Die Kaltmiete, auch Nettomiete genannt, bezeichnet den reinen Mietpreis für die Überlassung der Wohnräume. Sie umfasst ausschließlich die Zahlung für die Nutzung der Immobilie, nicht jedoch die anfallenden Nebenkosten. Vereinbart wird die Kaltmiete im Mietvertrag, während die Betriebskosten in der Regel gesondert als monatliche Vorauszahlungen ausgewiesen werden. Gemeinsam mit diesen Nebenkosten bildet sie die sogenannte Warmmiete oder Bruttomiete, die der Mieter tatsächlich jeden Monat überweist.
Abgrenzung zur Warmmiete
Der entscheidende Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete liegt in der Berücksichtigung der Betriebskosten:
- Kaltmiete: Nur der Grundbetrag für die Nutzung der Wohnung, ohne Nebenkosten.
- Warmmiete: Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten wie Heizkosten, Wasser, Müllabfuhr oder Grundsteuer.
Diese Unterscheidung ist wichtig, weil die Kaltmiete allein keinen vollständigen Eindruck von den tatsächlichen monatlichen Belastungen des Mieters vermittelt.
Welche Kosten sind in der Kaltmiete enthalten?
In der Kaltmiete enthalten ist ausschließlich die Gegenleistung für das Nutzungsrecht an der Wohnung. Kosten für das Gebäude, den Betrieb oder für verbrauchsabhängige Leistungen werden hier nicht berücksichtigt. Modernisierungen oder Ausstattungsmerkmale (z. B. Einbauküche, Balkon, besondere Bodenbeläge) können den Betrag der Kaltmiete beeinflussen, sind aber Teil der vertraglich vereinbarten Nettomiete.
Zusatzkosten neben der Kaltmiete
Zusätzlich zur Nettomiete kommen in der Regel Nebenkostenvorauszahlungen hinzu, die der Vermieter in einer jährlichen Betriebskostenabrechnung mit den tatsächlichen Ausgaben verrechnet. Umlagefähig sind unter anderem:
- Heiz- und Warmwasserkosten,
- Wasser- und Abwasserkosten,
- Müllentsorgung und Straßenreinigung,
- Grundsteuer,
- Hausmeister, Treppenhausreinigung und Gartenpflege,
- Gebäude- und Haftpflichtversicherung.
Nicht umlagefähige Kosten – wie die Verwaltervergütung oder Rücklagen für Instandhaltung – trägt dagegen der Eigentümer selbst.
Bedeutung der Kaltmiete im Mietvertrag
Die Kaltmiete wird im Mietvertrag als fester Betrag vereinbart und ist Grundlage für viele rechtliche und wirtschaftliche Berechnungen:
- Mieterhöhungen: Erhöhungen nach dem Mietspiegel oder Modernisierungsmaßnahmen beziehen sich ausschließlich auf die Kaltmiete.
- Kautionshöhe: Die Mietkaution darf höchstens das Dreifache der Kaltmiete betragen (§ 551 BGB).
- Mietpreisbremsen: Regelungen zur Mietpreisbremse orientieren sich an der Nettokaltmiete, nicht an der Warmmiete.
Kaltmiete und Mietspiegel
Für die ortsübliche Vergleichsmiete spielt die Kaltmiete eine zentrale Rolle. Mietspiegel geben durchschnittliche Nettokaltmieten für bestimmte Lagen, Baujahre und Ausstattungsmerkmale an. Vermieter können sich daran orientieren, wenn sie eine Mieterhöhung planen, während Mieter anhand des Mietspiegels prüfen können, ob ihre Miete angemessen ist.
Praxisbeispiel
Ein Mieter zahlt für seine Wohnung eine Kaltmiete von 800 €. Die Nebenkosten-Vorauszahlungen betragen 200 €. Somit ergibt sich eine Warmmiete von 1.000 € im Monat. Im Mietvertrag ist die Kaltmiete als Basis ausgewiesen, während die Nebenkosten in einer separaten Position aufgeführt sind. In der jährlichen Betriebskostenabrechnung werden die Vorauszahlungen mit den tatsächlichen Kosten abgeglichen.
Fazit
Die Kaltmiete ist der Kernbetrag jeder Mietzahlung und bildet die Grundlage für Mietverträge, Kautionen und Mieterhöhungen. Da sie nur den reinen Nutzungswert der Wohnung widerspiegelt, sind die tatsächlichen monatlichen Belastungen eines Mieters erst mit Hinzurechnung der Betriebskosten sichtbar. Wer die Kosten einer Wohnung realistisch einschätzen will, sollte daher immer die Differenz zwischen Kaltmiete und Warmmiete im Blick behalten.
