Die ab 2025 geltende Grundsteuerreform bringt grundlegende Veränderungen für Eigentümer, Mieter und den Immobilienmarkt. Ziel ist eine gerechtere, marktorientierte Bewertung – mit Folgen für die Steuerlast, die Immobilienbewertung und die Nebenkosten. In diesem Beitrag zeigen wir, was sich ändert, welche Modelle zur Anwendung kommen und wie Eigentümer sowie Hausverwaltungen jetzt reagieren sollten.
Hintergrund: Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
Die Grundsteuer ist eine zentrale Einnahmequelle der Kommunen – jährlich rund 15 Milliarden Euro. Bislang beruhte die Berechnung auf veralteten Einheitswerten (1964 West / 1935 Ost). Das Bundesverfassungsgericht erklärte dieses Modell 2018 für verfassungswidrig. Es fehlte an Gleichbehandlung und Aktualität – eine Reform war unumgänglich.
Neue Berechnungsmodelle: Bundesmodell und Länderregelungen
Mit der Reform wurde die Bewertungsgrundlage modernisiert. Es gibt nicht „eine“ neue Grundsteuer, sondern mehrere Modelle:
- Bundesmodell: In den meisten Bundesländern genutzt, berücksichtigt den Bodenrichtwert, die Nettokaltmiete und die Grundstücks- sowie Gebäudenutzung.
- Ländermodelle: Bayern, Hamburg, Hessen & Co. setzen auf eigene, teils vereinfachte Modelle – etwa ein Flächenmodell, bei dem nur Grundstücks- und Gebäudefläche relevant sind.
Was beeinflusst die neue Grundsteuer konkret?
Die Steuerlast ergibt sich künftig aus mehreren Einflussgrößen:
- Bodenrichtwert: In begehrten Lagen steigt dieser Wert stark – und damit die Steuer.
- Immobiliennutzung: Gewerbe wird anders bewertet als Wohnraum.
- Hebesatz der Kommune: Gemeinden entscheiden weiterhin über die Höhe der Steuer durch ihren Hebesatz.
- Fläche: Vor allem bei Ländermodellen zählt die Quadratmeterzahl von Grundstück und Gebäude.
Auswirkungen auf Eigentümer
Ob sich die Steuer erhöht oder sinkt, hängt stark von Lage und Modell ab:
- Mehrbelastung in Städten: In Ballungsräumen mit hohem Bodenwert drohen höhere Grundsteuerbeträge.
- Entlastung im ländlichen Raum: In strukturschwächeren Regionen mit niedrigen Bodenrichtwerten könnte die Steuer sogar sinken.
Für Eigentümer bedeutet das: Die Rentabilität von Immobilien muss neu bewertet werden – insbesondere bei Kapitalanlagen.
Einfluss auf Immobilienbewertung & Markt
Die Grundsteuerreform beeinflusst auch die Preisfindung am Immobilienmarkt:
- Steigende Nebenkosten: Können Käufer und Mieter gleichermaßen abschrecken.
- Neue Bewertungsgrundlagen: Immobilienmakler und Gutachter müssen die Steuerbelastung künftig stärker in die Marktwertermittlung einbeziehen.
In hochpreisigen Lagen könnte die Reform preisdämpfend wirken – in ländlichen Regionen Investitionsanreize schaffen.
Was ändert sich für Mieter?
Da die Grundsteuer zu den umlagefähigen Betriebskosten zählt, werden auch Mieter die Auswirkungen spüren – besonders in Städten. Vermieter sind gut beraten, Mieter frühzeitig über etwaige Anpassungen zu informieren. Hausverwaltungen sollten rechtzeitig die neuen Beträge in die Betriebskostenabrechnung einpflegen.
Höherer Verwaltungsaufwand für Hausverwaltungen & Eigentümer
Die Reform ist mit erheblichem Aufwand verbunden. Eigentümer mussten bis 2022 ihre Grundsteuererklärung abgeben – mit Angaben zu:
- Grundstücksfläche & Wohnfläche
- Art der Nutzung
- Bodenrichtwert
Auch Hausverwaltungen sind gefordert, neue Daten zu verarbeiten, Nebenkosten anzupassen und die Mieter transparent zu informieren.
Langfristige Effekte: Chancen & Risiken
Die Reform bringt nicht nur Belastungen, sondern auch Potenzial:
- Mehr Fairness: Die Steuerlast orientiert sich künftig näher am Marktwert – gerechter für Eigentümer und Gemeinden.
- Attraktivität ländlicher Regionen: Geringere Steuerlasten können Investitionen anziehen.
- Markttransparenz: Für Käufer und Investoren wird die reale Belastung nachvollziehbarer.
Schlusswort: Was Eigentümer jetzt tun sollten
Die Grundsteuerreform verändert die Immobilienbesteuerung grundlegend. Eigentümer, Hausverwaltungen und Makler müssen sich aktiv mit den Auswirkungen auseinandersetzen:
- Neue Steuerbescheide prüfen und verstehen
- Mietkalkulationen & Wirtschaftlichkeitsanalysen anpassen
- Transparenz gegenüber Mietern schaffen
Langfristig schafft die Reform eine gerechtere Basis – erfordert aber sorgfältige Planung, um finanzielle Nachteile zu vermeiden. Professionelle Hausverwaltungen und Immobilienmakler leisten hierbei wertvolle Unterstützung.
