Die Hypothek ist ein dingliches Sicherungsrecht an einem Grundstück, das traditionell zur Absicherung von Immobilienkrediten genutzt wurde. Sie gehört zu den Grundpfandrechten und wird im Grundbuch eingetragen. Ihr wesentliches Merkmal ist die enge Bindung an eine konkrete Forderung: Mit jeder Tilgung des Kredits sinkt automatisch auch die Haftung der Hypothek. Juristisch gesehen handelt es sich damit um eine akzessorische Sicherheit. In der Praxis wird die Hypothek heute jedoch nur noch selten eingesetzt, da die Grundschuld flexibler ist. Umgangssprachlich wird der Begriff „Hypothek“ häufig gleichbedeutend mit einem Immobilienkredit verwendet, auch wenn rechtlich meist eine Grundschuld bestellt wird.
Rechtliche Grundlage
Die Hypothek ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt (§§ 1113 ff.). Sie ist streng akzessorisch, das heißt, sie besteht nur in Verbindung mit der gesicherten Forderung. Wird der Kredit zurückgezahlt, erlischt die Hypothek automatisch. Im Grundbuch wird sie in Abteilung III eingetragen, in der auch andere Grundpfandrechte wie Grundschulden oder Rentenschulden vermerkt sind.
Arten von Hypotheken
Es gibt verschiedene Formen von Hypotheken, die sich nach ihrer Funktion unterscheiden:
- Verkehrshypothek: die gebräuchlichste Form, die zur Kreditsicherung dient.
- Sicherungshypothek: dient der Sicherung von Forderungen, deren Höhe noch nicht endgültig feststeht (z. B. bei Baukostenforderungen).
- Briefhypothek: bei der zusätzlich ein Hypothekenbrief ausgestellt wird, der die Übertragung erleichtert.
- Buchhypothek: die nur im Grundbuch eingetragen wird und ohne Brief auskommt.
Hypothek vs. Grundschuld
In der heutigen Finanzierungspraxis spielt die Hypothek nur noch eine untergeordnete Rolle, da sie durch die Grundschuld weitgehend abgelöst wurde. Der Grund: Während die Hypothek automatisch mit der Rückzahlung des Darlehens sinkt, bleibt die Grundschuld in voller Höhe bestehen und kann für neue Kredite wiederverwendet werden. Sie ist daher für Banken flexibler und administrativ einfacher zu handhaben.
Beispiel: Nimmt ein Eigentümer ein Darlehen über 200.000 € auf und tilgt davon 50.000 €, reduziert sich die Haftung der Hypothek automatisch auf 150.000 €. Bei der Grundschuld bleibt die Haftung in voller Höhe bestehen, auch wenn das Darlehen schon teilweise zurückgezahlt wurde.
Eintragung ins Grundbuch
Die Bestellung einer Hypothek erfolgt durch notarielle Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch. Dabei müssen Kreditnehmer und Gläubiger (z. B. die Bank) gemeinsam die Hypothekenbestellung erklären. Das Grundbuch dokumentiert:
- die Höhe der Hypothek,
- den Gläubiger,
- und ob es sich um eine Brief- oder Buchhypothek handelt.
Die Hypothek gibt dem Gläubiger das Recht, bei Zahlungsausfall des Schuldners die Zwangsversteigerung des Grundstücks zu betreiben, um die offene Forderung zu decken.
Umgangssprachliche Nutzung
Im alltäglichen Sprachgebrauch wird der Begriff „Hypothek“ häufig gleichgesetzt mit dem Immobiliendarlehen. Wer sagt, er habe „eine Hypothek auf dem Haus“, meint in der Regel, dass die Immobilie mit einer Grundschuld belastet ist. Die juristisch exakte Unterscheidung spielt im Alltag nur selten eine Rolle, ist aber bei Kaufverträgen, Kreditunterlagen und Grundbuchauszügen entscheidend.
Praxisbeispiel
Ein Käufer finanziert sein Einfamilienhaus über ein Darlehen von 300.000 €. Zur Absicherung bestellt er eine Hypothek in gleicher Höhe, die in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen wird. Mit jeder Tilgungsrate verringert sich die Hypothek automatisch. Nach vollständiger Rückzahlung kann die Hypothek im Grundbuch gelöscht werden. Hätte er stattdessen eine Grundschuld bestellt, würde diese im Grundbuch bestehen bleiben, bis sie aktiv gelöscht wird.
Fazit
Die Hypothek ist das klassische Grundpfandrecht zur Kreditsicherung. Sie zeichnet sich durch ihre Akzessorietät aus – sie sinkt automatisch mit der Rückzahlung der Forderung. Heute wird sie in der Kreditpraxis jedoch selten genutzt, da die flexiblere Grundschuld bevorzugt wird. Im allgemeinen Sprachgebrauch ist „Hypothek“ weiterhin ein Synonym für Immobilienkredit, auch wenn rechtlich meist eine Grundschuld eingetragen wird. Für Käufer und Eigentümer lohnt es sich, die Unterschiede zu kennen, um Vertragsunterlagen und Grundbuchauszüge korrekt einordnen zu können.
