Die Beleihungsgrenze ist ein zentraler Begriff in der Baufinanzierung. Sie beschreibt den prozentualen Anteil des Immobilienwerts, bis zu dem ein Kreditinstitut bereit ist, ein Darlehen zu vergeben. In der Praxis liegt die Beleihungsgrenze häufig bei 80 % des ermittelten Beleihungswerts. Alles, was darüber hinausgeht, muss durch Eigenkapital oder durch zusätzliche Sicherheiten abgedeckt werden. Die Grenze dient den Banken als Sicherheitspuffer, um das Risiko von Zahlungsausfällen und Wertschwankungen am Immobilienmarkt abzufedern.
Beleihungswert vs. Verkehrswert
Um die Beleihungsgrenze zu verstehen, ist die Unterscheidung zwischen Beleihungswert und Verkehrswert wichtig:
- Verkehrswert: der am Markt erzielbare Preis einer Immobilie (häufig ermittelt durch Gutachten oder Kaufpreise vergleichbarer Objekte).
- Beleihungswert: ein vorsichtiger, langfristig gesicherter Wert, den die Bank als Grundlage für die Finanzierung ansetzt. Er liegt in der Regel unter dem Verkehrswert, um Marktschwankungen abzufedern.
Die Beleihungsgrenze bezieht sich immer auf den Beleihungswert, nicht auf den Verkehrswert. Das bedeutet: Selbst wenn eine Immobilie auf dem Markt 500.000 Euro wert ist, setzt die Bank zur Sicherheit möglicherweise nur 450.000 Euro als Beleihungswert an.
Typische Höhe der Beleihungsgrenze
Die meisten Banken legen die Beleihungsgrenze bei 60 % bis 80 % des Beleihungswertes fest. Für den Kunden bedeutet das:
- Bei 60 %: sehr geringe Zinsen, da das Risiko für die Bank minimal ist.
- Bei 80 %: Standardfall der Baufinanzierung, noch immer solide Konditionen.
- Über 80 %: möglich, aber meist mit Zinsaufschlägen verbunden, da die Sicherheit geringer ist.
Je mehr Eigenkapital ein Käufer einbringt, desto niedriger fällt die Beleihung aus – und desto besser sind die Kreditkonditionen.
Berechnung der Beleihungsgrenze
Die Berechnung erfolgt in mehreren Schritten:
- Ermittlung des Verkehrswerts durch Gutachten oder Kaufpreis.
- Festlegung des vorsichtigen Beleihungswerts durch die Bank (meist 80–90 % des Verkehrswerts).
- Anwendung der Beleihungsgrenze (z. B. 80 % des Beleihungswerts).
Beispiel: Eine Immobilie hat einen Verkehrswert von 500.000 Euro. Die Bank setzt den Beleihungswert mit 450.000 Euro an. Bei einer Beleihungsgrenze von 80 % beträgt die maximale Darlehenssumme 360.000 Euro. Der Käufer muss also mindestens 140.000 Euro durch Eigenkapital oder andere Mittel aufbringen.
Bedeutung für Kreditkonditionen
Die Beleihungsgrenze beeinflusst maßgeblich die Zinsen und Bedingungen einer Baufinanzierung. Je niedriger die Beleihung im Verhältnis zum Immobilienwert, desto geringer das Risiko für die Bank – und desto günstiger die Konditionen für den Kreditnehmer.
Finanzierungen mit sehr hoher Beleihung (> 90 %) werden als Vollfinanzierung bezeichnet. Sie sind selten, mit hohen Risikoaufschlägen verbunden und werden nur an Kunden mit besonders hoher Bonität vergeben.
Praxisbeispiel
Eine Familie möchte ein Haus für 400.000 Euro kaufen. Die Bank bewertet die Immobilie vorsichtig mit einem Beleihungswert von 380.000 Euro. Bei einer Beleihungsgrenze von 80 % finanziert die Bank 304.000 Euro. Die restlichen 96.000 Euro müssen die Käufer aus Eigenkapital oder Zusatzsicherheiten einbringen. Bringt die Familie sogar 150.000 Euro Eigenkapital ein, reduziert sich die Beleihung deutlich – und die Bank bietet bessere Zinsen.
Risiken für Käufer
Wer die Beleihungsgrenze ausreizt oder überschreitet, geht ein höheres Risiko ein:
- Höhere Zinsen: da die Bank ein größeres Ausfallrisiko trägt.
- Restschuldprobleme: bei fallenden Immobilienpreisen kann der Kredit höher sein als der Marktwert.
- Weniger Flexibilität: Banken sind bei hohen Beleihungen restriktiver bei Sondertilgungen oder Anschlussfinanzierungen.
Daher empfehlen Experten, mindestens 20 % Eigenkapital einzubringen, um unterhalb der kritischen Beleihungsgrenzen zu bleiben.
Bedeutung für Investoren
Auch Kapitalanleger müssen die Beleihungsgrenze berücksichtigen. Während eine höhere Fremdfinanzierung die Eigenkapitalrendite steigern kann, erhöhen sich gleichzeitig die Risiken. Investoren kalkulieren daher sorgfältig, welche Finanzierungsspielräume sie haben und ob zusätzliche Sicherheiten (z. B. andere Immobilien) in die Finanzierung eingebracht werden können.
Fazit
Die Beleihungsgrenze legt fest, bis zu welchem Anteil Banken den Immobilienwert als Sicherheit akzeptieren. Sie schützt Kreditinstitute vor Wertschwankungen und gibt Käufern eine klare Orientierung für die maximale Darlehenshöhe. Wer ausreichend Eigenkapital mitbringt, profitiert von besseren Konditionen und mehr Planungssicherheit. Damit ist die Beleihungsgrenze ein entscheidender Faktor für eine erfolgreiche Baufinanzierung.
