Untervermietung bedeutet, dass der Hauptmieter Dritten die Wohnung teilweise (z. B. ein Zimmer) oder vorübergehend insgesamt überlässt. Dafür braucht er in aller Regel die Erlaubnis des Vermieters. Bei berechtigtem Interesse hat der Mieter einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung zur Teiluntervermietung (§ 553 BGB). Das Hauptmietverhältnis bleibt unverändert bestehen; der Untermieter hat keinen direkten Anspruch gegen den Vermieter, und sein Vertrag endet spätestens mit dem Ende des Hauptmietvertrags.
Untervermietung im Überblick: Definition, Rollen, Rechtsrahmen
Rechtlich ist die Untervermietung eine Gebrauchsüberlassung an Dritte. Grundnorm ist § 540 BGB: Der Mieter darf die Mietsache einem Dritten nur mit Erlaubnis des Vermieters überlassen. Speziell für die Überlassung eines Teils der Wohnung regelt § 553 BGB einen Zustimmungsanspruch, wenn ein berechtigtes Interesse erst nach Vertragsschluss entsteht (z. B. Einkommensknick, Partner zieht ein, Jobwechsel mit höherer Miete, längere Auslandsphase). Das Hauptmietverhältnis zum Vermieter bleibt unberührt (§ 535 BGB), der Untermieter hat ausschließlich Ansprüche gegen den Hauptmieter.
Teil- vs. Volluntervermietung
Teiluntervermietung: Nur ein Teil der Wohnung (z. B. Zimmer) wird überlassen; der Hauptmieter bleibt dort wohnhaft. Hier greift der gesetzliche Zustimmungsanspruch bei berechtigtem Interesse (§ 553 BGB).
Vollständige Überlassung: Die gesamte Wohnung wird vorübergehend Dritten überlassen (z. B. Sabbatical). Dafür gibt es keinen gesetzlichen Anspruch; die Erlaubnis ist reine Vermieterentscheidung (§ 540 BGB). Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB).
Zustimmung des Vermieters: Anspruch, Grenzen, Zuschlag
Entsteht nachträglich ein berechtigtes Interesse, muss der Vermieter die Teiluntervermietung grundsätzlich erlauben (§ 553 Abs. 1 BGB). Der Mieter muss die Person des Untermieters benennen und die Umstände darlegen (z. B. Kostenentlastung).
Wann darf der Vermieter verweigern?
- Person des Untermieters: wenn dessen Aufnahme für den Vermieter unzumutbar ist (z. B. erhebliche Störungen, frühere Pflichtverletzungen), § 553 Abs. 1 S. 2 BGB.
- Überbelegung / bauliche Grenzen: wenn die Wohnung bei Aufnahme übermäßig belegt wäre (gesundheits-/brandschutzwidrig).
- Gewichtige Gründe im Haus: z. B. besondere Hausordnungsvorgaben, wenn deren Einhaltung realistischerweise nicht gesichert ist.
Untervermietungszuschlag: Der Vermieter darf seine Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Untervermietung nur bei einem Zuschlag zumutbar ist (§ 553 Abs. 2 BGB). Maßstab sind z. B. Mehrkosten (Abnutzung, Verwaltung); der Zuschlag darf nicht willkürlich sein.
Vertragliche Gestaltung: Der Untermietvertrag
Der Hauptmieter wird gegenüber dem Untermieter Vermieter. Ein schriftlicher Untermietvertrag schafft Klarheit und sollte insbesondere regeln:
- Mietsache & Mitnutzung: genaues Zimmer / Wohnanteil, Mitbenutzung von Küche/Bad/Keller.
- Miete & Betriebskosten: Betrag, Fälligkeit, Vorauszahlungen, Schlüsselpauschalen; Abrechnungssystem (Pauschale vs. Anteil).
- Kaution: Höhe und Anlage – analog Mietsicherheiten im Wohnraummietrecht.
- Hausordnung: verbindliche Einbeziehung und Sanktionen bei Verstößen.
- Kündigungsfristen: angepasst an Befristung/Bedarf, Beendigung spätestens mit Ende des Hauptmietvertrags.
- Haftung & Schäden: Pflicht zur Schadensanzeige, Haftung bei Verursachung.
Haftung gegenüber dem Vermieter
Der Hauptmieter haftet dem Vermieter für das Verschulden des Untermieters wie für eigenes (§ 540 Abs. 2 BGB). Praktisch bedeutet das: Schäden, Ruhestörungen oder Vertragsverletzungen des Untermieters fallen auf den Hauptmieter zurück.
Risiken & Sanktionen: Unerlaubte Untervermietung
Eine Untervermietung ohne erforderliche Erlaubnis kann den Vermieter zur Abmahnung und – bei Fortsetzung – zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigen (§ 543 BGB). Zudem können Schadensersatz und eine vertragliche Vertragsstrafe drohen, falls vereinbart. Deshalb gilt: Zustimmung vorher einholen, Person benennen, Dauer und Konditionen offenlegen.
Beendigung & Rückgabe
Endet der Hauptmietvertrag, endet auch das Untermietverhältnis – der Untermieter muss räumen und die Schlüssel zurückgeben (§ 546 BGB). Im Untermietvertrag sollte eine auflösende Bedingung klar festgehalten sein (Ende synchron mit Hauptmietvertrag).
Melde-, Steuer- und Sonderthemen
Meldepflicht: Der Untermieter muss sich anmelden; die Wohnungsgeberbestätigung stellt bei Untermiete der Hauptmieter aus (§ 19 BMG), innerhalb von zwei Wochen nach Einzug (§ 17 BMG). Verstöße sind ordnungswidrig (§ 54 BMG).
Steuern: Einnahmen aus Untervermietung sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und grundsätzlich zu versteuern; Werbungskosten (z. B. anteilige Miete, Energie) sind anrechenbar (Systematik § 21 EStG).
Zweckentfremdung / Kurzzeitmiete: In vielen Städten gelten kommunale Zweckentfremdungssatzungen (Airbnb & Co.), die Genehmigungen oder Kontingente vorschreiben. Diese Vorgaben bestehen zusätzlich zum Zivilrecht und sind vor Kurzzeituntervermietungen zu prüfen.
Besucher vs. Untermieter
Gewöhnliche Besuche oder die zeitweise Aufnahme naher Angehöriger sind in der Regel zustimmungsfrei. Eine entgeltliche Dauerüberlassung (eigener Schlüssel, fester Wohnsitz) ist dagegen Untervermietung – mit Erlaubnispflicht.
Praxis: Wie beantrage ich die Erlaubnis richtig?
- Schriftlicher Antrag an den Vermieter mit: Name, Geburtsdatum und kurzer Vorstellung des Untermieters, gewünschter Beginn und Dauer, konkrete Räume (Zimmergröße), berechtigtes Interesse (z. B. Einkommensminderung), vertragliche Konditionen (Miete, Nebenkosten).
- Frist setzen für die Antwort (angemessen, z. B. 1–2 Wochen) und höflich auf § 553 BGB hinweisen.
- Zuschlag prüfen: Ist ein verlangter Untervermietungszuschlag angemessen (§ 553 Abs. 2 BGB)?
- Erlaubnis dokumentieren: Zustimmung schriftlich aufbewahren; wird nur befristet oder personengebunden erteilt, bei Wechsel erneut beantragen.
Untermietvertrag: Must-Inhalte auf einen Blick
- Parteien & Objekt: Hauptmieter (Vermieter) – Untermieter; genaue Bezeichnung des Zimmers und der Mitflächen.
- Mietzeit: Befristet (z. B. 6/12 Monate) oder unbefristet; Beendigung mit Ende des Hauptmietvertrags explizit regeln.
- Miete & Nebenkosten: Betrag, Zahlungsweg, Fälligkeit; Nebenkosten-Pauschale vs. Vorauszahlung.
- Kaution: Höhe, Anlage, Rückzahlungsregeln nach Auszug und Abrechnung.
- Nutzung & Hausordnung: Ruhezeiten, Sauberkeit, Besucherregelung, Rauchen/Haustiere.
- Schlüssel & Sicherheit: Anzahl, Verlustregelung, Brandschutzhinweise.
- Haftung & Schäden: Mangelanzeige, Versicherungshinweise, Haftungsumfang.
Konfliktvermeidung: Klare Regeln, saubere Kommunikation
Viele Streitfälle entstehen durch Intransparenz (nicht gemeldete Untermieter, falsche Personenzahl) oder unklare Absprachen (Bad-/Küchennutzung, Reinigung, Kosten). Empfehlenswert sind:
- Begehungsprotokoll beim Ein- und Auszug des Untermieters (Zustand, Möbelliste, Fotos).
- Wöchentliche Putz- und Nutzungspläne für Gemeinschaftsräume.
- Fairer Kostenverteilschlüssel (m², Kopfzahl oder Mischform) – einmal festlegen, schriftlich dokumentieren.
- Klare Grenzen bei Untervermietung der Untervermietung: ohne Erlaubnis untersagen.
Sonderkündigungsrechte & Wechsel
Lehnt der Vermieter die Erlaubnis zur vollständigen Überlassung ab, steht dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zu (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB). Wechselt die untervermietete Person, ist – sofern die Zustimmung personengebunden erteilt wurde – eine neue Erlaubnis einzuholen (§ 553 BGB).
FAQ: Häufige Missverständnisse
„Partner einziehen lassen = immer zustimmungsfrei?“ Nein. Auch Lebenspartner gelten rechtlich als Dritte. Allerdings kann hier häufig ein berechtigtes Interesse vorliegen – Zustimmung zur Teiluntervermietung ist dann zu erteilen (§ 553 BGB).
„Airbnb-Wochenende ohne Erlaubnis ist okay?“ Nein. Kurzzeitvermietung ist regelmäßig zustimmungspflichtige Untervermietung und kann zusätzlich gegen Zweckentfremdungsrecht der Kommune verstoßen.
„Untermieter kann Mängel beim Vermieter rügen?“ Der Untermieter hat keine direkten Ansprüche gegen den Vermieter; er wendet sich an den Hauptmieter. Dieser setzt ggf. seine Rechte gegenüber dem Vermieter durch (§ 535 BGB).
Fazit: Rechtssicher untervermieten – mit Erlaubnis und klaren Regeln
Untervermietung ist ein flexibles Instrument, um Wohnkosten zu teilen oder temporäre Abwesenheiten zu überbrücken. Rechtssicher wird sie mit der Vermietererlaubnis (bei Teilüberlassung oft einklagbarer Anspruch, § 553 BGB), einem sauberen Untermietvertrag, Beachtung der Meldepflichten (§ 17 BMG, § 19 BMG) und klarer Hausregeln. Der Hauptmieter bleibt verantwortlich und haftet für seinen Untermieter (§ 540 Abs. 2 BGB) – umso wichtiger sind sorgfältige Auswahl, transparente Kommunikation und Dokumentation. So wird Untermiete zur Win-win-Lösung für alle Beteiligten – ohne rechtliche Fallstricke.
