Die Instandhaltungspflicht bestimmt, wer für Reparaturen, Wartungen und den Erhalt einer Immobilie verantwortlich ist. Sie ist ein zentrales Thema im Wohnungseigentumsrecht wie auch im Mietrecht. Während in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Gemeinschaft für das Gemeinschaftseigentum zuständig ist, trägt jeder Eigentümer die Verantwortung für sein Sondereigentum. Im Mietverhältnis hingegen ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Durch vertragliche Klauseln können jedoch bestimmte kleinere Pflichten – etwa Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturen – auf den Mieter übertragen werden.
Instandhaltungspflicht in der WEG
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum entscheidend.
- Gemeinschaftseigentum: Dazu gehören Gebäudeteile wie Dach, Fassade, tragende Wände, Leitungen, Treppenhaus oder Aufzug. Für deren Instandhaltung ist die WEG zuständig. Die Kosten werden über das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage finanziert.
- Sondereigentum: Dazu zählt der Innenbereich einer Wohnung (z. B. Bodenbeläge, Tapeten, Sanitärinstallationen innerhalb der Einheit). Hier muss der jeweilige Wohnungseigentümer selbst für Reparaturen sorgen.
Die Gemeinschaft entscheidet über notwendige Maßnahmen und deren Finanzierung in der Eigentümerversammlung. Bei größeren Reparaturen am Gemeinschaftseigentum sind alle Eigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile beteiligt.
Instandhaltungspflicht im Mietverhältnis
Im Mietrecht ist die Instandhaltungspflicht klar geregelt: Der Vermieter muss die Mietsache so erhalten, dass sie den vertraglich vereinbarten Zustand aufweist. Fällt etwa die Heizung aus oder tritt Schimmel aufgrund baulicher Mängel auf, muss der Vermieter für die Instandsetzung sorgen.
Allerdings gibt es Ausnahmen, die im Mietvertrag vereinbart werden können:
- Kleinreparaturklauseln: Mieter können verpflichtet werden, Bagatellschäden (z. B. defekte Lichtschalter, Wasserhähne) bis zu einer bestimmten Kostenhöhe selbst zu tragen. Typisch sind Obergrenzen von 75–100 € pro Reparatur sowie eine jährliche Höchstsumme.
- Schönheitsreparaturen: Bestimmte Renovierungsarbeiten wie Streichen oder Tapezieren können auf den Mieter übertragen werden – allerdings nur im Rahmen rechtlich zulässiger Klauseln. Starre Fristenpläne sind unzulässig, flexible Klauseln sind erlaubt.
Abgrenzung: Instandhaltung vs. Instandsetzung
Häufig werden die Begriffe vermischt, obwohl sie rechtlich unterschieden werden:
- Instandhaltung: Maßnahmen, die den bestehenden Zustand erhalten (z. B. regelmäßige Wartung der Heizungsanlage, Reinigung von Dachrinnen).
- Instandsetzung: Maßnahmen, die bestehende Schäden oder Mängel beseitigen (z. B. Reparatur eines defekten Aufzugs).
Beide Bereiche fallen unter die Instandhaltungspflicht, die je nach Eigentums- oder Mietverhältnis unterschiedlich verteilt ist.
Finanzierung der Instandhaltung
In der WEG erfolgt die Finanzierung über das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage. So können planbare Reparaturen (z. B. Dachsanierung, Fassadenarbeiten) ohne akute Sonderumlagen durchgeführt werden. Im Mietverhältnis trägt der Vermieter die Kosten, es sei denn, der Mietvertrag enthält wirksame Vereinbarungen zu Klein- oder Schönheitsreparaturen.
Praxisbeispiel
In einer Eigentumswohnanlage fällt der Aufzug aus. Da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Reparatur aufkommen. Jeder Eigentümer beteiligt sich entsprechend seinem Miteigentumsanteil über das Hausgeld. Innerhalb einer Wohnung bricht hingegen eine Armatur im Bad – hier muss der jeweilige Wohnungseigentümer selbst für die Reparatur sorgen. Bei einer Mietwohnung wäre der Vermieter zuständig, es sei denn, eine Kleinreparaturklausel greift.
Fazit
Die Instandhaltungspflicht regelt klar, wer für die Pflege und Reparaturen von Immobilienbestandteilen zuständig ist. In der WEG unterscheidet man zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum, während im Mietrecht der Vermieter die Hauptverantwortung trägt. Vertragsklauseln können Pflichten teilweise auf den Mieter übertragen, jedoch nur in engen rechtlichen Grenzen. Für Eigentümer und Mieter ist es daher wichtig, ihre Rechte und Pflichten genau zu kennen, um Konflikte zu vermeiden.
