Der Begriff provisionsfrei ist in der Immobilienwelt ein starkes Verkaufsargument – er bedeutet, dass beim Kauf oder bei der Anmietung einer Immobilie keine Maklercourtage für den Käufer oder Mieter anfällt. Das kann zwei Gründe haben: Entweder wird das Objekt direkt vom Eigentümer verkauft oder vermietet, also ohne Einschaltung eines Maklers, oder aber der Verkäufer beziehungsweise Vermieter übernimmt die Maklerprovision vollständig. Für Interessenten klingt „provisionsfrei“ zunächst nach einer erheblichen Ersparnis – doch es lohnt sich, genau hinzuschauen, wie dieser Vorteil tatsächlich zustande kommt.
Was bedeutet „provisionsfrei“ konkret?
Im Kern beschreibt „provisionsfrei“, dass beim Abschluss eines Immobiliengeschäfts keine Zahlung einer Maklercourtage durch den Käufer oder Mieter anfällt. In Deutschland sind Maklerprovisionen gesetzlich nicht festgeschrieben, aber klar geregelt, wer sie zu zahlen hat. Bei Kaufobjekten sind sie in der Regel Verhandlungssache zwischen Käufer und Verkäufer, während bei Mietwohnungen das sogenannte Bestellerprinzip gilt (§ 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz): Wer den Makler beauftragt, zahlt auch dessen Provision. Das bedeutet in der Praxis, dass Mietwohnungen für den Mieter meist provisionsfrei sind, sofern der Vermieter den Makler beauftragt hat.
Im Kaufbereich hingegen kann die Situation variieren: „Provisionsfrei für den Käufer“ bedeutet, dass der Verkäufer die Provision trägt – sie kann jedoch indirekt bereits im Kaufpreis einkalkuliert sein.
Provisionsfrei bei Kaufimmobilien
Beim Immobilienkauf gilt: Sobald ein Makler beteiligt ist, wird in der Regel eine Courtage fällig. Diese beträgt je nach Bundesland und Vereinbarung zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises (inkl. MwSt.). Seit der Reform des Maklerrechts Ende 2020 muss der Käufer einer Wohnimmobilie – sofern er Verbraucher ist – maximal die Hälfte der Maklercourtage übernehmen (§ 656c BGB).
Wenn ein Objekt als „provisionsfrei für den Käufer“ beworben wird, trägt der Verkäufer die gesamte Provision, oder die Vermittlung erfolgt direkt zwischen Eigentümer und Käufer. Damit entfallen die zusätzlichen Erwerbskosten, die sonst bei einem Immobilienkauf anfallen.
Allerdings ist Vorsicht geboten: Manche Anbieter werben zwar mit „provisionsfrei“, kalkulieren jedoch die vom Verkäufer gezahlte Innenprovision in den Kaufpreis ein. Für den Käufer bedeutet das, dass er die Provision indirekt über den höheren Preis doch mitträgt. Eine genaue Prüfung der Preiskalkulation und des Vertragsverhältnisses ist daher empfehlenswert.
Provisionsfrei bei Mietwohnungen
Im Bereich der Wohnungsmiete ist der Begriff „provisionsfrei“ besonders präsent. Seit Inkrafttreten des Bestellerprinzips im Juni 2015 gilt: Nur derjenige, der den Makler beauftragt hat, muss auch die Provision zahlen. In den meisten Fällen ist das der Vermieter. Für Mieter bedeutet das, dass nahezu alle Mietwohnungen, die über einen Makler angeboten werden, provisionsfrei sind – sofern sie nicht selbst den Auftrag zur Wohnungssuche erteilt haben.
Eine Ausnahme besteht, wenn ein Mieter ausdrücklich und schriftlich einen Makler mit der individuellen Wohnungssuche beauftragt und der Makler daraufhin eine passende Wohnung vermittelt, die er zuvor nicht im Portfolio hatte. Nur dann darf der Makler eine Provision vom Mieter verlangen. In allen anderen Fällen bleibt das Mietverhältnis für den Mieter provisionsfrei.
Vor- und Nachteile provisionsfreier Immobilien
Der größte Vorteil provisionsfreier Immobilien liegt auf der Hand: Käufer und Mieter sparen Geld. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und einer üblichen Käuferprovision von 3,57 % ergibt sich eine Ersparnis von rund 17.850 Euro – eine Summe, die erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten der Finanzierung haben kann.
Für Verkäufer wiederum kann der provisionsfreie Verkauf ein Marketingvorteil sein, da die Nachfrage nach solchen Objekten höher ist. Käufer reagieren sensibel auf Nebenkosten, und ein „provisionsfrei“-Label steigert die Attraktivität einer Anzeige.
Auf der anderen Seite verzichtet der Verkäufer ohne Makler auf die professionelle Vermarktung, Marktkenntnis und rechtliche Absicherung, die ein erfahrener Immobilienmakler bietet. Das kann den Verkaufsprozess verlängern oder zu einem schlechteren Verkaufspreis führen.
Für Käufer besteht der Nachteil, dass bei einem direkten Verkauf ohne Makler weniger Beratung und Objektaufbereitung erfolgt. Exposés, Grundbuchauszüge oder Energieausweise müssen oft selbst angefordert werden, und Besichtigungstermine sowie Verhandlungen erfordern eigene Erfahrung.
Wie erkennt man echte Provisionsfreiheit?
Da der Begriff „provisionsfrei“ nicht geschützt ist, lohnt sich ein genauer Blick in die Vertragsunterlagen und Inserate. Echte Provisionsfreiheit liegt nur vor, wenn:
- kein Maklervertrag mit dem Käufer oder Mieter besteht,
- die Courtage vollständig vom Verkäufer oder Vermieter übernommen wird,
- und keine indirekten Provisionen im Kaufpreis oder Mietzins versteckt sind.
Im Zweifel sollte man den Makler oder Verkäufer direkt fragen, ob eine Innenprovision gezahlt wird und wie hoch sie ist. Transparente Anbieter legen diese Informationen offen – seriöse Makler deklarieren auch dann, wenn sie ausschließlich vom Verkäufer beauftragt und bezahlt werden.
Provisionsfrei über Eigentümerverkauf
Viele Eigentümer entscheiden sich für den privaten Verkauf ihrer Immobilie, um Maklerkosten zu sparen und das Objekt „provisionsfrei“ anbieten zu können. Plattformen wie eBay Kleinanzeigen oder Immowelt bieten dafür spezielle Filter. Allerdings übernimmt der Verkäufer dann sämtliche Aufgaben selbst – von der Marktwertermittlung über das Exposé bis zur Kaufvertragsabwicklung.
Ein solcher Verkauf kann für erfahrene Eigentümer sinnvoll sein, birgt aber Risiken: Ohne fachliche Unterstützung drohen falsche Preisansätze, fehlerhafte Angaben im Exposé oder Probleme beim Notarvertrag. Zudem sind Käufer bei provisionsfreien Privatangeboten oft skeptischer, da keine unabhängige Zwischeninstanz (Makler) die Seriosität bestätigt.
Provisionsfrei durch Innenprovision
Ein häufiges Missverständnis betrifft die sogenannte Innenprovision. Hier bezahlt allein der Verkäufer den Makler – der Käufer zahlt nichts. In den Inseraten wird dann mit „provisionsfrei für den Käufer“ geworben. Diese Variante ist rechtlich einwandfrei und seit 2020 weit verbreitet.
Allerdings sollten Käufer sich bewusst sein, dass der Verkäufer diese Kosten oft in den Kaufpreis einkalkuliert. Insofern ist die Immobilie nicht zwangsläufig günstiger, sondern der Kostenanteil lediglich verschoben. Bei Finanzierungsanträgen spielt das eine Rolle, da sich höhere Kaufpreise auf die Beleihungsgrenze und die benötigte Eigenkapitalquote auswirken können.
Fazit
Provisionsfrei bedeutet nicht automatisch „billiger“, aber es kann eine deutliche Ersparnis bei Kauf oder Miete bedeuten, sofern keine versteckten Kosten enthalten sind. Ob Eigentümer, Käufer oder Mieter – alle Beteiligten sollten genau prüfen, wer den Makler beauftragt und wie die Provision geregelt ist.
Für Käufer und Mieter lohnt sich die gezielte Suche nach provisionsfreien Angeboten – besonders in Großstädten, wo Maklerprovisionen erheblich zu Buche schlagen können. Eigentümer wiederum profitieren von der erhöhten Nachfrage, wenn sie ihre Immobilie ohne Käuferprovision anbieten.
Am Ende gilt: Transparenz schafft Vertrauen – provisionsfreie Immobiliengeschäfte sind fair, wenn alle Parteien wissen, welche Leistungen bezahlt werden und wie die Kosten verteilt sind.
