Unter Doppeltätigkeit versteht man im Immobilienwesen die Situation, in der ein Makler gleichzeitig für Verkäufer und Käufer einer Immobilie tätig wird. Der Makler vermittelt also beiden Parteien den Vertragsabschluss und erhält dafür in der Regel auch von beiden eine Provision. Diese Form der Maklertätigkeit ist rechtlich zulässig, setzt jedoch strenge Maßstäbe an die Neutralität und die Offenlegungspflicht. Seit der Reform des Maklerrechts Ende 2020 gelten zudem neue gesetzliche Vorgaben: Bei der Doppelvermittlung darf die Maklerprovision nur noch hälftig auf Käufer und Verkäufer verteilt werden (§ 656c BGB). Für Verbraucher bringt das mehr Transparenz und Schutz vor einseitiger Kostenbelastung.
Rechtliche Grundlage
Die rechtliche Basis für die Doppeltätigkeit eines Maklers findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den §§ 652 ff., die die Rechte und Pflichten aus dem Maklervertrag regeln. Durch die Reform im Dezember 2020 wurde § 656c BGB eingeführt, der die Kostenaufteilung bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen neu definiert. Damit wurde die bis dahin gängige Praxis verändert, nach der Käufer häufig die gesamte Provision tragen mussten.
Offenlegungspflicht des Maklers
Ein Makler darf nur dann doppelt tätig werden, wenn er seine Doppelfunktion klar und rechtzeitig offenlegt. Beide Parteien müssen darüber informiert sein, dass der Makler sowohl ihre Interessen als auch die der Gegenseite vertritt. Unterlässt der Makler diese Offenlegung, kann er seinen Provisionsanspruch verlieren, da er gegen seine Treuepflicht verstößt.
Neutralität und Treuepflicht
Der Makler ist verpflichtet, sich in einer Doppeltätigkeit neutral zu verhalten. Das bedeutet:
- Er darf keine Vertragspartei einseitig bevorzugen.
- Er muss beide Seiten fair beraten und über Risiken aufklären.
- Er darf keine vertraulichen Informationen der einen Partei ohne Zustimmung an die andere weitergeben.
Die Herausforderung liegt darin, dass Verkäufer und Käufer oft gegensätzliche Interessen haben: Der Verkäufer strebt einen möglichst hohen Kaufpreis an, während der Käufer einen möglichst günstigen Preis erzielen möchte. Hier ist Fingerspitzengefühl und professionelle Vermittlung gefragt.
Kostenaufteilung nach § 656c BGB
Seit Dezember 2020 gilt für Maklerverträge über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, dass die Provision bei einer Doppeltätigkeit hälftig geteilt werden muss. Das bedeutet:
- Der Makler kann seine Provision nicht mehr vollständig auf den Käufer abwälzen.
- Verkäufer und Käufer zahlen jeweils mindestens 50 % der vereinbarten Maklercourtage.
- Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam, wenn sie eine Partei unangemessen benachteiligen.
Beispiel: Beträgt die vereinbarte Provision 4 % des Kaufpreises, müssen Verkäufer und Käufer jeweils 2 % tragen.
Zulässigkeit und Grenzen
Die Doppeltätigkeit ist grundsätzlich erlaubt, solange die oben genannten Anforderungen erfüllt sind. Grenzen ergeben sich jedoch, wenn der Makler durch die Doppelrolle seine Neutralität nicht mehr wahren kann. Ein Verstoß liegt etwa vor, wenn er geheime Preisvorstellungen des Verkäufers an den Käufer weitergibt, um schneller zum Abschluss zu kommen.
Vorteile der Doppeltätigkeit
Für beide Vertragsparteien kann die Doppeltätigkeit Vorteile bringen:
- Effizienz: Ein Makler koordiniert den gesamten Verkaufsprozess.
- Transparenz: Durch die Kostenaufteilung werden Käufer entlastet.
- Schnellerer Vertragsabschluss: Ein neutraler Vermittler kann Differenzen ausgleichen.
Nachteile und Risiken
Es bestehen jedoch auch Risiken:
- Gefahr von Interessenkonflikten zwischen Verkäufer und Käufer.
- Zweifel an der vollständigen Neutralität des Maklers.
- Potenzielle Streitigkeiten über die Offenlegungspflichten.
Praxisbeispiel
Ein Immobilienmakler vermittelt eine Eigentumswohnung in Frankfurt. Der Verkäufer hat ihn mit der Vermarktung beauftragt, gleichzeitig bietet er auch Kaufinteressenten Beratungsleistungen an. Beide Parteien werden transparent über die Doppeltätigkeit informiert. Nach erfolgreicher Vermittlung zahlen Verkäufer und Käufer jeweils 3 % Maklercourtage. Ohne die gesetzliche Regelung hätte der Käufer früher oft die gesamte Provision tragen müssen.
Fazit
Die Doppeltätigkeit eines Maklers ist rechtlich zulässig, wenn sie offengelegt wird und der Makler neutral bleibt. Seit 2020 sorgt § 656c BGB für eine hälftige Aufteilung der Provision bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Für Käufer bedeutet das eine deutliche Entlastung, während Verkäufer nun stärker an den Kosten beteiligt werden. Damit schafft die Doppeltätigkeit bei transparenter Handhabung eine faire Basis für Immobiliengeschäfte, erfordert aber vom Makler besondere Professionalität und Fingerspitzengefühl.
