Verkehrswert (Marktwert) ist der wahrscheinliche Preis, der für eine Immobilie am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt würde – unter Berücksichtigung von Lage, Zustand und der aktuellen Marktlage. Er wird nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt und dient als Grundlage für Verkauf, Finanzierung, Erbauseinandersetzung und steuerliche Bewertungen. Die gesetzliche Definition liefert § 194 BauGB.
Was bedeutet Verkehrswert – und worauf stützt er sich?
Der Verkehrswert beschreibt den Preis unter normalen Bedingungen, also ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (z. B. Notverkauf, Angehörigengeschäft). Bewertet wird stets zum Stichtag. Maßgebliche Leitplanken und Verfahren stellt die ImmoWertV bereit. Sie regelt Datenquellen (z. B. Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze), Verfahrenswahl und die marktkonforme Ableitung des Werts.
Wichtig: Der Verkehrswert ist kein garantierter Kaufpreis, sondern eine begründete Prognose. Er bildet die Preisbereitschaft eines durchschnittlichen, sachkundigen Käufers ab – ohne strategische Einmaleffekte.
Abgrenzung zu anderen Werten
- Beleihungswert: Sicherheitsorientierter Wert der Bank, oft konservativer; geregelt in der BelWertV.
- Gemeiner Wert/Verkehrswert (Steuer): Im Regelfall deckungsgleich, wird aber nach steuerlichen Bewertungsvorschriften hergeleitet.
- Kaufpreis: Der tatsächlich gezahlte Preis – kann je nach Bietdynamik über/unter dem Verkehrswert liegen.
Die drei Kernverfahren nach ImmoWertV
Das Gesetz nennt keine starre Reihenfolge. Entscheidend ist die Marktgängigkeit und Datenlage des Objekts. In der Praxis werden Verfahren kombiniert und gegenseitig plausibilisiert.
Vergleichswertverfahren
Aus realen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte wird durch Zu-/Abschläge und Stichtagsanpassung ein Wert abgeleitet. Besonders geeignet für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser in homogenen Lagen und unbebaute Grundstücke.
Ertragswertverfahren
Für renditeorientierte Objekte (MFH, Gewerbe) wird der Wert aus nachhaltig erzielbaren Nettoerträgen abgeleitet. Zentrale Stellgrößen: marktübliche Mieten, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins (aus dem Markt abgeleitet), Restnutzungsdauer und Bodenwert (i. d. R. über Bodenrichtwert).
Sachwertverfahren
Für individuelle, eigengenutzte Objekte, wenn Vergleichsergebnisse fehlen. Startpunkt sind Herstellungskosten der baulichen Anlagen abzüglich Alterswertminderung plus Bodenwert; am Schluss erfolgt die Marktanpassung an das lokale Preisniveau.
Datenbasis: Ohne Markt- und Objektdaten kein Marktwert
Ein Gutachten steht und fällt mit belastbaren Daten. Die ImmoWertV verweist auf Quellen wie Gutachterausschüsse und deren Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerte, Indexreihen und Liegenschaftszinssätze. Objektseitig benötigt man:
- Lage (Makro/Mikro), Grundstückszuschnitt, Erschließung
- Gebäude (Baujahr, Bauart, Flächen, GRZ/GFZ, Ausbauqualität, energetischer Zustand)
- Rechte/Lasten (Erbbaurecht, Nießbrauch, Wohnrecht, Dienstbarkeiten)
- Mieten/Leerstände, Modernisierungshistorie, Instandhaltungszustand
Gewöhnlicher Geschäftsverkehr & besondere Einflüsse
Ausreißer (Paketverkäufe, Verkäufe unter Zeitdruck, verbundene Geschäfte) sind zu eliminieren oder zu korrigieren. Planungsrecht (B-Plan, §34/§35-Situation), Denkmalschutz, Contaminationsrisiken und baurechtliche Auflagen können erhebliche Wertminderungen auslösen.
Bewertungslogik: Vom Rohdatenpool zum nachvollziehbaren Ergebnis
Gutachter:innen wählen das Hauptverfahren (meist Vergleichs- oder Ertragswert), ergänzen ein Nebenverfahren (Plausibilisierung) und dokumentieren Annahmen transparent. Typische Schritte:
- Objektanalyse und Marktsegmentierung
- Datenrecherche (Transaktionen, Richtwerte, Zinsen, Mieten)
- Anpassungen (Qualitäts- und Zeitkorrekturen)
- Bewertungsrechnung (z. B. kapitalisierte Erträge, Marktanpassungsfaktoren)
- Plausibilisierung (zweites Verfahren, Bandbreite, Sensitivität)
- Ergebnisbildung als Zahl und – empfehlenswert – als Bandbreite
Rechte und Lasten korrekt abbilden
Ein Nießbrauch oder Wohnrecht mindert den Wert, weil die (volle) Nutzung für Käufer eingeschränkt ist. Ebenso reduziert ein Erbbaurecht den Kapitalwert im Vergleich zum Volleigentum. Diese Effekte sind explizit zu quantifizieren (z. B. Barwertverfahren, Pacht-/Zinsbelastung).
Praxisbeispiele: Wie sich die Verfahren auswirken
Eigentumswohnung in gesuchter Lage
Mehrere aktuelle Verkäufe im Quartier liegen zwischen 5.200–5.600 €/m². Nach Anpassung (besserer Schnitt +1 %, fehlender zweiter Balkon −0,5 %, Stichtagsanpassung +1 %) ergibt sich ein Median von 5.320 €/m². Bei 80 m² → ~425.600 €. Plausibilisierung: Sachwert liegt nach Marktanpassung bei 415.000–435.000 € → Ergebnis 426.000 €.
Mehrfamilienhaus (8 WE) mit moderaten Mieten
Jahresnettokaltmiete nachhaltig 84.000 €, Bewirtschaftungskosten 25 %. Reinertrag 63.000 €. Liegenschaftszins 4,2 % (marktüblich), Restnutzungsdauer 40 Jahre; Bodenwert 480.000 €. Ertragswert der baulichen Anlagen (vereinfacht kapitalisiert) ~1.500.000 €, zzgl. Bodenwert → ~1.980.000 €. Plausibilisierung über Vergleichsfaktoren (€/m²) ergibt 1,95–2,05 Mio. € → Rundung 1,98 Mio. €.
Typische Fehler – und wie man sie vermeidet
- Angebot statt Abschluss: Nur notariell beurkundete Kaufpreise nutzen, keine Exposépreise.
- Stichtag ignoriert: Marktbewegungen (Zinsniveau, Nachfrage) erfordern Zeitkorrekturen.
- Flächenfehler: Falsche Wohn-/Nutzflächen kippen Ergebnisse – nach anerkannter Norm prüfen.
- Verfahrensdogma: Nicht „immer Ertrag“ oder „immer Sachwert“ – die Marktlogik entscheidet.
- Rechte/Lasten übersehen: Erbbaurechte, Wohnrechte, Mietbindungen unbedingt bewerten.
Dokumentation & Nachvollziehbarkeit
Ein gerichtsfestes Gutachten legt alle Quellen, Anpassungen und Rechenwege offen. Tabellen mit Vergleichsfällen, Mietspiegeln, Kostenansätzen und Sensitivitäten erhöhen die Akzeptanz bei Banken, Käufern und Gerichten.
Wofür braucht man den Verkehrswert?
Praktische Anlässe sind zahlreich: Verkaufspreisfindung, Finanzierung (als Basis neben dem Beleihungswert), Scheidung und Erbauseinandersetzung, steuerliche Bewertungen, Bilanzierung oder Projektkalkulation (z. B. Residualwert im Development).
Verhandlung & Marktkommunikation
Ein sauber abgeleiteter Verkehrswert schafft Vertrauen in Exposés, reduziert Preisdiskussionen und verkürzt Vermarktungszeiten. Verkäufer vermeiden „Money left on the table“, Käufer schützen sich vor Überzahlung.
Checkliste: So kommen Sie effizient zum belastbaren Verkehrswert
- Unterlagen bündeln: Grundbuch, Flächen, Bauunterlagen, Mietverträge, Modernisierungen, Energiekennwerte.
- Marktdaten sichern: Vergleichskäufe, Bodenrichtwert, Liegenschaftszins, Mieteniveau, Leerstandsdaten.
- Verfahren wählen: Marktlogik des Objekts (Vergleich/Ertrag/Sachwert) + Plausibilisierung.
- Rechte/Lasten bewerten: Erbbaurecht, Nießbrauch, Dienstbarkeiten, Mietbindungen.
- Stichtagsanpassung und Sensitivitätsanalyse durchführen.
- Transparente Dokumentation mit Annahmen, Quellen und Rechenweg.
FAQ: Häufige Fragen zum Verkehrswert
Wie alt darf ein Gutachten sein?
Je volatiler der Markt, desto kürzer die Halbwertszeit. Bei deutlichen Zins-/Preisbewegungen empfiehlt sich eine Aktualisierung nach wenigen Monaten.
Warum weicht der Bankwert ab?
Banken ermitteln zusätzlich den Beleihungswert (Sicherheitswert, BelWertV) – dieser liegt systematisch unter Marktwert.
Ist eine Bandbreite zulässig?
Ja. Gerade bei geringer Vergleichsdichte oder Spezialobjekten ist eine Wertspanne professionell und ehrlich.
Fazit: Marktwert ist Marktwissen – strukturiert berechnet
Der Verkehrswert übersetzt Marktbeobachtung, Objektfakten und Rechtslage in eine stichtagsbezogene Zahl. Grundlage sind § 194 BauGB und die ImmoWertV. Wer die passenden Verfahren wählt, Daten sauber aufbereitet und Annahmen transparent macht, erhält einen belastbaren Marktwert – als verlässliche Basis für Entscheidungen von Verkauf bis Finanzierung.
