
Gemeinschaftsordnung: Spielregeln für Kosten, Stimmen, Gebrauch
Die Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Teilungserklärung. Sie regelt das Stimmrecht (z. B. Kopf-, Objekt- oder MEA-Prinzip), die Kosten- und Lastenverteilung, die Nutzungsregeln (z. B. Ruhezeiten, Tierhaltung, Werbung) sowie Zustimmungs- und Beschlusserfordernisse. Grundlage der Verwaltung ist der Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 19 WEG; Beschlüsse werden nach § 23 WEG gefasst und sind für alle bindend.
Praxisrelevant sind abweichende Kostenschlüssel nach § 16 WEG (z. B. eigene Umlagen für Tiefgarage/Aufzug, wenn sachlich geboten). Eine gute Gemeinschaftsordnung verhindert, dass alle für alles zahlen – und stärkt die Gerechtigkeit im Betrieb der Anlage.
Bauliche Veränderungen, Modernisierung & privilegierte Maßnahmen
Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum (z. B. Fassadenänderung, Fenster, Leitungsführung) sind in der Regel beschluss- oder zustimmungspflichtig. Maßgeblich sind die Regeln zu baulichen Veränderungen in § 20 WEG. Bestimmte Maßnahmen (Ladeinfrastruktur, Barrierefreiheit, Einbruchschutz, schneller Internetanschluss) genießen gesetzliche Privilegierung – Eigentümer haben darauf einen Anspruch, sofern ein angemessener Interessenausgleich erfolgt.
Änderung der Teilungserklärung: Wann, wie – und mit welchem Quorum?
Die Teilungserklärung ist bindendes Grundlagendokument. Anpassungen sind möglich, erfordern aber je nach Eingriff unterschiedliche Mehrheiten bzw. Vereinbarungen. Grundsatz: Was den dinglichen Inhalt betrifft (z. B. Zuordnung Sondereigentum, MEA, fest zugeordnete Sondernutzungsrechte), lässt sich regelmäßig nur durch Vereinbarung aller betroffenen Eigentümer und anschließende Grundbuchanpassung ändern (Systematik § 10 WEG in Verbindung mit § 3, § 5 WEG). Reine Gebrauchsregeln können oft durch Beschluss angepasst werden – die Grenze verläuft dort, wo der dingliche Zuschnitt oder Kernrechte einzelner Eigentümer berührt würden.
Typische Änderungsfälle aus der Praxis
Beispiel 1: Zwei TG-Stellplätze sollen getauscht werden. Ein bloßer Beschluss genügt meist nicht; es braucht eine Vereinbarung (ggf. mit Grundbucheintrag), damit die Zuordnung „verkaufsfest“ bleibt (§ 15 WEG).
Beispiel 2: Anpassung des Kostenschlüssels für Aufzugkosten, weil EG-Wohnungen den Aufzug nicht nutzen. Sachgerechte Abweichungen sind nach § 16 WEG möglich – entweder schon in der Teilungserklärung oder später durch Vereinbarung/Beschluss, soweit rechtlich zulässig.
Kauf, Verkauf, Finanzierung: Warum die Teilungserklärung kaufentscheidend ist
Für Käufer, Verkäufer und Banken ist die Teilungserklärung Prüfungsunterlage Nummer 1. Sie definiert, was man tatsächlich erwirbt, welche Rechte mit der Einheit verbunden sind (z. B. Garten-SNR, Stellplatz) und welche Pflichten bestehen (Kostenschlüssel, Instandhaltungslogik). Ungenauigkeiten oder Lücken führen zu Wertabschlägen und späteren Konflikten.
Banken legen Wert auf einen klaren Aufteilungsplan, eine eindeutige Abgeschlossenheit sowie „verkaufsfeste“ Sondernutzungsrechte. Je klarer die Dokumente, desto einfacher die Beleihung – und desto reibungsloser Verkauf oder Vermietung.
Checkliste: Worauf beim Lesen achten?
- Einheiten & MEA: Stimmen Nummerierung, Lage, Größenangaben mit dem Aufteilungsplan überein?
- Grenzziehung: Welche Bauteile sind Sondereigentum, welche Gemeinschaft? Fenster/Türen/Balkone sind häufige Streitpunkte.
- Sondernutzungsrechte: Genaue Lage/Grenzen kartiert? Übertragbarkeit geregelt? Grundbuchlicher Vermerk vorhanden?
- Kostenschlüssel: Gibt es abweichende Umlagen (TG, Aufzug, Außenanlagen)? Sind sie sachgerecht?
- Nutzungsregeln: Hausordnung, Ruhzeiten, Tierhaltung, Werbung (bei Teileigentum) – passen sie zur geplanten Nutzung?
- Beschlusslage: Ergänzende Regelungen/Änderungen seit Begründung? Beschlusssammlung prüfen.
Spezialfälle: Teileigentum, Stellplätze, Abgrenzungen
Die Teilungserklärung kann neben Wohnungen auch Teileigentum (nicht zu Wohnzwecken) begründen – etwa Läden, Büros, Praxen oder Garagen. Hier sind Zweckbestimmungen zentral (z. B. „Büro/Praxis“, „Laden“). Für Stellplätze gibt es zwei Wege: (1) SNR an einer markierten TG-Fläche (bleibt Gemeinschaftseigentum) oder (2) Teileigentum an einer abgeschlossenen Garagenbox mit eigenem Grundbuchblatt. Welche Lösung gilt, ergibt sich aus Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan.
Bei Balkonen/Terrassen ist zwischen tragender Konstruktion (typisch Gemeinschaftseigentum) und Belägen/Innenausstattung (häufig Sondereigentum) zu differenzieren. Sorgfältige Formulierungen vermeiden spätere Instandhaltungsstreitigkeiten.
Praxis & Streitvermeidung
Viele Konflikte wurzeln in unpräzisen Plänen oder unklaren Textpassagen. Empfehlenswert sind: saubere Grenzverläufe im Plan (Strichstärken, Maßketten), eindeutige Zuordnungstabellen (wer pflegt/bezahlt was), sowie konsistente Benennung von Flächen (z. B. „Garten SNR Nr. G1“). Bei Nachträgen sollten alle Beteiligten unterschreiben und der Grundbuchbezug (Blatt/Abt.) eindeutig sein.
Fazit: Die Teilungserklärung ist das Fundament jeder WEG
Ohne präzise Teilungserklärung keine rechtssichere Aufteilung – und kein verlässlicher Betrieb der Gemeinschaft. Sie begründet das Sondereigentum (§ 8 WEG), definiert Grenzen nach § 3/§ 5 WEG, ordnet Sondernutzungen (§ 15 WEG) und setzt mit Gemeinschaftsordnung, Kostenschlüsseln und Stimmrecht die Leitplanken der ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 WEG). Wer Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung konsistent erstellt, schafft Rechtssicherheit, reduziert Streit – und maximiert Verkehrsfähigkeit und Wertstabilität jeder einzelnen Einheit.
