Unter Herstellungskosten versteht man sämtliche Aufwendungen, die erforderlich sind, um ein Gebäude neu zu errichten oder durch bauliche Maßnahmen erheblich zu erweitern. Dazu zählen die Kosten für den Rohbau, den Innenausbau, die technischen Anlagen sowie Planungs- und Architektenleistungen. Auch nachträgliche Maßnahmen wie ein Anbau oder ein Dachausbau können Herstellungskosten darstellen, wenn sie den Gebrauchswert der Immobilie wesentlich erhöhen. Steuerlich ist die Abgrenzung entscheidend: Herstellungskosten erhöhen den Gebäudewert und können nur über die Abschreibung (AfA) verteilt abgesetzt werden, während reine Erhaltungsaufwendungen sofort steuerlich wirksam sind.
Rechtliche Definition
Die Definition von Herstellungskosten findet sich in § 255 Abs. 2 Handelsgesetzbuch (HGB) sowie in den Einkommensteuer-Richtlinien. Herstellungskosten sind demnach Aufwendungen, die entstehen durch:
- die Herstellung eines neuen Gebäudes,
- die Erweiterung einer Immobilie (z. B. Anbau, Aufstockung),
- oder eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung.
Im Steuerrecht ist insbesondere die Abgrenzung zum Erhaltungsaufwand relevant, da dieser sofort abzugsfähig ist, während Herstellungskosten über viele Jahre hinweg abgeschrieben werden müssen.
Welche Kosten gehören zu den Herstellungskosten?
Zu den Herstellungskosten zählen in der Praxis unter anderem:
- Kosten für Baumaterialien (Beton, Ziegel, Holz, Dämmung etc.),
- Löhne und Gehälter der Bauarbeiter und Handwerker,
- Planungs- und Architektenhonorare,
- Kosten für Baustelleneinrichtung und -absicherung,
- Aufwendungen für technische Gebäudeausstattung (Heizung, Sanitär, Elektro, Lüftung),
- Anschlusskosten für Strom, Wasser und Abwasser (sofern Teil der Baumaßnahme),
- Kosten für Außenanlagen, soweit sie unmittelbar mit der Herstellung des Gebäudes zusammenhängen.
Nicht zu den Herstellungskosten zählen hingegen Finanzierungskosten, Maklergebühren oder Grunderwerbsteuer – diese fallen zwar im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie an, gelten jedoch nicht als Herstellungskosten im engeren Sinne.
Herstellungskosten vs. Erhaltungsaufwand
Ein zentraler Punkt ist die Abgrenzung zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand:
- Herstellungskosten: erhöhen den Wert der Immobilie dauerhaft oder erweitern sie (z. B. Neubau eines Wintergartens, Aufstockung eines Geschosses).
- Erhaltungsaufwand: dient lediglich der Instandhaltung oder Wiederherstellung des bisherigen Zustands (z. B. Austausch einer defekten Heizungsanlage durch eine vergleichbare).
Die Finanzverwaltung prüft hier sehr genau. Wird etwa eine einfache Heizungsanlage durch ein modernes Brennwertsystem ersetzt, kann dies bereits als Herstellungskosten eingestuft werden, wenn damit eine wesentliche Verbesserung des Gebrauchswerts einhergeht.
Steuerliche Behandlung
Herstellungskosten sind steuerlich nicht sofort abziehbar, sondern müssen über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden. Bei Wohngebäuden beträgt die lineare AfA derzeit 2 % pro Jahr über 50 Jahre. Bei denkmalgeschützten Immobilien können Sonderabschreibungen greifen, die eine schnellere steuerliche Absetzung ermöglichen.
Beispiel: Investiert ein Eigentümer 100.000 € in den Ausbau seines Dachgeschosses, zählen diese Aufwendungen zu den Herstellungskosten. Steuerlich wirksam werden sie über 50 Jahre verteilt, also mit 2.000 € pro Jahr.
Praxisbeispiele
- Neubau: Bau eines Einfamilienhauses mit Gesamtkosten von 400.000 € – sämtliche Baukosten gelten als Herstellungskosten.
- Erweiterung: Anbau eines Wintergartens für 40.000 € – die Fläche und der Nutzwert der Immobilie erhöhen sich, daher Herstellungskosten.
- Modernisierung: Komplettsanierung eines Altbaus, bei der die Immobilie auf Neubaustandard gebracht wird – gilt steuerlich als Herstellungskosten, nicht als Erhaltungsaufwand.
Herstellungskosten in der Immobilienbewertung
Auch bei der Immobilienbewertung spielen Herstellungskosten eine Rolle. Sie sind Grundlage für die Ermittlung des Gebäudewerts im Sachwertverfahren. Hier wird der Neubauwert des Gebäudes anhand durchschnittlicher Herstellungskosten pro Quadratmeter berechnet, von dem anschließend Wertminderungen wie Alterswertminderung abgezogen werden.
Fazit
Die Herstellungskosten umfassen alle Aufwendungen, die für die Errichtung oder wesentliche Erweiterung eines Gebäudes anfallen. Sie unterscheiden sich klar vom Erhaltungsaufwand, da sie den Gebäudewert erhöhen und steuerlich nur über die Abschreibung berücksichtigt werden können. Für Bauherren und Eigentümer ist es wichtig, die Kosten korrekt zu erfassen und steuerlich richtig einzuordnen. In der Immobilienbewertung und -finanzierung bilden die Herstellungskosten eine zentrale Grundlage für den Wertansatz von Gebäuden.
