Der Asset Deal ist die klassische Form des Immobilienkaufs. Dabei erwirbt der Käufer das Grundstück oder die Immobilie direkt als Sacheigentum. Im Gegensatz zum Share Deal, bei dem Anteile an einer Gesellschaft gekauft werden, die die Immobilie hält, wird beim Asset Deal der Eigentümerwechsel unmittelbar im Grundbuch vollzogen. Diese Form ist insbesondere bei privaten Immobilienkäufen die gängige Variante und wird auch im gewerblichen Bereich häufig angewendet.
Definition und Abgrenzung
Unter einem Asset Deal versteht man den direkten Erwerb eines Vermögensgegenstandes – im Immobilienbereich also des Grundstücks samt Gebäuden und eventuellen Nebenflächen. Der Käufer wird unmittelbar neuer Eigentümer im Grundbuch.
Beim Share Deal dagegen bleibt die Immobilie im Besitz einer Gesellschaft, und lediglich deren Anteile wechseln den Eigentümer. Während der Share Deal vor allem steuerliche Vorteile für institutionelle Investoren bietet, ist der Asset Deal die Standardform im klassischen Immobiliengeschäft.
Ablauf eines Asset Deals
Der Prozess eines Asset Deals ähnelt einem üblichen Immobilienkauf und umfasst mehrere Schritte:
- Due Diligence: Prüfung der Immobilie, insbesondere Bausubstanz, Mietverträge, Grundbuch und mögliche Altlasten.
- Kaufvertrag: Notariell beurkundeter Vertrag, der Kaufpreis, Rechte und Pflichten regelt.
- Auflassung und Grundbucheintrag: Eigentumsübertragung erfolgt durch Eintragung des Käufers ins Grundbuch.
- Kaufpreiszahlung: Nach Erfüllung aller Bedingungen wird der Kaufpreis fällig.
Mit dem Grundbucheintrag ist der Eigentumsübergang rechtlich abgeschlossen und der Käufer neuer Eigentümer.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Da es sich beim Asset Deal um einen Immobilienkauf im klassischen Sinne handelt, gelten die allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sowie das Grundbuchrecht. Der Vertrag muss zwingend notariell beurkundet werden. Außerdem fallen beim Asset Deal in der Regel Grunderwerbsteuer sowie Kosten für Notar und Grundbuchamt an.
Vorteile des Asset Deals
Für Käufer und Verkäufer bietet der Asset Deal mehrere Vorteile:
- Rechtssicherheit: Eigentumsverhältnisse sind nach Eintragung im Grundbuch eindeutig geklärt.
- Transparenz: Käufer wissen genau, was sie erwerben, und können die Immobilie umfassend prüfen.
- Flexibilität: Erwerb einzelner Immobilien ist möglich, ohne Gesellschaftsstrukturen zu berücksichtigen.
- Übliche Form: Der Asset Deal ist der Standard bei privaten Immobilienkäufen.
Nachteile und Risiken
Ein Asset Deal bringt jedoch auch Nachteile mit sich:
- Grunderwerbsteuer: Diese fällt grundsätzlich an, im Gegensatz zu bestimmten Share-Deal-Konstruktionen, die steuerliche Vorteile ermöglichen.
- Kosten: Zusätzlich zur Steuer entstehen Notar- und Grundbuchkosten.
- Übernahme von Lasten: Der Käufer übernimmt alle mit der Immobilie verbundenen Rechte und Pflichten (z. B. Mietverhältnisse, Grunddienstbarkeiten).
Vor dem Kauf ist daher eine sorgfältige Prüfung unabdingbar.
Asset Deal vs. Share Deal
Der wesentliche Unterschied zwischen Asset Deal und Share Deal liegt im Gegenstand des Erwerbs:
- Asset Deal: Erwerb der Immobilie direkt, Eintragung im Grundbuch, Grunderwerbsteuer fällt an.
- Share Deal: Erwerb von Gesellschaftsanteilen, Immobilie bleibt im Gesellschaftsvermögen, steuerliche Optimierungen möglich.
Während Share Deals vor allem bei Großtransaktionen und institutionellen Investoren verbreitet sind, nutzen private Käufer fast ausschließlich den Asset Deal.
Praxisbeispiel
Ein Käufer erwirbt ein Mehrfamilienhaus direkt von einem privaten Eigentümer. Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet, die Immobilie im Grundbuch auf den Käufer umgeschrieben und der Kaufpreis gezahlt. Damit ist der Käufer rechtlich neuer Eigentümer. Hätte er die Immobilie über einen Share Deal erworben, hätte er stattdessen Anteile an einer Gesellschaft gekauft, die Eigentümerin des Hauses ist.
Bedeutung für den Immobilienmarkt
Der Asset Deal ist die häufigste Transaktionsform im deutschen Immobilienmarkt. Er bietet Käufern und Verkäufern klare Rechtsverhältnisse und eine transparente Abwicklung. Für private Käufer ist er praktisch alternativlos. Für Investoren stellt er eine gängige Form dar, wenn nicht steuerliche Überlegungen für einen Share Deal sprechen.
Fazit
Der Asset Deal steht für den direkten Erwerb einer Immobilie und ist damit die klassische Form des Immobilienkaufs. Er bietet Rechtssicherheit, Transparenz und klare Eigentumsverhältnisse. Zwar sind die Kosten durch Grunderwerbsteuer und Notargebühren höher als bei einem Share Deal, doch macht ihn seine Einfachheit und Rechtssicherheit zur Standardform bei privaten Immobilientransaktionen.
