Der Gewährleistungsausschluss ist ein fester Bestandteil vieler privater Immobilienkaufverträge. Mit der Formulierung „gekauft wie gesehen“ oder „unter Ausschluss jeglicher Sachmängelhaftung“ vereinbaren Käufer und Verkäufer, dass nach Vertragsabschluss keine Ansprüche wegen entdeckter Mängel geltend gemacht werden können. Damit trägt der Käufer grundsätzlich das Risiko, wenn er nach der Übergabe z. B. Feuchtigkeitsschäden, veraltete Leitungen oder andere Baumängel feststellt. Eine wichtige Ausnahme besteht jedoch: Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, greift der Gewährleistungsausschluss nicht. In diesem Fall kann der Käufer Gewährleistungsrechte geltend machen, bis hin zum Rücktritt vom Vertrag.
Rechtliche Einordnung
Die gesetzliche Grundlage für die Sachmängelhaftung findet sich in den §§ 433 ff. BGB. Bei einem Immobilienkaufvertrag zwischen Privatpersonen ist es üblich und rechtlich zulässig, die Gewährleistung durch eine entsprechende Klausel auszuschließen. Der Käufer verzichtet damit auf seine gesetzlichen Rechte auf Nachbesserung, Minderung oder Schadenersatz. Der Ausschluss muss ausdrücklich im notariellen Kaufvertrag vereinbart werden – eine mündliche Abrede reicht nicht aus.
Zulässigkeit und Grenzen
Ein Gewährleistungsausschluss ist grundsätzlich zulässig, doch nicht grenzenlos. Folgende Punkte sind zu beachten:
- Arglistiges Verschweigen: Verschweigt der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel (z. B. Schimmelbefall, Hausschwammbefall oder einen undichten Keller), kann er sich nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen.
- Beschaffenheitsvereinbarung: Wurde eine bestimmte Eigenschaft der Immobilie vertraglich zugesichert (z. B. Baujahr, Wohnfläche, Dachsanierung), haftet der Verkäufer auch dann, wenn die Angabe falsch ist.
- Formulierung: Der Ausschluss muss klar und eindeutig formuliert sein. Unklare Klauseln gehen im Zweifel zulasten des Verkäufers.
Bedeutung für Käufer
Für Käufer bedeutet ein Gewährleistungsausschluss, dass sie die Immobilie so akzeptieren, wie sie sich bei Vertragsabschluss darstellt. Umso wichtiger ist eine sorgfältige Prüfung vor dem Kauf:
- Besichtigung mit Sachverständigen oder Gutachter,
- Prüfung von Bauunterlagen und Energieausweis,
- gezielte Fragen an den Verkäufer zu bekannten Mängeln.
Nur so lassen sich böse Überraschungen nach Vertragsabschluss vermeiden.
Bedeutung für Verkäufer
Für Verkäufer schafft der Gewährleistungsausschluss Rechtssicherheit, da sie nicht für unentdeckte oder altersbedingte Mängel haften. Dennoch gilt: bekannte Mängel müssen offengelegt werden. Wer einen Schaden verschweigt, riskiert nicht nur Schadenersatzforderungen, sondern auch eine Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrags.
Typische Formulierungen
In Kaufverträgen finden sich häufig Formulierungen wie:
- „Die Immobilie wird im derzeitigen Zustand verkauft. Eine Haftung für Sachmängel ist ausgeschlossen.“
- „Die Immobilie gilt gekauft wie gesehen.“
Solche Klauseln decken in der Regel alle nicht offengelegten, aber sichtbaren oder altersüblichen Mängel ab.
Zusammenhang mit anderen Rechtsbegriffen
Der Gewährleistungsausschluss ist eng verbunden mit den Begriffen arglistiges Verschweigen und arglistige Täuschung. Während der Ausschluss den Verkäufer von der Haftung entbindet, durchbrechen diese Rechtsinstitute den Schutz, wenn der Verkäufer vorsätzlich falsche Angaben macht oder wesentliche Umstände verschweigt.
Praxisbeispiel
Ein Käufer erwirbt ein Einfamilienhaus mit der Vertragsklausel „gekauft wie gesehen“. Einige Monate später entdeckt er massive Feuchtigkeitsschäden im Keller. Hatte der Verkäufer davon keine Kenntnis, muss der Käufer die Sanierungskosten selbst tragen. Hatte der Verkäufer die Schäden jedoch bewusst verschwiegen, kann der Käufer Schadenersatz verlangen oder sogar vom Kaufvertrag zurücktreten.
Fazit
Der Gewährleistungsausschluss ist im privaten Immobilienkaufvertrag die Regel und verlagert das Risiko von Sachmängeln auf den Käufer. Für Käufer bedeutet das erhöhte Sorgfaltspflichten bei der Prüfung der Immobilie, während Verkäufer von rechtlicher Entlastung profitieren – allerdings nur, solange sie keine Mängel arglistig verschweigen. Damit schafft der Gewährleistungsausschluss einerseits Sicherheit, birgt andererseits aber auch Konfliktpotenzial, wenn Mängel nachträglich entdeckt werden.
