Die Maklerprovision – oft synonym als Maklercourtage bezeichnet – ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags erhält. Sie wird nur dann fällig, wenn es tatsächlich zu einem rechtswirksamen Vertragsabschluss kommt. Während die Höhe der Provision grundsätzlich frei verhandelbar ist, haben sich in der Praxis bestimmte Prozentsätze etabliert, die sich nach Region, Objektart und Vertragsparteien unterscheiden. Spätestens seit den gesetzlichen Neuregelungen der letzten Jahre spielt die Frage „Wer zahlt den Makler?“ eine zentrale Rolle beim Immobiliengeschäft.
Rechtliche Grundlage
Die rechtlichen Grundlagen der Maklerprovision finden sich in den §§ 652 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Danach steht dem Makler ein Anspruch auf Provision nur dann zu, wenn:
- zwischen Makler und Auftraggeber ein wirksamer Maklervertrag geschlossen wurde,
- der Makler seine Tätigkeit tatsächlich entfaltet hat (z. B. Exposé erstellt, Besichtigungen organisiert), und
- durch seine Vermittlung ein Hauptvertrag (Kauf- oder Mietvertrag) zustande gekommen ist.
Anders als bei pauschalen Dienstleistungen trägt der Makler also das Risiko, dass er für seine Arbeit keine Vergütung erhält, wenn es nicht zum Vertragsabschluss kommt.
Höhe der Maklerprovision beim Immobilienkauf
Die Höhe der Maklerprovision ist nicht bundeseinheitlich festgelegt, sondern ergibt sich aus Vereinbarungen und regionalen Gepflogenheiten. Üblich sind insgesamt 3 bis 7 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer. In vielen Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einer Provision von 7,14 % (inkl. MwSt.) beträgt die Gesamtprovision 28.560 €. Je Partei entfallen dann 14.280 €.
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für die Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen eine verbindliche Regelung: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt und ist der Käufer Verbraucher, müssen Käufer und Verkäufer die Provision mindestens hälftig teilen. Damit soll verhindert werden, dass Käufer die Kosten allein tragen.
Maklerprovision bei Mietwohnungen
Bereits seit 2015 gilt im Mietrecht das Bestellerprinzip. Es besagt: Derjenige, der den Makler beauftragt, zahlt die Provision. In der Praxis bedeutet das fast immer, dass der Vermieter die Maklerkosten trägt, da er den Makler zur Mietersuche einschaltet. Für Mieter entfällt damit die früher übliche Zahlung von zwei Nettokaltmieten Provision. Nur wenn ein Mieter den Makler ausdrücklich selbst beauftragt, muss er dessen Vergütung übernehmen.
Unterschied zwischen Maklerprovision und Maklercourtage
Die Begriffe Maklerprovision und Maklercourtage sind im deutschen Sprachgebrauch gleichbedeutend. Während „Provision“ der juristisch gebräuchlichere Begriff ist, wird „Courtage“ vor allem im Immobilien- und Versicherungswesen genutzt. Inhaltlich gibt es keinen Unterschied.
Vorteile und Kritik
Die Maklerprovision sorgt dafür, dass Makler nur bei erfolgreicher Vermittlung vergütet werden. Das motiviert sie, die Immobilie aktiv zu vermarkten und einen Vertragsabschluss herbeizuführen. Käufer und Verkäufer profitieren zudem von Marktkenntnis, Verhandlungserfahrung und rechtlicher Sicherheit.
Kritik gibt es vor allem an der Höhe der Provision, die je nach Bundesland stark schwanken kann. In hochpreisigen Lagen führen selbst kleine Prozentunterschiede zu sehr hohen absoluten Beträgen. Deshalb wird immer wieder diskutiert, die Provision stärker zu deckeln oder einheitlich zu regeln.
Verhandlungsmöglichkeiten
Die Maklerprovision ist grundsätzlich verhandelbar. Gerade bei hochwertigen Objekten oder wenn der Verkäufer einen Alleinauftrag erteilt, sind Makler oft bereit, über den Prozentsatz zu sprechen. Auch Käufer können versuchen, die Aufteilung nachzuverhandeln, solange gesetzliche Mindestanforderungen eingehalten werden.
Internationale Unterschiede
Ein Blick ins Ausland zeigt deutliche Unterschiede. In den USA zahlen in der Regel die Verkäufer die gesamte Maklerprovision, die anschließend zwischen Käufer- und Verkäufermakler geteilt wird. In Deutschland tragen traditionell beide Parteien Kosten, wobei die seit 2020 geltende Neuregelung Käufer entlastet. In anderen Ländern, etwa in Großbritannien, liegt die Zahlungspflicht fast ausschließlich beim Verkäufer.
Fazit
Die Maklerprovision ist ein zentrales Element des Immobilienmarkts. Sie stellt die Vergütung für die Vermittlungsleistung dar und sorgt dafür, dass Makler nur bei Erfolg bezahlt werden. Seit der Reform 2020 ist die Kostenteilung zwischen Käufer und Verkäufer bei Wohnimmobilien klar geregelt, während im Mietrecht das Bestellerprinzip gilt. Trotz der teils hohen Kosten bietet die Provision allen Beteiligten Vorteile: Eigentümer profitieren von professioneller Vermarktung, Käufer von Transparenz und Sicherheit. Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, sollte die geltenden Regeln kennen – und die Möglichkeit nutzen, über die Höhe der Provision zu verhandeln.
