Unter Nebenkosten versteht man alle laufenden Kosten, die bei der Nutzung einer Immobilie regelmäßig anfallen und über die reine Miete hinausgehen. Für Mieter sind Nebenkosten meist als monatliche Vorauszahlung Bestandteil des Mietvertrags. Eigentümer wiederum berücksichtigen Nebenkosten als Teil der Bewirtschaftungskosten, die mit dem Besitz einer Immobilie zwangsläufig verbunden sind. Da Nebenkosten einen erheblichen Anteil der Wohnkosten ausmachen, spricht man im Alltag auch von den sogenannten „zweiten Mieten“.
Nebenkosten für Mieter
Bei einem Mietverhältnis unterscheiden sich die Kaltmiete (Grundmiete) und die Warmmiete, die die Nebenkosten einschließt. Umlagefähige Nebenkosten darf der Vermieter auf den Mieter übertragen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Sie werden in Form von monatlichen Vorauszahlungen erhoben und in einer jährlichen Nebenkostenabrechnung mit den tatsächlichen Kosten abgeglichen. Ergibt sich dabei eine Differenz, muss der Mieter nachzahlen oder erhält ein Guthaben zurück.
Typisch umlagefähige Nebenkosten
- Heiz- und Warmwasserkosten – entweder über eine zentrale Heizungsanlage oder über Wärmemessgeräte erfasst.
- Wasserversorgung und Abwasser – Kosten für Frischwasser, Abwassergebühren, ggf. Wasserzähler.
- Müllabfuhr und Straßenreinigung – kommunale Entsorgungs- und Reinigungskosten.
- Hausstrom – Allgemeinstrom für Flure, Keller, Außenbeleuchtung.
- Gebäudeversicherung – anteilige Kosten für Feuerversicherung, Wohngebäudeversicherung.
- Hausmeisterdienste, Gartenpflege oder Winterdienst.
Nicht alle Kosten dürfen jedoch umgelegt werden. Dazu gehören zum Beispiel Reparaturen, Verwaltungskosten oder Bankgebühren des Eigentümers.
Nebenkosten für Eigentümer
Wer eine Immobilie besitzt, trägt zusätzlich zu möglichen Kreditraten ebenfalls laufende Nebenkosten. Diese umfassen einerseits die oben genannten Betriebskosten, die bei vermieteten Objekten auf die Mieter übertragen werden können. Andererseits fallen nicht umlagefähige Kosten an, die der Eigentümer selbst tragen muss. Typische Beispiele sind:
- Instandhaltungsrücklagen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
- Verwaltungskosten, etwa das Honorar für die Hausverwaltung.
- Abschreibungen und Finanzierungskosten (Zinsen, Tilgung), soweit steuerlich relevant.
Damit zeigt sich: Nebenkosten sind nicht nur ein Thema für Mieter, sondern ein zentraler Bestandteil der Immobilienbewirtschaftung, den auch Eigentümer bei der Finanzplanung berücksichtigen müssen.
Nebenkostenabrechnung – Pflichten des Vermieters
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter jährlich eine Nebenkostenabrechnung vorzulegen. Sie muss transparent und nachvollziehbar sein und die Gesamtkosten, die angewandten Umlageschlüssel (z.B. nach Wohnfläche oder Verbrauch) sowie den individuellen Kostenanteil des Mieters enthalten. Fehlerhafte Abrechnungen können vom Mieter zurückgewiesen werden. Zudem hat der Mieter ein Recht auf Einsicht in die zugrunde liegenden Rechnungen und Belege.
Rechtliche Grundlagen
Die rechtliche Basis für Nebenkosten findet sich in der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Sie definiert klar, welche Kostenarten umlagefähig sind und welche nicht. § 556 BGB regelt zudem die Abrechnungsfristen: Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss die Abrechnung dem Mieter vorliegen. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er Nachforderungen in der Regel nicht mehr geltend machen.
Tipps für Mieter und Eigentümer
Mieter sollten ihre Nebenkostenabrechnungen stets prüfen, da in der Praxis häufig Fehler vorkommen – sei es durch falsche Umlageschlüssel, unzulässige Posten oder Rechenfehler. Eigentümer wiederum sollten bereits vor dem Kauf einer Immobilie die Höhe der typischen Nebenkosten prüfen, um die laufenden Belastungen realistisch einschätzen zu können. Besonders bei Eigentumswohnungen geben die Hausgeldabrechnungen Aufschluss über die Kostenstruktur.
Fazit
Nebenkosten sind ein wesentlicher Bestandteil der Immobiliennutzung und stellen sowohl für Mieter als auch für Eigentümer eine bedeutende finanzielle Größe dar. Während Mieter vor allem mit den umlagefähigen Betriebskosten konfrontiert sind, müssen Eigentümer zusätzlich nicht umlagefähige Ausgaben wie Instandhaltung oder Verwaltungskosten einkalkulieren. Transparenz, sorgfältige Abrechnungen und eine klare Vertragsgestaltung helfen, Streitigkeiten zu vermeiden und Planungssicherheit zu schaffen.
