Eine Reservierungsgebühr wird häufig im Zusammenhang mit dem Kauf oder der Anmietung einer Immobilie verlangt. Sie soll dem Interessenten ein zeitlich begrenztes, exklusives Recht einräumen, eine bestimmte Immobilie für einen definierten Zeitraum zu erwerben, während der Verkäufer oder Makler sie vom Markt nimmt. Die Gebühr dient also als eine Art „Sicherungsleistung“, um beiden Seiten eine verbindliche Absicht zu signalisieren. Doch rechtlich ist die Reservierungsgebühr ein sensibles Thema – nicht jede Vereinbarung ist gültig, und viele Zahlungen können im Streitfall zurückgefordert werden.
Was ist eine Reservierungsgebühr?
Unter einer Reservierungsgebühr versteht man eine Anzahlung oder Gebühr, die ein Kaufinteressent an den Makler oder Verkäufer zahlt, damit die betreffende Immobilie für einen bestimmten Zeitraum nicht weiter angeboten oder verkauft wird. Während dieser Zeit soll der Interessent die Möglichkeit haben, seine Finanzierung zu prüfen, Unterlagen einzusehen oder den Kaufvertrag vorzubereiten – ohne dass andere Interessenten zum Zug kommen.
In der Praxis beträgt die Reservierungsgebühr meist zwischen 0,5 % und 1 % des Kaufpreises oder wird als pauschaler Betrag (oft 1.000–5.000 €) festgelegt. Wichtig ist, dass diese Zahlung **schriftlich vereinbart** wird, idealerweise in einer separaten Reservierungsvereinbarung, die die Bedingungen klar regelt.
Zweck und Bedeutung der Reservierungsgebühr
Aus Sicht des Interessenten bietet die Reservierungsgebühr ein Gefühl der Sicherheit: Die Immobilie bleibt während der vereinbarten Zeit für niemand anderen verfügbar. Der Makler wiederum erhält eine gewisse Absicherung für seinen Aufwand – etwa für Exposé-Erstellung, Besichtigungen oder Beratung.
In der Praxis dient die Gebühr also dazu, die Immobilie „stillzulegen“, während sich Käufer und Verkäufer auf die Vertragsabwicklung vorbereiten. Sie schafft eine moralische Bindung, ersetzt aber keinen notariellen Kaufvertrag. Genau darin liegt die juristische Problematik: Nur der notarielle Vertrag begründet einen rechtlich verbindlichen Anspruch auf Eigentumsübertragung.
Rechtliche Grundlagen – wann ist eine Reservierungsgebühr wirksam?
Die Rechtsprechung des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und der Gerichte, insbesondere des Bundesgerichtshofs (BGH), ist bei Reservierungsgebühren sehr klar:
Eine rechtsverbindliche Reservierungsvereinbarung, die den Käufer verpflichtet, eine Gebühr zu zahlen, ist grundsätzlich nur dann wirksam, wenn sie notariell beurkundet ist. Ohne diese Beurkundung ist die Vereinbarung **formnichtig** (§ 311b Abs. 1 BGB).
Das bedeutet: Wird eine Immobilie für eine bestimmte Zeit reserviert und dafür eine Gebühr verlangt, muss diese Vereinbarung – sofern sie den Käufer bindet – ebenfalls durch einen Notar beurkundet werden. Andernfalls kann der Käufer das Geld zurückverlangen, wenn kein Kaufvertrag zustande kommt.
Lediglich **unverbindliche Reservierungen** ohne rechtliche Bindung – etwa wenn der Makler die Immobilie nur „nach bestem Wissen“ für einige Tage zurückhält – können formlos erfolgen, dürfen aber keine Zahlungsverpflichtung enthalten.
Reservierungsvereinbarung mit Makler
Oft wird die Reservierungsgebühr nicht vom Verkäufer, sondern vom Makler verlangt. Der Makler verpflichtet sich, das Objekt für eine bestimmte Zeitspanne (z. B. 2–4 Wochen) nicht an andere Interessenten zu vermitteln.
Dabei ist entscheidend, dass die Vereinbarung die wesentlichen Punkte enthält:
- Dauer der Reservierung (z. B. 14 Tage, 4 Wochen)
- Höhe der Gebühr
- Regelung zur Verrechnung (z. B. Anrechnung auf die spätere Maklerprovision)
- Bedingungen für Rückzahlung, falls kein Kaufvertrag zustande kommt
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. I ZR 198/13) darf der Makler eine Reservierungsgebühr **nicht behalten**, wenn kein Kaufvertrag abgeschlossen wird – auch dann nicht, wenn der Interessent selbst abspringt. Eine Ausnahme gilt nur, wenn die Vereinbarung notariell beurkundet oder als Teil eines wirksamen Maklervertrags geschlossen wurde, bei dem die Reservierung als freiwillige Zusatzleistung gilt.
Reservierungsgebühr und Kaufvertrag – was gilt rechtlich?
Solange kein notariell beurkundeter Kaufvertrag vorliegt, bleibt die Reservierungsvereinbarung ein **unverbindliches Vorabversprechen**. Das bedeutet: Der Verkäufer darf theoretisch weiterhin an Dritte verkaufen – auch wenn eine Gebühr gezahlt wurde.
Kommt der Kauf jedoch zustande, kann die gezahlte Gebühr oft auf den Kaufpreis oder die Maklercourtage angerechnet werden. Dies sollte ausdrücklich im Vertrag stehen.
Kommt kein Kauf zustande, ist die Gebühr – sofern keine notarielle Vereinbarung besteht – in den meisten Fällen **zurückzuzahlen**. Selbst wenn der Interessent den Kauf ohne Begründung abbricht, darf der Makler das Geld nicht einfach behalten. Nur bei klar freiwilligen, symbolischen Reservierungen (z. B. 100 € Aufwandspauschale) kann eine Ausnahme gelten.
Reservierungsgebühr beim Bauträger oder Verkäufer
Manche Bauträger oder Verkäufer verlangen ebenfalls eine Reservierungsgebühr, um die Immobilie exklusiv zu sichern. Hier gelten dieselben Grundsätze:
Ohne notarielle Beurkundung ist eine verbindliche Reservierung nicht rechtswirksam. In der Regel wird die Gebühr dann aber später beim Vertragsabschluss auf den Kaufpreis angerechnet.
Wichtig ist, dass der Interessent alle Vereinbarungen schriftlich erhält und keine Zahlungen leistet, ohne die Bedingungen genau zu kennen. Intransparent formulierte Reservierungsvereinbarungen bergen das Risiko, dass das Geld verloren geht oder Rückforderungen schwierig werden.
Wie kann man sich als Käufer absichern?
Kaufinteressenten sollten bei Reservierungsgebühren stets Vorsicht walten lassen. Folgende Grundregeln sind empfehlenswert:
- Zahlung nur nach schriftlicher Vereinbarung mit klarer Regelung über Rückzahlung und Anrechnung.
- Keine Zahlung, wenn keine klare Frist oder kein fixer Betrag genannt ist.
- Reservierungsdauer sollte überschaubar bleiben (meist 14–28 Tage).
- Nur zahlen, wenn die Immobilie tatsächlich vom Markt genommen wird.
- Im Zweifel rechtlichen Rat einholen, vor allem bei höheren Summen.
Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte darauf bestehen, dass die Reservierung im Rahmen eines notariellen Vorvertrags festgehalten wird – nur dann ist sie rechtlich bindend.
Vor- und Nachteile einer Reservierungsgebühr
Eine Reservierungsgebühr kann durchaus Vorteile bieten, insbesondere wenn beide Seiten seriös und transparent agieren:
- Vorteile: Planungssicherheit, Exklusivität, Ruhe für Finanzierungsabwicklung, Signal für ernsthaftes Kaufinteresse.
- Nachteile: Keine rechtliche Bindung ohne Notar, Risiko des Geldverlustes, mögliche Streitigkeiten bei Rückforderungen.
Für Verkäufer und Makler bietet die Gebühr ein Signal, dass der Interessent ernsthaft ist. Für Käufer hingegen bedeutet sie ein finanzielles Risiko, wenn der Kauf nicht zustande kommt.
Fazit: Reservierungsgebühr nur mit klarer Vereinbarung sinnvoll
Die Reservierungsgebühr kann ein nützliches Instrument sein, um einen Immobilienkauf vorzubereiten – vorausgesetzt, sie wird transparent geregelt und fair gehandhabt. Ohne notarielle Beurkundung bleibt sie jedoch rechtlich unverbindlich, und der Käufer kann sie in der Regel zurückfordern, wenn der Vertrag nicht zustande kommt.
Wer eine Immobilie wirklich reservieren möchte, sollte daher auf eine schriftliche, beidseitig unterzeichnete Vereinbarung mit Rückzahlungsregelung achten oder eine notarielle Reservierung vereinbaren. So lassen sich Missverständnisse und finanzielle Risiken vermeiden – und der Weg zum Kaufvertrag wird für alle Beteiligten rechtssicher und fair gestaltet.
