Die Abschreibung (AfA – Absetzung für Abnutzung) ist ein zentrales steuerliches Instrument für Immobilieneigentümer. Sie erlaubt es, die Baukosten oder Anschaffungskosten einer Immobilie über die Jahre ihrer Nutzung steuerlich geltend zu machen. Damit wird die Wertminderung durch Abnutzung berücksichtigt und die Steuerlast des Eigentümers reduziert. Besonders für Kapitalanleger im Immobilienbereich ist die AfA ein entscheidender Faktor für die Wirtschaftlichkeit einer Investition.
Grundprinzip der Abschreibung
Immobilien nutzen sich über die Zeit ab: Dächer, Fassaden, Installationen und die gesamte Gebäudesubstanz altern. Steuerlich wird diese Abnutzung durch die AfA berücksichtigt. Eigentümer können jährlich einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Werbungskosten von ihren Mieteinnahmen abziehen. So sinkt die steuerliche Belastung, und die Immobilie trägt sich wirtschaftlich besser.
Rechtliche Grundlage
Die Abschreibung ist in den §§ 7 ff. Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt. Sie gilt ausschließlich für den Gebäudewert, nicht jedoch für den Grundstücksanteil, da dieser sich nicht abnutzt. Der Anteil des Gebäudes wird in einem Gutachten oder durch Kaufpreisaufteilung bestimmt. Auf dieser Basis erfolgt die jährliche Abschreibung.
Lineare Abschreibung – die Regel bei Wohnimmobilien
Bei Wohngebäuden gilt in Deutschland die lineare Abschreibung. Das bedeutet, dass jedes Jahr ein gleichbleibender Prozentsatz abgeschrieben werden kann. Derzeit beträgt die AfA:
- 2 % pro Jahr für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden (Nutzungsdauer: 50 Jahre).
- 2,5 % pro Jahr für Wohngebäude, die vor dem 1. Januar 1925 errichtet wurden (Nutzungsdauer: 40 Jahre).
Für ein Mehrfamilienhaus mit einem anrechenbaren Gebäudewert von 500.000 Euro ergibt sich somit eine jährliche Abschreibung von 10.000 Euro, die steuerlich geltend gemacht werden kann.
Sonderfall: Denkmalgeschützte Immobilien
Bei denkmalgeschützten Immobilien gelten besonders attraktive Abschreibungsmöglichkeiten. Hier können Eigentümer und Investoren die Kosten für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen über höhere Prozentsätze steuerlich absetzen. Je nach Regelung sind:
- bis zu 9 % in den ersten 8 Jahren und
- 7 % in den folgenden 4 Jahren
der Sanierungskosten steuerlich absetzbar. Dies macht den Erwerb denkmalgeschützter Immobilien trotz höherer Investitionskosten interessant, insbesondere für Kapitalanleger mit hoher Steuerlast.
Degressive und Sonderabschreibungen
Neben der linearen AfA gibt es in bestimmten Fällen auch degressive Abschreibungen, bei denen anfangs höhere Beträge abgeschrieben werden können. Diese Form wurde in den letzten Jahren zeitweise als steuerliches Förderinstrument eingeführt, ist aber aktuell nur eingeschränkt möglich.
Darüber hinaus gibt es Sonderabschreibungen, etwa für den Mietwohnungsneubau. Diese ermöglichen zusätzliche Abschreibungen in den ersten Jahren nach Fertigstellung und sollen Investitionen in neuen Wohnraum anreizen.
Abschreibung in der Praxis – Beispielrechnung
Ein Anleger kauft ein Mehrfamilienhaus für 800.000 Euro. Davon entfallen 200.000 Euro auf den Grundstücksanteil und 600.000 Euro auf den Gebäudewert. Bei einer linearen Abschreibung von 2 % ergibt sich:
- Jährliche AfA: 12.000 Euro
- Gesamte steuerliche Absetzung über 50 Jahre: 600.000 Euro
Die AfA mindert die steuerliche Bemessungsgrundlage erheblich und verbessert damit die Rendite des Investments.
Bedeutung für Immobilieninvestoren
Die AfA ist ein entscheidender Hebel in der Immobilienfinanzierung. Sie senkt die Steuerlast und verbessert die Kalkulation der Netto-Rendite. Für Kapitalanleger ist es daher unerlässlich, die Abschreibungsmöglichkeiten einer Immobilie bereits vor dem Kauf genau zu prüfen. Oft entscheidet die steuerliche Wirkung der AfA darüber, ob ein Investment attraktiv ist oder nicht.
Abschreibung und Modernisierung
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten. Erhaltungsaufwand (z. B. Reparaturen oder Instandhaltungen) kann sofort im Jahr der Entstehung abgesetzt werden. Herstellungskosten (z. B. Anbau, grundlegende Sanierungen) erhöhen hingegen die Bemessungsgrundlage für die AfA und werden über die Jahre verteilt abgeschrieben. Diese Unterscheidung ist steuerlich entscheidend und sollte immer mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
Fazit
Die Abschreibung (AfA) ist ein zentrales Instrument der steuerlichen Gestaltung im Immobilienbereich. Sie berücksichtigt die Wertminderung von Gebäuden und reduziert die Steuerlast für Eigentümer erheblich. Ob lineare Abschreibung bei Wohngebäuden, erhöhte Abschreibung bei Denkmalschutz oder Sonderabschreibungen für Neubauten – die AfA spielt für jeden Immobilieninvestor eine zentrale Rolle. Wer ihre Möglichkeiten kennt und geschickt nutzt, kann die Wirtschaftlichkeit seiner Immobilie deutlich verbessern.
