Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist einer der wichtigsten Mieterschutzmechanismen im deutschen Mietrecht. Er ist in § 566 BGB gesetzlich festgeschrieben und besagt: Wird eine vermietete Immobilie verkauft, tritt der Käufer automatisch in die bestehenden Mietverhältnisse ein – mitsamt aller Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters. Für Mieter bedeutet das: Ein Eigentümerwechsel allein ist kein Kündigungsgrund. Der Mietvertrag bleibt unverändert bestehen, unabhängig davon, wie oft die Immobilie verkauft wird.
Rechtliche Grundlage
Die gesetzliche Verankerung findet sich in § 566 BGB mit dem Wortlaut: „Wird der vermietete Wohnraum nach Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer des Mietverhältnisses aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“ Damit wird sichergestellt, dass Mieter durch den Verkauf nicht benachteiligt oder schutzlos gestellt werden.
Bedeutung für Mieter
Für Mieter hat dieser Grundsatz weitreichende Konsequenzen:
- Fortbestand des Mietvertrags: Alle vertraglich vereinbarten Bedingungen – etwa Miethöhe, Kündigungsfristen oder Nebenkostenregelungen – gelten auch nach dem Eigentümerwechsel unverändert.
- Sicherheit bei Eigentümerwechsel: Der neue Eigentümer übernimmt automatisch die Rolle des Vermieters.
- Keine Kündigung wegen Verkaufs: Ein Immobilienverkauf ist kein zulässiger Kündigungsgrund. Eigenbedarf oder Vertragsverstöße sind die einzigen rechtlichen Möglichkeiten einer Kündigung.
Bedeutung für Vermieter und Käufer
Auch für Verkäufer und Käufer ist der Grundsatz von Relevanz:
- Verkäufer: Der bestehende Mietvertrag mindert oder steigert den Wert der Immobilie – je nach Miethöhe und Laufzeit.
- Käufer: Der Erwerber muss den bestehenden Mietvertrag übernehmen und kann ihn nicht einseitig ändern.
- Kaufpreisgestaltung: Vermietete Immobilien werden oft günstiger verkauft als leerstehende, da der Käufer an bestehende Mietverhältnisse gebunden ist.
Praktische Beispiele
Ein Mieter wohnt seit zehn Jahren in einer Wohnung. Der Eigentümer verkauft das Haus an einen Investor. Für den Mieter ändert sich nichts: Seine Mietkonditionen bleiben identisch, er zahlt lediglich an den neuen Eigentümer die Miete.
Ein anderes Beispiel: Ein Einfamilienhaus mit langfristigem Mietvertrag wird verkauft. Der Käufer kann den Mietvertrag nicht sofort kündigen, sondern muss die gesetzlichen Kündigungsgründe einhalten.
Ausnahmen und Sonderfälle
Es gibt allerdings besondere Konstellationen, in denen zusätzliche Regelungen greifen:
- Eigentumswohnungen: Wird ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt und verkauft, genießen Mieter einen besonderen Kündigungsschutz (Kündigungssperrfristen von bis zu zehn Jahren je nach Bundesland).
- Zwangsversteigerung: In Fällen der Zwangsversteigerung gelten teilweise abweichende Regelungen, insbesondere in Bezug auf Kündigungsrechte des Erwerbers (§ 57a ZVG).
Zusammenhang mit dem Mieterschutz
„Kauf bricht nicht Miete“ ist ein Herzstück des deutschen Mieterschutzes. Ohne diese Regelung könnten Mieter jederzeit durch einen Verkauf ihre Wohnung verlieren. Das Gesetz verhindert willkürliche Vertragsauflösungen und sorgt für Planungssicherheit, sowohl bei langfristigen Mietverhältnissen als auch bei befristeten Verträgen.
Fazit
Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ stärkt die Rechte der Mieter entscheidend. Er garantiert, dass ein Immobilienverkauf keine Auswirkungen auf den Bestand und die Konditionen eines Mietvertrags hat. Käufer übernehmen die volle Rechtsnachfolge des bisherigen Vermieters und müssen sich an alle bestehenden Verpflichtungen halten. Für Mieter bedeutet das Sicherheit und Kontinuität – für Käufer die Notwendigkeit, Mietverträge bei Kaufentscheidungen genau zu prüfen.
