Das Bestandsverzeichnis ist der erste Abschnitt eines Grundbuchblatts und bildet die Grundlage für alle weiteren Eintragungen. Hier werden die objektbezogenen Daten eines Grundstücks festgehalten: Lage, Art der Nutzung, Größe sowie eventuelle Besonderheiten wie Altenteile oder Zugehörigkeiten. Außerdem enthält das Bestandsverzeichnis die Gemarkung, Flur- und Flurstücksnummer, mit denen ein Grundstück eindeutig identifiziert wird. Damit liefert es die zentrale Beschreibung der Immobilie, bevor in den nachfolgenden Abteilungen Eigentumsverhältnisse und Belastungen aufgeführt werden.
Aufbau und Inhalt des Bestandsverzeichnisses
Das Bestandsverzeichnis umfasst eine Reihe wichtiger Angaben, die das Grundstück exakt beschreiben:
- Gemarkung: Bezeichnung des Gebiets, in dem das Grundstück liegt.
- Flur und Flurstücksnummer: eindeutige Kennzeichnung im Liegenschaftskataster.
- Art des Grundstücks: z. B. Wohnbaufläche, Ackerland, Waldfläche.
- Größe: Fläche des Grundstücks in Quadratmetern.
- Zugehörigkeiten: eventuelle Nebengebäude, Rechte wie Altenteile oder selbständige Gebäudeteile.
Diese Angaben sind essenziell für die eindeutige Zuordnung eines Grundstücks im Rechtsverkehr.
Funktion des Bestandsverzeichnisses
Das Bestandsverzeichnis dient dazu, die Identität des Grundstücks zweifelsfrei festzustellen. Es schafft eine rechtliche und tatsächliche Klarheit darüber, welches Grundstück im Grundbuch geführt wird. Nur wenn die Angaben eindeutig sind, kann ein Grundstück rechtssicher übertragen, belastet oder geteilt werden.
Zusammenhang mit den Abteilungen des Grundbuchs
Das Grundbuchblatt besteht aus dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen:
- Abteilung I: Eigentümer und deren Rechtsgrundlagen.
- Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (z. B. Wegerechte, Vorkaufsrechte, Baulasten, Nießbrauch).
- Abteilung III: Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden).
Das Bestandsverzeichnis steht damit am Anfang und liefert die Basisinformationen für die Eintragungen in den nachfolgenden Abteilungen.
Bedeutung beim Grundstückskauf
Für Käufer einer Immobilie ist das Bestandsverzeichnis von hoher Relevanz. Es zeigt nicht nur die exakte Lage und Größe des Grundstücks, sondern auch mögliche Zugehörigkeiten oder Belastungen. Vor dem Kauf sollten Käufer prüfen, ob die Angaben im Bestandsverzeichnis mit den tatsächlichen Gegebenheiten (z. B. durch einen Lageplan oder eine Katasterauskunft) übereinstimmen. Abweichungen können auf nicht eingetragene Veränderungen oder Fehler in den Katasterdaten hindeuten.
Praxisbeispiel
Ein Käufer interessiert sich für ein Grundstück mit einem Wohnhaus. Im Bestandsverzeichnis ist die Fläche mit 750 m² angegeben, Flurstücksnummer 128/4, Gemarkung „Musterstadt“. Zusätzlich ist ein Altenteil vermerkt, das dem Vorbesitzer ein Wohnrecht in einem Anbau sichert. Diese Information ist für den Käufer entscheidend, da das Grundstück dadurch nicht vollständig frei nutzbar ist.
Zusammenarbeit mit dem Liegenschaftskataster
Das Grundbuch und das Liegenschaftskataster arbeiten eng zusammen. Während das Kataster die tatsächlichen, vermessungstechnischen Angaben (Flurkarte, Flurstücksgrenzen) führt, übernimmt das Grundbuch die rechtliche Zuordnung. Das Bestandsverzeichnis schlägt hier die Brücke, indem es die Katasterdaten in das Grundbuch übernimmt.
Risiken und Besonderheiten
Wer ein Grundstück kauft, sollte das Bestandsverzeichnis besonders sorgfältig prüfen:
- Altenteile und Wohnrechte: können die Nutzung erheblich einschränken.
- Mehrere Flurstücke: ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen, die gemeinsam im Bestandsverzeichnis geführt werden.
- Fehlerhafte Angaben: selten, aber möglich – daher Abgleich mit dem Kataster empfehlenswert.
Bedeutung für Investoren und Bauherren
Für Bauherren und Investoren ist das Bestandsverzeichnis unverzichtbar, da es die Grundlage für Genehmigungen, Finanzierungen und Kaufverträge bildet. Banken und Behörden stützen sich bei der Prüfung von Bauanträgen oder Kreditvergaben regelmäßig auf die Angaben im Bestandsverzeichnis. Auch für Notare ist es ein zentrales Dokument bei der Vertragsgestaltung.
Fazit
Das Bestandsverzeichnis ist der erste und grundlegende Teil eines Grundbuchblatts. Es dokumentiert die Identität eines Grundstücks mit Lage, Größe, Art und Zugehörigkeiten. Damit schafft es die Basis für alle weiteren Eintragungen zu Eigentum, Belastungen und Grundpfandrechten. Käufer und Investoren sollten das Bestandsverzeichnis sorgfältig prüfen, um Überraschungen zu vermeiden und eine rechtssichere Grundlage für ihre Immobiliengeschäfte zu haben.
