Teilverkauf bedeutet: Eigentümer veräußern einen prozentualen Anteil (z. B. 20–50 %) ihrer Immobilie an einen Investor, erhalten sofort Liquidität und bleiben weiter alleinige Nutzer. Für die Nutzung des verkauften Anteils zahlen sie ein monatliches Nutzungsentgelt; häufig wird zusätzlich ein Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht bestellt. Später sind Rückkauf, Mitverkauf der Gesamtimmobilie oder eine endgültige Veräußerung möglich – der Teilkäufer wird dabei wertanteilig ausbezahlt.
Teilverkauf im Überblick: Was passiert rechtlich und wirtschaftlich?
Beim Teilverkauf wird kein einzelner Raum „abgetrennt“, sondern ein ideeller Miteigentumsanteil am Grundstück/Haus übertragen. Rechtlich entsteht (oder erweitert sich) eine Gemeinschaft nach Bruchteilen gemäß § 741 BGB. Der Vertrag bedarf zwingend der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB) sowie der Grundbucheintragung (§ 873 BGB, § 925 BGB). Der Investor wird so Miteigentümer, der Verkäufer bleibt Mit- (oft Mehrheits-)Eigentümer und alleiniger Nutzer.
Um diese Alleinnutzung abzusichern, vereinbaren die Parteien in der Praxis regelmäßig ein Nutzungsentgelt (ähnlich einer Miete) sowie ein dingliches Nießbrauchrecht zugunsten des Verkäufers (§ 1030 BGB) oder – seltener – ein Wohnungsrecht (§ 1093 BGB). Diese Rechte werden im Grundbuch abgesichert und schützen die tatsächliche Nutzung.
Warum ist das wichtig?
Ohne klare Regelung der Nutzung und Verwaltung regeln sich Rechte und Pflichten nur nach den allgemeinen Regeln der Teilhaberschaft, insbesondere § 744 BGB (Verwaltung/Benutzung) und § 745 BGB (Benutzungsregelung). Ein professionell gestalteter Teilverkaufsvertrag schafft daher Planungssicherheit, vermeidet Streit über Instandhaltung und Modernisierungen und legt Rückkaufs-/Exit-Mechanismen fest.
Vertragskern: Bewertung, Nutzungsentgelt, Rechte & Pflichten
Bewertung (Verkehrswert): Grundlage ist der Verkehrswert der Immobilie (Definition in § 194 BauGB). Üblich sind unabhängige Gutachten oder vereinbarte Bewertungsformeln. Der Kaufpreis für den Anteil ergibt sich aus Verkehrswert × Quote (z. B. 40 %).
Nutzungsentgelt: Für die exklusive Weiternutzung zahlt der Verkäufer dem Investor ein monatliches Entgelt. Dessen Höhe bemisst sich oft prozentual am investierten Kapital (z. B. 3–5 % p. a.), teils mit Indexierung (Inflationsanpassung). Wichtig sind Transparenz (Basis, Fälligkeit, Anpassungsmechanik) und Kündigungsregeln bei Zahlungsverzug.
Dingliche Absicherung: Ein eingetragener Nießbrauch (§ 1030 BGB) gewährt umfassende Nutzungsrechte und schützt typischerweise besser als ein reines schuldrechtliches Gestattungsversprechen. Alternativ oder ergänzend kommt ein Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) in Betracht.
Aufhebungssperre: Jeder Teilhaber kann grundsätzlich die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB) – das führt im Extremfall zur Teilungsversteigerung. Um dieses Risiko zu minimieren, wird vertraglich oft ein Ausschluss der Aufhebung vereinbart und im Grundbuch gesichert (§ 1010 BGB).
Instandhaltung, Modernisierung & Kosten
Verträge regeln, wer welche Instandhaltungen trägt und wie über Modernisierungen entschieden wird. Ohne besondere Vereinbarung ist der Nutzungsberechtigte aufgrund Nießbrauchs zu laufendem Erhalt verpflichtet, während außergewöhnliche Aufwendungen abzustimmen sind (Systematik aus § 1041 BGB ff.). Praxisgerecht sind Instandhaltungspläne, Schwellenwerte (z. B. Zustimmung des Investors ab 10.000 €) und Regeln zur Kostentragung.
Steuern, Nebenkosten & Förderlogik
Grunderwerbsteuer: Der Anteilskauf löst grundsätzlich Grunderwerbsteuer auf den anteiligen Kaufpreis aus (vgl. GrEStG – bundesgesetzlich; genaue Normen sind landesweise administriert). Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten.
Einkommensteuer: Wer Anteile innerhalb der Spekulationsfrist veräußert, kann grundsätzlich einen steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgewinn auslösen (§ 23 EStG). Für eigengenutzte Immobilien greift die Befreiung (Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den zwei Vorjahren).
Umsatzsteuer: Der Teilverkauf von Wohnimmobilien ist regelmäßig nicht umsatzsteuerpflichtig; das Nutzungsentgelt aus Nießbrauch ist einkommensteuerlich zu würdigen (Einzelfallprüfung mit Steuerberatung empfohlen).
Rückkauf, Mitverkauf & Exit
Rückkaufoption: Viele Modelle gewähren dem Verkäufer ein Recht, den verkauften Anteil zu einem späteren Zeitpunkt zurückzukaufen. Preisformeln knüpfen meist an den dann aktuellen Verkehrswert an (§ 194 BauGB). Wichtig: Gutachterauswahl, Kostenverteilung und Bewertungsmethodik klar regeln.
Gesamtverkauf („Exit“): Soll die gesamte Immobilie veräußert werden, braucht es Kooperationspflichten (Mitverkaufsrecht/-pflicht, „Drag-/Tag-along“). Der Investor erhält seinen Wertanteil aus dem Kaufpreis, das Nutzungsrecht erlischt. In der Übergangsphase sind Räumungsfristen, Kosten und Fälligkeiten präzise zu definieren.
Vorteile & Risiken: Für wen eignet sich der Teilverkauf?
Vorteile: Sofortige Liquidität, ohne ausziehen zu müssen; Schutz der Nutzung über dingliche Rechte; flexible Rückkauf- oder Exit-Optionen; Erhalt von Wertsteigerungschancen auf den eigenen Restanteil.
Risiken: Laufendes Nutzungsentgelt (Indexierung möglich) belastet die Liquidität; Gefahr der Interessenkonflikte bei Investitionsentscheidungen; rechtliche Komplexität (z. B. Gemeinschaftsregeln, Aufhebungssystematik); Kosten bei Rückkauf & Exit. Ohne Aufhebungssperre (§ 1010 BGB) kann ein Teilhaber die Teilungsversteigerung betreiben (§ 749 BGB) – das muss vertraglich ausgeschlossen werden.
Checkliste: Worauf im Vertrag achten?
- Notarielle Beurkundung & Grundbuch: Kauf, Nießbrauch/Wohnungsrecht und Aufhebungssperre sauber eintragen (§ 311b BGB, § 873 BGB, § 1030 BGB, § 1010 BGB).
- Bewertung & Gutachterverfahren: Anknüpfung an § 194 BauGB; Benennung/Losverfahren bei Uneinigkeit, Kostenquote.
- Nutzungsentgelt: Höhe, Fälligkeit, Indexierung, Verzugsfolgen; Sonderkündigungsrechte bei Härtefällen.
- Instandhaltung: Pflichten, Schwellenwerte, Entscheidungswege; Rücklagenbildung und Versicherungen.
- Exit-Regeln: Rückkaufoption (Fristen, Preisformel), Mitverkaufspflichten, Räumungs-/Übergabeprozesse.
- Steuern & Nebenkosten: GrESt, Notar, Grundbuch; Prüfung § 23 EStG.
Praxisbeispiel: Liquidität heben, Nutzung sichern
Eine Eigentümerin (70) besitzt ein lastenfreies Einfamilienhaus mit Verkehrswert 600.000 €. Sie verkauft 40 % an einen Investor und erhält 240.000 €. Gleichzeitig wird ein Nießbrauch zugunsten der Eigentümerin im Grundbuch eingetragen (§ 1030 BGB) und die Aufhebung der Gemeinschaft für 15 Jahre ausgeschlossen (§ 1010 BGB). Das Nutzungsentgelt beträgt anfänglich 3,5 % p. a. auf den Kaufpreis (700 €/Monat), indexiert über einen Verbraucherpreisindex. Nach zehn Jahren verkauft sie die Gesamtimmobilie für 720.000 €. Der Investor erhält 40 % dieses Kaufpreises; die Eigentümerin die übrigen 60 % abzüglich noch offener Entgelte und Kosten – unterm Strich hat sie eine Dekade lang wohnungsstiftende Liquidität genutzt und partizipiert dennoch an der Wertsteigerung.
Alternativen: Darlehen, Leibrente, Erbbaurecht
Je nach Ziel können Alternativen attraktiver sein: ein Hypothekendarlehen (Zins vs. Nutzungsentgelt), eine Zeit- oder Leibrente (verkaufsbasierte Rente gegen Wohnrecht) oder die Bestellung eines Erbbaurechts zur Kapitalfreisetzung. Jede Option hat eigene Risiko-/Kostenprofile; eine vergleichende Finanzplanung ist sinnvoll.
Fazit: Kapital freisetzen – aber nur mit sauberer Struktur
Der Teilverkauf kombiniert sofortige Liquidität mit gesicherter Weiternutzung. Rechtliche Stabilität schaffen notarielle Verträge, ein dinglich gesicherter Nießbrauch/Wohnungsrecht, klare Regeln zur Aufhebungs- und Exit-Logik sowie eine transparente Bewertung nach § 194 BauGB. Wer Nutzungsentgelt, Instandhaltung und Steuerfolgen (z. B. § 23 EStG) realistisch kalkuliert und vertraglich absichert, erhält Planungssicherheit – ohne das Zuhause aufzugeben.
