Unter Erschließungskosten versteht man die Aufwendungen, die bei der erstmaligen Herstellung der notwendigen Infrastruktur für ein Baugrundstück entstehen. Ein Grundstück gilt erst dann als baureif, wenn es an öffentliche Straßen angebunden ist und über grundlegende Ver- und Entsorgungsleitungen verfügt. Zu den Erschließungskosten zählen deshalb Maßnahmen wie der Bau von Anliegerstraßen, Gehwegen, Beleuchtung, Wasser-, Abwasser- und Stromleitungen. Die Gemeinde oder Stadt übernimmt die Herstellung der Infrastruktur, legt die Kosten jedoch anteilig auf die Grundstückseigentümer um. Für Käufer eines unerschlossenen Grundstücks bedeutet das, dass zusätzlich zum Kaufpreis teils erhebliche Erschließungskosten anfallen können.
Rechtliche Grundlage
Die Erschließungskosten sind im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Nach § 127 BauGB können Gemeinden die Kosten für die erstmalige Erschließung von Grundstücken ganz oder teilweise auf die Eigentümer umlegen. Grundlage hierfür ist ein Erschließungsbeitrag, den die Gemeinde in einem Beitragsbescheid festsetzt.
Welche Maßnahmen zählen zu den Erschließungskosten?
Zu den umlagefähigen Erschließungsmaßnahmen gehören unter anderem:
- Bau von Anlieger- und Erschließungsstraßen,
- Gehwege, Radwege und Parkflächen,
- Straßenbeleuchtung,
- Wasser- und Abwasserleitungen,
- Strom- und Gasleitungen,
- Telekommunikationsleitungen.
Nicht zu den Erschließungskosten zählen hingegen die inneren Erschließungsarbeiten auf dem Grundstück selbst (z. B. Hausanschlüsse oder private Wege). Diese Kosten trägt der Eigentümer zusätzlich.
Wer trägt die Erschließungskosten?
Die Gemeinden finanzieren die Erschließungsmaßnahmen zunächst vor und stellen den Grundstückseigentümern im Anschluss die entsprechenden Beiträge in Rechnung. In der Regel müssen die Eigentümer zwischen 90 und 100 % der Kosten übernehmen. Nur ein kleiner Teil verbleibt bei der Gemeinde. Die Höhe des Beitrags richtet sich nach der Grundstücksgröße, der Art der Nutzung (z. B. Wohnbau, Gewerbe) und den anteiligen Gesamtkosten der Maßnahme.
Höhe der Erschließungskosten
Die Höhe kann je nach Gemeinde und Umfang der Maßnahmen stark variieren. Typischerweise liegen die Erschließungskosten zwischen 10.000 und 30.000 Euro pro Grundstück, in Einzelfällen auch deutlich höher. Besonders teuer können große Grundstücke oder solche in Hanglage werden, da die Erschließung dort aufwendiger ist.
Erschließungskosten beim Grundstückskauf
Beim Erwerb eines Grundstücks ist entscheidend, ob es bereits erschlossen oder noch unerschlossen ist:
- Erschlossenes Grundstück: Alle grundlegenden Maßnahmen sind abgeschlossen, der Käufer zahlt in der Regel keine zusätzlichen Erschließungskosten mehr.
- Nicht erschlossenes Grundstück: Der Käufer muss nach dem Erwerb mit zusätzlichen Kosten rechnen, die durch die Gemeinde erhoben werden.
Daher sollten Kaufinteressenten im Vorfeld klären, ob und in welcher Höhe Erschließungskosten noch anfallen können.
Erschließungsbeiträge vs. Anliegerbeiträge
Oft kommt es zur Verwechslung zwischen Erschließungsbeiträgen und Anliegerbeiträgen. Während die Erschließungsbeiträge für die erstmalige Herstellung der Infrastruktur erhoben werden, betreffen Anliegerbeiträge spätere Maßnahmen wie den Ausbau oder die Sanierung bereits bestehender Straßen. Beide Kostenarten können auf Grundstückseigentümer zukommen, sind aber rechtlich unterschiedlich geregelt.
Pflichten der Gemeinden
Gemeinden sind verpflichtet, Grundstückseigentümer frühzeitig über geplante Erschließungsmaßnahmen und die voraussichtlichen Kosten zu informieren. Zudem müssen sie einen Beitragsbescheid erstellen, in dem die Berechnungsgrundlagen transparent dargelegt werden. Grundstückseigentümer haben die Möglichkeit, diesen Bescheid zu prüfen und ggf. rechtlich anzufechten.
Praxisbeispiel
Eine Gemeinde erschließt ein neues Baugebiet mit 20 Grundstücken. Die Gesamtkosten für Straßen, Beleuchtung und Leitungen betragen 1 Million Euro. 90 % dieser Summe, also 900.000 Euro, werden auf die Eigentümer verteilt. Jeder Eigentümer zahlt je nach Grundstücksgröße zwischen 30.000 und 60.000 Euro. Für Bauherren bedeutet das eine erhebliche Zusatzbelastung neben den Baukosten.
Fazit
Erschließungskosten sind ein wichtiger Faktor beim Grundstückskauf und bei der Baufinanzierung. Sie sichern die grundlegende Infrastruktur, können aber erhebliche Zusatzkosten verursachen. Wer ein Grundstück erwerben möchte, sollte deshalb immer prüfen, ob es bereits erschlossen ist oder ob zusätzliche Beiträge anfallen. Eine sorgfältige Kalkulation schützt vor finanziellen Überraschungen und ermöglicht eine realistische Planung des Bauvorhabens.
