Der Bedarfsausweis ist eine Form des Energieausweises, die die energetische Qualität eines Gebäudes auf Grundlage seines theoretischen Energiebedarfs beschreibt. Anders als der Verbrauchsausweis, der sich auf den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner stützt, ermittelt der Bedarfsausweis den Energiekennwert anhand der Bausubstanz, Wärmedämmung und Heiztechnik. Angegeben wird der Bedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a). Damit bietet der Bedarfsausweis eine objektive Einschätzung, unabhängig vom individuellen Nutzerverhalten. Er ist besonders für Neubauten und unsanierte Gebäude mit wenigen Wohneinheiten verpflichtend und dient Käufern oder Mietern als wichtige Orientierung zur energetischen Effizienz eines Objekts.
Rechtliche Grundlage
Die Verpflichtung zur Ausstellung eines Energieausweises ist in der Energieeinsparverordnung (EnEV) verankert, die seit November 2020 im Gebäudeenergiegesetz (GEG) aufgegangen ist. Der Bedarfsausweis ist dabei eine der beiden möglichen Ausweisarten. Er ist immer dann Pflicht, wenn:
- ein Neubau errichtet wird,
- ein älteres Gebäude mit bis zu vier Wohneinheiten verkauft oder neu vermietet wird, sofern es nicht energetisch saniert wurde,
- kein repräsentativer Energieverbrauch vorliegt (z. B. bei Leerstand).
Verkäufer und Vermieter sind verpflichtet, den Bedarfsausweis rechtzeitig vorzulegen und die wichtigsten Kennwerte bereits in Immobilienanzeigen anzugeben.
Inhalte des Bedarfsausweises
Der Bedarfsausweis enthält mehrere wesentliche Angaben:
- Energiekennwert: theoretisch ermittelter Energiebedarf in kWh/m²a.
- Energieeffizienzklasse: Einordnung von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient).
- Gebäudedaten: Baujahr, Bauart, Wohnfläche, Zahl der Wohneinheiten.
- Anlagentechnik: Heizungsanlage, Warmwasserbereitung, ggf. Lüftungstechnik.
- Modernisierungsempfehlungen: konkrete Hinweise, wie die Energieeffizienz verbessert werden kann.
Diese Informationen geben Käufern und Mietern eine klare Vorstellung von den zu erwartenden Energiekosten und den energetischen Schwachstellen des Gebäudes.
Wie wird der Bedarf ermittelt?
Die Berechnung des Bedarfsausweises erfolgt durch einen qualifizierten Energieberater oder Architekten nach den Vorgaben des GEG. Berücksichtigt werden:
- Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Werte) von Außenwänden, Dach, Fenstern und Bodenplatte,
- Wärmedämmung und energetische Qualität der Gebäudehülle,
- Effizienz der Heizungs- und Warmwasseranlage,
- ggf. Einfluss von Lüftungsanlagen oder Wärmerückgewinnungssystemen.
Anhand dieser Faktoren wird der Endenergiebedarf und der Primärenergiebedarf berechnet. Der Endenergiebedarf gibt an, wie viel Energie tatsächlich für Heizung, Warmwasser und Lüftung benötigt wird. Der Primärenergiebedarf berücksichtigt zusätzlich den Energieaufwand für Gewinnung, Umwandlung und Transport der eingesetzten Energieträger.
Unterschied zum Verbrauchsausweis
Der Bedarfsausweis unterscheidet sich wesentlich vom Verbrauchsausweis:
- Bedarfsausweis: basiert auf technischen Gebäudedaten, unabhängig vom Nutzerverhalten, objektiv und vergleichbar.
- Verbrauchsausweis: basiert auf tatsächlichem Energieverbrauch der letzten drei Jahre, stark vom Verhalten der Bewohner abhängig.
Damit ist der Bedarfsausweis vor allem bei Gebäuden ohne stabile Verbrauchsdaten oder bei energetisch unsanierten Altbauten aussagekräftiger.
Kosten eines Bedarfsausweises
Die Kosten für die Ausstellung eines Bedarfsausweises liegen in der Regel zwischen 300 und 500 Euro. Sie sind höher als beim Verbrauchsausweis, da eine detaillierte Analyse des Gebäudes erforderlich ist. Angesichts der rechtlichen Pflicht und des hohen Informationswerts sind die Kosten jedoch gut investiert.
Praxisbeispiel
Ein unsaniertes Einfamilienhaus aus den 1960er-Jahren soll verkauft werden. Da es weniger als fünf Wohneinheiten hat und keine energetische Sanierung durchgeführt wurde, ist ein Bedarfsausweis Pflicht. Ein Energieberater nimmt die Gebäudedaten auf, prüft Wände, Fenster, Dach und Heizungsanlage. Das Ergebnis: Ein Endenergiebedarf von 250 kWh/m²a, Effizienzklasse G. Zusätzlich erhält der Eigentümer den Hinweis, dass eine Dämmung des Daches und eine Modernisierung der Heizung den Energiebedarf deutlich reduzieren könnten.
Bedeutung für Käufer, Mieter und Investoren
Für Käufer und Mieter liefert der Bedarfsausweis eine verlässliche Einschätzung der zu erwartenden Energiekosten. Gerade in Zeiten steigender Energiepreise ist er ein zentrales Entscheidungskriterium. Investoren nutzen ihn, um Modernisierungsbedarf einzuschätzen und Renditepotenziale zu berechnen. Auch Banken beziehen die energetische Qualität eines Gebäudes zunehmend in ihre Finanzierungsentscheidungen ein.
Fazit
Der Bedarfsausweis ist ein objektiver Energieausweis, der die energetische Qualität eines Gebäudes anhand seiner baulichen Eigenschaften und Heiztechnik bewertet. Er ist bei Neubauten und unsanierten kleinen Wohngebäuden Pflicht und gibt Käufern, Mietern und Investoren wichtige Orientierung. Wer den Bedarfsausweis genau liest, kann Energiekosten realistisch einschätzen und gezielte Modernisierungsmaßnahmen planen.
