Unbedenklichkeitsbescheinigung (Grunderwerbsteuer): Das Finanzamt bestätigt damit, dass die Grunderwerbsteuer für einen Immobilienkauf gezahlt, gesichert oder gestundet ist – oder Steuerfreiheit vorliegt. Ohne diese Bescheinigung darf das Grundbuchamt den Käufer in der Regel nicht als neuen Eigentümer eintragen. Rechtsgrundlage ist § 22 GrEStG. Der übliche Ablauf: Notar meldet den Kauf, das Finanzamt setzt die Steuer fest, nach Zahlung stellt es die Bescheinigung aus – erst dann erfolgt die Eigentumsumschreibung.
Unbedenklichkeitsbescheinigung im Überblick: Funktion, Pflicht & Rechtsrahmen
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist das zentrale Steuer-Okay für den Eigentumswechsel im Grundbuch. Sie stellt sicher, dass das Steueraufkommen aus Immobilienkäufen gesichert ist, bevor das Grundbuchamt den Eigentümer wechselt. Gesetzliche Grundlage ist § 22 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Danach darf der Erwerber grundsätzlich erst eingetragen werden, wenn die Bescheinigung des zuständigen Finanzamts vorliegt. Der steuerbare Vorgang selbst ergibt sich aus § 1 GrEStG (z. B. Kaufvertrag), die Eigentumsumschreibung folgt – nach notarieller Beurkundung – den Regeln des Sachenrechts (§ 311b BGB, § 873 BGB).
Wichtig: Die Bescheinigung bestätigt nicht die zivilrechtliche Wirksamkeit des Kaufs, sondern ausschließlich die steuerliche Unbedenklichkeit im Sinne des GrEStG.
Was genau bestätigt wird – und was nicht
- Bestätigt: Grunderwerbsteuer ist entrichtet, gesichert oder gestundet oder der Vorgang ist steuerfrei (so die Voraussetzungen in § 22 Abs. 2 GrEStG).
- Nicht bestätigt: Keine Aussage über Baumängel, Lastenfreiheit, Gewährleistung, Finanzierung oder zivilrechtliche Risiken.
Ablauf in der Praxis: Von der Kaufvertragsmeldung bis zur Grundbuchumschreibung
Nach der notariellen Beurkundung eines Kaufvertrags für ein Grundstück (Pflicht aus § 311b BGB) meldet der Notar den Erwerbsvorgang an das zuständige Finanzamt (Anzeigen- und Mitwirkungspflichten nach GrEStG). Danach läuft üblicherweise folgender Prozess:
1) Steuerfestsetzung & Zahlung
Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer fest und verschickt den Bescheid. Der Erwerber zahlt fristgerecht. In besonderen Konstellationen kann die Steuer gesichert oder gestundet werden; auch dann darf die Bescheinigung erteilt werden (§ 22 Abs. 2 GrEStG).
2) Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung
Nach Zahlung/Absicherung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Je nach Bundesland wird sie dem Notar oder direkt dem Grundbuchamt übermittelt. Der Inhalt bezieht sich auf den konkreten Erwerbsvorgang (Käufer, Verkäufer, Objekt, Aktenzeichen).
3) Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Liegt die Bescheinigung vor, kann der Notar die Umschreibung veranlassen. Voraussetzung ist regelmäßig, dass alle weiteren Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind (z. B. Löschungen alter Grundpfandrechte, Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde). Den grundbuchrechtlichen Eigentumswechsel bewirkt die Eintragung nach § 873 BGB.
Wann ist die Bescheinigung entbehrlich? Ausnahmen & Sonderfälle
Das Gesetz kennt Fälle, in denen eine Vorlage nicht verlangt wird. Hintergrund ist, dass der Gesetzgeber die Steuer bereits anderweitig gesichert sieht oder Steuerfreiheit typischerweise vorliegt. Die Erteilung ist nach § 22 Abs. 2 GrEStG u. a. möglich, wenn Steuerfreiheit gegeben ist; länderspezifische Verwaltungsvorschriften konkretisieren, in welchen Konstellationen Grundbuchämter auf die Bescheinigung verzichten (z. B. Erwerb von Todes wegen, bestimmte Umlegungsfälle). Ob im Einzelfall eine Entbehrlichkeit gilt, ergibt sich aus den einschlägigen Ländererlassen bzw. der konkreten Anforderung des Grundbuchamts; maßgeblich bleibt § 22 GrEStG.
Typische Beispiele für (mögliche) Entbehrlichkeit
- Steuerfreie Vorgänge nach GrEStG (z. B. bestimmte Übertragungen unter Ehegatten/Verwandten, gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen) – sofern das Grundbuchamt keinen Nachweis verlangt.
- Erwerb von Todes wegen mit Nachweis der Steuerfreiheit; je nach Bundesland wird die Eintragung teilweise ohne UBB akzeptiert, wenn die Voraussetzungen dokumentiert sind.
Wichtig: Ein Verzicht ist stets behördlich/grundbuchamtlich zu prüfen – er kann nicht einseitig durch Parteien „vereinbart“ werden.
Rollen von Notar, Finanzamt & Grundbuchamt
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag (§ 311b BGB), zeigt den Erwerb an, koordiniert die Fälligkeitsvoraussetzungen und bündelt die Kommunikation. Das Finanzamt setzt die Steuer fest und erteilt – nach Zahlung/Absicherung oder bei Steuerfreiheit – die Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 GrEStG). Das Grundbuchamt prüft, ob für einen nach § 1 GrEStG steuerbaren Erwerbsvorgang die UBB vorliegt; weitere steuerliche Prüfungen nimmt es nicht vor.
Warum die UBB oft den Zeitplan bestimmt
Die Umschreibung kann erst nach Eingang der UBB und Erfüllung aller übrigen Voraussetzungen erfolgen. Verzögerungen entstehen, wenn Bescheide spät ergehen, Angaben unvollständig sind oder Zahlungsnachweise fehlen. Frühzeitige Klärung und vollständige Unterlagen beschleunigen den Prozess.
FAQ & typische Stolpersteine
Wie lange dauert es, bis die UBB vorliegt?
Das hängt vom Finanzamt und der Vollständigkeit der Daten ab. Beschleunigend wirkt eine zügige Zahlung sowie der Abgleich von Aktenzeichen, Objektangaben und Beteiligten. In komplexen Fällen (z. B. mehrere Erwerber, Teilflächen, Aufteilungen) sollten Notar und Käufer eng mit dem Finanzamt kommunizieren.
Wer beantragt die UBB – Käufer oder Notar?
Formal erteilt das Finanzamt die Bescheinigung; praktisch läuft der Prozess über die notarielle Meldung und die anschließende Steuerfestsetzung. Der Notar überwacht den Eingang und reicht die UBB an das Grundbuchamt weiter.
Reicht die Zusage „Steuer ist überwiesen“?
Nein. Für die Umschreibung verlangt das Grundbuchamt die Bescheinigung – Zahlungsbelege ersetzen sie nicht (§ 22 GrEStG).
Besondere Konstellationen: Steuerfreiheit, Stundung, Sicherung
Nach § 22 Abs. 2 GrEStG hat das Finanzamt die UBB auch dann zu erteilen, wenn die Steuer gestundet oder gesichert ist – oder Steuerfreiheit besteht. Das ist praxisrelevant bei:
- Projektentwicklungen mit zeitversetzter Liquidität (Stundung/Sicherheitenstellung).
- Steuerfreien Erwerbsvorgängen (z. B. bestimmte Übertragungen im Familienverbund), sofern die Voraussetzungen nachgewiesen sind.
Was steht in der UBB konkret?
Üblicherweise: Aktenzeichen, Beteiligte, Grundstücksbezeichnung, Rechtsgrund, Vermerk über Zahlung/Sicherung/Stundung oder Steuerfreiheit, Datum und Siegel. Die Bescheinigung bezieht sich stets auf den konkreten Erwerbsvorgang.
Checkliste: So kommen Käufer & Verkäufer schnell zur Umschreibung
- Kaufvertrag vollständig beurkunden (richtige Beteiligten-/Objektdaten; § 311b BGB).
- Notarmitteilungen an Finanzamt & Grundbuchamt sicherstellen.
- Grunderwerbsteuerbescheid abwarten und fristgerecht zahlen.
- Rückfragen des Finanzamts rasch beantworten (Beteiligtennummern, Kaufpreisbestandteile, Flurstücksangaben).
- Weitere Fälligkeiten parallel klären: Vorkaufsrechtsverzicht, Löschungsbewilligungen, Genehmigungen.
- UBB-Eingang beim Notar/Grundbuchamt prüfen; erst dann Umschreibung erwarten (§ 22 GrEStG).
Wirtschaftliche Bedeutung: Warum die UBB für Finanzierung & Closing entscheidend ist
Banken knüpfen die Endauszahlung häufig an die Grundbuchumschreibung oder an vorherige Sicherungen (Vormerkung, Grundschuld). Verzögert sich die UBB, verzögert sich oft das Closing. Wer den Zeitpfad kennt und aktiv steuert, vermeidet Zusatzkosten (Bereitstellungszinsen, Bereitstellungsentgelte, Nachfinanzierungen).
Best Practice für Projekt & Bestand
Für professionelle Käufer (Investoren, Entwickler) lohnt ein Closing-Kalender mit Meilensteinen (Beurkundung, Anzeigen, Steuer, UBB, Umschreibung). In Share/Asset-Deals mit vielen Flurstücken hilft eine cleane Datengrundlage (Flurstückslisten, Kaufpreisallokation) – so minimieren Sie Rückfragen des Finanzamts.
Fazit: Kleines Dokument, große Wirkung
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist der steuerliche Schlüssel zum Eigentumswechsel im Grundbuch. Sie schützt das Steueraufkommen und schafft Rechtssicherheit im Vollzug. Grundlage ist § 22 GrEStG, flankiert von den allgemeinen Regeln zur Beurkundung und Eintragung (§ 311b BGB, § 873 BGB). Wer den Prozess strukturiert angeht – zügige Zahlung, vollständige Unterlagen, enge Abstimmung mit Notar und Finanzamt – erhält die Bescheinigung schnell und führt den Eigentumsübergang ohne vermeidbare Verzögerungen herbei.
