Die Mietkaution ist eine im Mietrecht verankerte Sicherheitsleistung, die ein Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter zahlt. Sie dient als Absicherung des Vermieters gegen mögliche Risiken wie Mietrückstände, Schäden an der Wohnung oder nicht bezahlte Nebenkosten. Der rechtliche Rahmen ist in § 551 BGB genau geregelt: Die Kaution darf maximal drei Monatskaltmieten betragen und muss vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen sicher angelegt werden.
Höhe und Zahlung der Mietkaution
Die Höhe der Mietkaution ist gesetzlich auf drei Nettokaltmieten begrenzt. Vereinbart werden kann auch eine geringere Kaution oder ganz auf sie zu verzichten – eine höhere Summe ist jedoch unzulässig. Der Mieter kann die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten leisten, wobei die erste Rate zu Mietbeginn fällig wird. Diese Ratenzahlungsoption ist ein wichtiger Mieterschutz und verhindert übermäßige finanzielle Belastungen beim Einzug.
Formen der Kautionsstellung
Es gibt verschiedene Arten, wie eine Mietkaution geleistet werden kann:
- Barkaution: Der Mieter überweist den vereinbarten Betrag an den Vermieter.
- Kautionssparbuch: Ein Sparkonto auf den Namen des Mieters mit Verpfändung zugunsten des Vermieters.
- Bankbürgschaft / Mietkautionsbürgschaft: Eine Bank oder Versicherung garantiert dem Vermieter die Zahlung im Schadensfall.
- Sachwerte: In Ausnahmefällen sind auch andere Sicherheiten denkbar, etwa Wertpapiere, sofern Vermieter und Mieter dies vereinbaren.
Anlage der Kaution
Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen aufzubewahren und sie zu einem üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen. Damit wird sichergestellt, dass die Kaution im Falle einer Insolvenz des Vermieters nicht in dessen Vermögensmasse fällt. Der Mieter hat Anspruch auf die Zinsen, die während der Mietdauer anfallen.
Rückzahlung der Mietkaution
Nach Ende des Mietverhältnisses ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution inklusive Zinsen zurückzuzahlen – vorausgesetzt, es bestehen keine berechtigten Forderungen mehr. Dazu zählen beispielsweise:
- offene Mietforderungen,
- Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung,
- Kosten für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen.
In der Praxis nimmt sich der Vermieter eine Prüfungsfrist von etwa drei bis sechs Monaten, um offene Nebenkostenabrechnungen abzuwarten und den Zustand der Wohnung zu prüfen. Ein vollständiger Einbehalt über längere Zeiträume ist jedoch nicht zulässig.
Rechte des Mieters
Mieter haben klare Rechte in Bezug auf die Kaution:
- Ratenzahlung: Anspruch auf Zahlung in drei Raten.
- Sichere Anlage: Anspruch auf getrennte Verwahrung und Verzinsung.
- Rückerstattung: Anspruch auf vollständige Rückzahlung nach Mietende, sofern keine berechtigten Gegenforderungen bestehen.
Bedeutung für Vermieter
Für Vermieter ist die Mietkaution eine wichtige Absicherung. Sie verringert das finanzielle Risiko bei Mietrückständen oder Schäden am Mietobjekt. Dennoch darf die Kaution nicht zweckentfremdet oder mit laufenden Mieten verrechnet werden, solange das Mietverhältnis besteht. Erst nach Beendigung und Prüfung kann sie zur Deckung berechtigter Ansprüche verwendet werden.
Fazit
Die Mietkaution ist ein zentrales Instrument im Mietrecht, das die Interessen von Vermietern und Mietern gleichermaßen schützt. Sie schafft finanzielle Sicherheit für den Vermieter und ist zugleich gesetzlich streng reguliert, um den Mieter vor überhöhten Forderungen oder Missbrauch zu bewahren. Wer eine Wohnung mietet oder vermietet, sollte die gesetzlichen Vorgaben zur Kaution genau kennen, um spätere Konflikte zu vermeiden.
