Wie kalkuliert man eine Immobilie zur Kapitalanlage ohne Eigenkapital?

Der Erwerb einer Immobilie zur Kapitalanlage kann eine attraktive Möglichkeit sein, Vermögen aufzubauen und langfristig eine stabile Rendite zu erzielen. Viele Menschen glauben jedoch, dass sie ohne Eigenkapital keine Chancen auf eine Immobilienfinanzierung haben. Tatsächlich gibt es verschiedene Wege, auch ohne eigene Mittel erfolgreich in Immobilien zu investieren. Dieser Artikel gibt einen Überblick über die wichtigsten Aspekte, die bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital zu beachten sind, und erklärt, wie Immobilienmakler, Immobilienbewertung und Hausverwaltung in diesem Prozess unterstützen können.

1. Warum in eine Immobilie ohne Eigenkapital investieren?

Investitionen in Immobilien bieten langfristige Sicherheit und die Möglichkeit, durch Mieteinnahmen ein zusätzliches Einkommen zu erzielen. Auch ohne Eigenkapital kann eine solche Investition lohnend sein, vor allem wenn die Immobilie an einem Standort mit wachsender Nachfrage und stabilen Mietpreisen liegt. Für einige Investoren ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital attraktiv, da sie ihr verfügbares Kapital für andere Projekte nutzen oder sich eine flexible Liquidität erhalten möchten.

Ohne Eigenkapital zu investieren, bedeutet jedoch, dass die Finanzierungskosten, insbesondere die Zinsen, höher ausfallen können. Hier ist eine gründliche Kalkulation erforderlich, um sicherzustellen, dass sich die Immobilie langfristig rentiert und eine positive Cashflow-Entwicklung bietet.

2. Die wichtigsten Kostenfaktoren bei der Kalkulation

Die Kalkulation einer Immobilie zur Kapitalanlage umfasst mehrere Faktoren, die die Rentabilität beeinflussen. Besonders wichtig sind dabei:

– Kaufpreis der Immobilie:

Dies ist der zentrale Faktor und beeinflusst die Höhe der monatlichen Finanzierungskosten. Ein realistischer Kaufpreis ist entscheidend für die Rentabilität.

– Nebenkosten beim Kauf:

Zu den Nebenkosten zählen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision. Diese Kosten können je nach Bundesland und Höhe des Kaufpreises zwischen 7 und 10 % des Kaufpreises ausmachen.

– Finanzierungskosten:

Die Konditionen für eine Finanzierung ohne Eigenkapital sind in der Regel strenger und die Zinsen höher. Es ist wichtig, die monatliche Belastung genau zu kalkulieren.

– Laufende Kosten:

Zu den laufenden Kosten zählen die Instandhaltung der Immobilie, die Hausverwaltung, Versicherung und eventuelle Rücklagen für Reparaturen.

3. Der Einfluss der Immobilienbewertung

Eine professionelle Immobilienbewertung ist für die Kalkulation unerlässlich, da sie den realistischen Marktwert der Immobilie und deren Entwicklungspotenzial aufzeigt. Banken und Kreditgeber verlassen sich oft auf solche Bewertungen, um den Beleihungswert der Immobilie festzulegen. Besonders wenn man ohne Eigenkapital investiert, wird die Beleihung des Objekts zur zentralen Sicherheit, weshalb eine realistische Einschätzung des Marktwerts für die Finanzierung unabdingbar ist.

Immobilienmakler und Experten in der Immobilienbewertung können hier wertvolle Unterstützung leisten, indem sie den Marktwert der Immobilie basierend auf Lage, Zustand, Ausstattung und Mietpotenzial analysieren. Für die Rentabilitätskalkulation sollte zudem eine realistische Mietprognose erstellt werden, um die erwarteten Einnahmen besser einschätzen zu können.

4. Die Rolle des Immobilienmaklers bei der Kapitalanlage ohne Eigenkapital

Ein Immobilienmakler ist bei der Investition ohne Eigenkapital eine wichtige Unterstützung. Er kennt den regionalen Markt, mögliche Mietrenditen und kann interessante Objekte mit Potenzial empfehlen. Ein erfahrener Immobilienmakler wird zudem darauf achten, dass die Immobilie zum richtigen Preis angeboten wird und langfristig wertsteigernd ist.

Ein Makler kann zudem bei Verhandlungen mit dem Verkäufer oder den Eigentümern helfen, wenn es darum geht, eine Finanzierung ohne Eigenkapital zu sichern. Insbesondere bei einer 100%- oder 110%-Finanzierung ist es hilfreich, wenn der Kaufpreis gut verhandelbar ist oder der Verkäufer bereit ist, dem Käufer entgegenzukommen.

5. Finanzierungsmöglichkeiten ohne Eigenkapital

Die Finanzierung ohne Eigenkapital bedeutet, dass der komplette Kaufpreis und oft auch die Nebenkosten über ein Darlehen gedeckt werden. Einige der üblichen Finanzierungsoptionen sind:

– 100%-Finanzierung:

Hier wird der gesamte Kaufpreis durch das Darlehen abgedeckt, während die Kaufnebenkosten selbst getragen werden müssen.

– 110%-Finanzierung:

In diesem Fall übernimmt die Bank sowohl den Kaufpreis als auch die Nebenkosten. Diese Option ist jedoch selten und nur bei guter Bonität und langfristigen Mietverträgen realisierbar.

– KfW-Darlehen:

Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bieten zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse, vor allem für energieeffiziente Sanierungen. Dies kann die Finanzierungskosten deutlich senken.

Da eine Finanzierung ohne Eigenkapital höhere Risiken für die Bank darstellt, verlangen Kreditinstitute meist eine gute Bonität und eine tragfähige Einkommenssituation. Eine positive Schufa-Auskunft und ein geregeltes Einkommen sind hier besonders wichtig.

6. Kalkulation der Rentabilität: Cashflow und Rendite

Die Rentabilität einer Immobilie lässt sich durch eine detaillierte Cashflow-Berechnung und die Ermittlung der Rendite kalkulieren. Für die Cashflow-Berechnung müssen die monatlichen Mieteinnahmen den laufenden Kosten gegenübergestellt werden:

– Cashflow  = Monatliche Mieteinnahmen – Finanzierungskosten – Laufende Kosten

Ein positiver Cashflow zeigt, dass die Immobilie durch die Mieteinnahmen getragen wird und eventuell sogar Gewinn abwirft. Für die Kalkulation der Rendite wird häufig die sogenannte Bruttorendite herangezogen, die sich wie folgt berechnet:

– Bruttorendite = (Jahresmieteinnahmen / Kaufpreis) x 100

Eine hohe Bruttorendite kann ein Indiz für eine gute Rentabilität sein, allerdings sollten dabei die Nebenkosten und laufenden Kosten nicht vernachlässigt werden. Alternativ lässt sich die Nettorendite berechnen, die detaillierte Kosten wie Instandhaltung und Verwaltungskosten berücksichtigt.

7. Die Rolle der Hausverwaltung für Kapitalanleger

Die Hausverwaltung spielt eine zentrale Rolle für Kapitalanleger, vor allem wenn mehrere Wohneinheiten in einer Immobilie gekauft werden. Sie übernimmt Aufgaben wie Mietermanagement, Instandhaltung und Abrechnungen. Eine zuverlässige Hausverwaltung trägt zur Rentabilität der Immobilie bei, indem sie für zufriedene Mieter und eine gepflegte Immobilie sorgt.

Vor allem Investoren, die keine Zeit für die Verwaltung der Immobilie aufbringen können, profitieren von einer professionellen Hausverwaltung. Diese sorgt für den reibungslosen Ablauf des Mietbetriebs und unterstützt bei notwendigen Reparaturen oder Modernisierungen.

8. Risiken bei der Finanzierung ohne Eigenkapital

Ohne Eigenkapital zu investieren, birgt auch Risiken. Die höhere Verschuldung führt zu einer stärkeren Belastung, und eventuelle Wertverluste der Immobilie könnten zu Problemen bei der Rückzahlung führen. Zinserhöhungen sind ein weiteres Risiko, da sie die monatlichen Belastungen in die Höhe treiben können.

Zusätzlich ist bei einer 100%- oder 110%-Finanzierung oft eine höhere Tilgung erforderlich, um die Laufzeit des Kredits überschaubar zu halten. Es ist daher wichtig, dass der Anleger ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Kosten und Mietausfälle bereithält.

Fazit:

Sorgfältige Planung und Unterstützung durch Experten sind entscheidend

Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ohne Eigenkapital ist eine attraktive Möglichkeit, Vermögen aufzubauen, jedoch mit höheren Risiken und Anforderungen verbunden. Eine sorgfältige Kalkulation der Rentabilität, eine realistische Immobilienbewertung und eine genaue Kenntnis der laufenden Kosten sind entscheidend für den Erfolg der Investition.

Immobilienmakler und Hausverwaltungen bieten wertvolle Unterstützung, um eine rentable Immobilie zu finden und den reibungslosen Betrieb zu gewährleisten. Die Zusammenarbeit mit erfahrenen Experten sowie eine solide Finanzplanung sind bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital der Schlüssel zum Erfolg.