Welche steuerlichen Vorteile haben denkmalgeschützte Immobilien?
Denkmalgeschützte Immobilien gelten nicht nur als kulturell wertvoll – sie sind auch aus steuerlicher Sicht äußerst attraktiv. Für Kapitalanleger und Eigennutzer bieten sie spezifische steuerliche Vorteile, die Renovierungsmaßnahmen wirtschaftlich besonders interessant machen. Im Folgenden finden Sie einen Überblick über die wichtigsten steuerlichen Vorteile, die der Erwerb und die Sanierung von Baudenkmälern mit sich bringen.
1. Sonderabschreibung nach § 7i EStG
Wer in eine denkmalgeschützte Immobilie investiert und diese saniert, kann bis zu 90 Prozent der Sanierungskosten steuerlich geltend machen. Diese Abschreibung erfolgt gestaffelt über 12 Jahre:
- 8 Jahre lang jeweils 9 % pro Jahr
- 4 Jahre lang jeweils 7 % pro Jahr
Die Voraussetzung ist, dass die Baumaßnahmen mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt sind. Der steuerliche Vorteil betrifft ausschließlich die Sanierungskosten, nicht den Kaufpreis der Immobilie selbst.
2. Sonderabschreibung nach § 7h EStG für Sanierungsgebiete
Wenn die denkmalgeschützte Immobilie in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt, kommt zusätzlich § 7h EStG in Betracht. Auch hier lassen sich Sanierungskosten steuerlich abschreiben – ebenfalls mit 9 % jährlich über acht Jahre und anschließend 7 % über vier Jahre. Der Vorteil: Die Maßnahmen müssen städtebaulich anerkannt sein, nicht zwingend unter Denkmalschutz stehen.
3. Steuerfreie Veräußerungsgewinne nach § 23 EStG
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie mindestens zehn Jahre lang im Privatvermögen hält, kann bei Verkauf den Veräußerungsgewinn steuerfrei vereinnahmen. Das macht Denkmalimmobilien zu einer interessanten Anlageform – insbesondere, wenn sie in begehrten Lagen mit hohem Wertsteigerungspotenzial liegen.
4. Absetzbarkeit des Erhaltungsaufwands als Werbungskosten
Bei vermieteten Denkmalimmobilien gelten Ausgaben für laufende Instandhaltung oder Erhaltungsmaßnahmen als Werbungskosten und sind im Jahr der Zahlung voll steuerlich abziehbar. Dazu zählen beispielsweise:
- Dachreparaturen
- Fassadeninstandsetzung
- Fenstererneuerung (sofern genehmigt)
Diese steuerliche Entlastung verringert die effektive Steuerlast und verbessert die Rentabilität der Immobilie nachhaltig.
5. Reduzierte Grundsteuer
In einigen Kommunen ist es möglich, für denkmalgeschützte Immobilien eine Reduzierung der Grundsteuer zu beantragen. Zwar gibt es hier keine bundesweit einheitliche Regelung, doch kann sich eine Anfrage beim zuständigen Finanzamt oder bei der Gemeinde durchaus lohnen.
6. Kombination mit Fördermitteln
Ergänzend zu den steuerlichen Vorteilen können Investoren auch von staatlichen Förderprogrammen profitieren – etwa durch zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse der KfW-Bank. Wichtig: Förderungen müssen in der Regel vor Beginn der Sanierungsarbeiten beantragt werden.
Fazit: Steuerliche Vorteile clever nutzen
Denkmalgeschützte Immobilien bieten eine Fülle steuerlicher Möglichkeiten, die in Deutschland einzigartig sind. Ob durch Sonderabschreibungen nach § 7i und § 7h EStG, steuerfreie Verkaufsgewinne oder abziehbare Werbungskosten – für Kapitalanleger lohnt sich die Investition oft schon allein durch die steuerliche Hebelwirkung. Wer clever plant, kann so nicht nur zum Erhalt wertvoller Bausubstanz beitragen, sondern gleichzeitig seine Steuerlast optimieren und Vermögen aufbauen.
Tipp: Vor dem Erwerb sollte in jedem Fall ein steuerlicher Berater oder auf Denkmalschutz spezialisierter Immobilienexperte hinzugezogen werden, um alle Möglichkeiten optimal zu nutzen.
