Der Erwerb einer Immobilie zur Kapitalanlage kann eine attraktive Möglichkeit sein, Vermögen aufzubauen und langfristig stabile Einnahmen zu erzielen. Doch viele scheuen den Einstieg, weil sie kein Eigenkapital mitbringen. Dabei gibt es durchaus Wege, auch ohne eigene Mittel in den Immobilienmarkt einzusteigen – vorausgesetzt, die Kalkulation ist realistisch und gut durchdacht.
Warum überhaupt ohne Eigenkapital investieren?
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist vor allem für Investoren interessant, die ihr Kapital für andere Projekte verwenden möchten oder keine Rücklagen haben. Solche Finanzierungen ermöglichen einen schnellen Einstieg in den Markt. Der Nachteil: Die Banken sehen ein höheres Risiko und verlangen meist strengere Kreditbedingungen und höhere Zinsen.
Die wichtigsten Kostenfaktoren in der Kalkulation
Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage ohne Eigenkapital kalkuliert, sollte folgende Posten berücksichtigen:
- Kaufpreis der Immobilie: Maßgeblich für Darlehenshöhe und Finanzierungsrate.
- Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklerprovision – in Summe meist 7–10 % des Kaufpreises.
- Finanzierungskosten: Zinsen, Tilgung und mögliche Sonderkonditionen.
- Laufende Kosten: Hausverwaltung, Rücklagen, Instandhaltung und Versicherung.
Die Bedeutung der Immobilienbewertung
Eine unabhängige Immobilienbewertung ist essenziell, um den realistischen Marktwert des Objekts zu bestimmen. Gerade bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist die Bewertung entscheidend für die Beleihungsgrenze – denn die Immobilie selbst ist die einzige Sicherheit für die Bank.
Ein erfahrener Immobilienmakler oder Gutachter kann helfen, Lage, Zustand, Ausstattung und Mietpotenzial korrekt einzuschätzen.
Der Immobilienmakler als Schlüsselakteur
Makler kennen den Markt, bewerten Objekte realistisch und finden passende Immobilien mit solidem Mietpotenzial. Besonders bei 100%- oder 110%-Finanzierungen hilft ein Makler, Objekte zu identifizieren, bei denen sich der Kauf auch ohne Eigenkapital rechnet.
Finanzierungsmodelle ohne Eigenkapital
- 100%-Finanzierung: Die Bank finanziert den kompletten Kaufpreis, Nebenkosten trägt der Käufer selbst.
- 110%-Finanzierung: Auch die Nebenkosten werden vom Darlehen gedeckt – setzt jedoch exzellente Bonität voraus.
- KfW-Darlehen: Förderkredite mit attraktiven Zinsen – vor allem bei Sanierungen und Neubauten.
Wichtig: Banken verlangen bei solchen Finanzierungen meist eine einwandfreie Schufa, festes Einkommen und eine gute Haushaltsrechnung.
Cashflow- und Renditekalkulation
Eine genaue Berechnung des monatlichen Cashflows entscheidet über Erfolg oder Misserfolg:
Cashflow = Mieteinnahmen – Zins + Tilgung – laufende Kosten
Ist der Cashflow positiv, trägt sich die Immobilie selbst – und ermöglicht zusätzlich Kapitalaufbau. Für die Renditeberechnung wird die Bruttorendite herangezogen:
Bruttorendite = (Jahresmiete / Kaufpreis) × 100
Die Nettorendite zieht laufende Kosten ab und gibt ein realistischeres Bild der tatsächlichen Rentabilität.
Warum eine Hausverwaltung entscheidend sein kann
Gerade wenn Investoren nicht vor Ort wohnen oder keine Zeit haben, übernimmt die Hausverwaltung zentrale Aufgaben: Mietermanagement, Instandhaltung, Abrechnungen. Eine gute Verwaltung sorgt für Werterhalt, Mieterzufriedenheit und reibungslosen Ablauf.
Risiken bei der Finanzierung ohne Eigenkapital
Die vollständige Fremdfinanzierung birgt auch Risiken:
- Höhere Zinslast: Besonders bei steigenden Marktzinsen kann die Belastung deutlich steigen.
- Wertverlust: Sinkt der Immobilienwert, kann die Restschuld höher als der Marktwert sein.
- Liquiditätsrisiken: Mietausfall oder unerwartete Kosten können den Cashflow gefährden.
Daher sollte immer ein Puffer eingeplant werden, um Engpässe abzufangen.
Fazit: Auch ohne Eigenkapital ist ein Einstieg möglich – mit Planung
Wer gut vorbereitet ist, realistisch kalkuliert und sich von Experten beraten lässt, kann auch ohne Eigenkapital erfolgreich in Immobilien investieren. Immobilienmakler, Hausverwalter und Bewertungsprofis bieten wertvolle Unterstützung – vom Objektkauf bis zum laufenden Betrieb. Eine professionelle Planung, tragfähige Finanzierungsstruktur und solides Mietmanagement sind der Schlüssel zu einer langfristig profitablen Kapitalanlage.
